房地产行业周报：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房

行业研究 2023年5月15日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230514：高能级城市销售持 东续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情：本周（5.8-5.12）A股地产指数（申万房地产）涨幅-1.75%（上周2.85%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.77%（上 有 限周-0.46%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-5.49%（上周0.65%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数） 公涨幅-6.82%（上周-2.11%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.1%（上周0.78%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块 司表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。 证行业基本面： 券二线城市新房销售增速上行，二手房销售热度不减。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~5.11）同比增长17.9%，研本月至今（5.1~5.11）同比增长40.0%，上月整月同比增长31.5%；其中二线城市本月至今（5.1~5.11）同比增长53.7%，上究月整月同比增长24.2%。12城二手房成交面积（1.1~5.13）同比增长44.8%，本月至今（5.1~5.11）同比增长50.0%，上月整报月同比增长39.5%。 告内债融资规模下滑，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~5.14）累计同比增长0.3%，5月至今（5.1~5.14） 同比下滑-13.8%；内地房企海外美元债券余额（截至5.14）同比去年同期下滑26.97%，环比上月末下滑0.46%；内地房企海外港元债券余额（截至5.14）同比去年同期下滑17.27%，环比上月末下滑1.02%。 投资策略：高能级城市新房销售延续回暖态势，三线城市新房销售继续疲软，低能级城市持续加大贷款支持政策。从数据上 看，一二线城市随着政策的持续落地和居民信心的回稳，销售持续筑底回升。而缺乏人口和经济支撑的三四线城市依然是楼市复苏的最大阻碍，各低能级城市对于购房政策的支持力度也持续加大。本周宁德全面放宽商品住房的限购政策，在宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数的限制。营口、银川和滁州等三四线城市陆续发布公积金贷款支持政策，包括提升公积金贷款额度和鼓励提取公积金支付首付等。 防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端 政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化 资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、龙湖集团、金地集团、碧桂园等龙头房企将有望受益。 风险提示：行业政策不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230514：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 目录 1.市场行情(2022.5.8~2022.5.12)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2022.5.11)7 2.1新房累计成交面积同比8 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2022.5.13)9 3.1二手房累计成交面积同比10 3.2二手房月度成交面积同比11 4.融资情况(截至2022.5.14)11 4.1境内地产债发行规模12 4.2境外地产债余额13 5.政策要闻(2023.5.8~2023.5.14)14 6.投资策略14 7.风险提示14 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜7 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：28城商品房成交面积日累计值8 图11：28城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：28城商品房月成交面积同比9 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 图15：12二手房成交面积日累计值10 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230514：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 图18：12城二手房月成交面积同比11 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：境内地产债发行规模日累计值12 图21：境内地产债发行规模日累计同比12 图22：境内地产债每月发行规模同比13 图23：内地房企海外债券余额13 图24：内地房企海外债券余额规模同比13 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：内债发行规模同比(截至2022.5.14）11 表6：内地房企海外债券余额(截至2022.5.14）12 表7：本周主要地产要闻梳理14 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230514：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 1.市场行情(2022.5.8~2022.5.12) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/05/12) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2768.8 -1.75% 2.85% -7.62% 中证A股 3353.9 -1.77% -0.46% -3.36% 沪深300 3937.8 -1.97% -0.30% -2.40% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/05/12) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1993.1 -5.49% 0.65% -18.21% 恒生物业服务及管理指数 2620.1 -6.82% -1.00% -19.98% 恒生指数 19627.2 -2.11% 0.78% -5.27% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230514：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230514：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.5.11) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230514：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 表3：新房成交面积同比 28城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 17.9% 31.5% 14.2% 15.6% 本月至今累计同比 40.0% 69.7% 53.7% 2.2% 上月同比 31.5% 107.9% 24.2% 8.6% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230514：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 2.1新房累计成交面积同比 图10：28城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：28城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230514：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.5.13) 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 44.8% 23.1% 55.7% 54.5% 本月至今累计同比 50.0% 23.3% 63.0% 58.5% 上月同比 39.5% 7.9% 52.6% 60.0% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230514：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230514：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.融资情况(截至2022.5.14)表5：内债发行规模同比(截至2022.5.14） 境内地产债 本年至今发行规模累计同比 0.3% 本月至今发行规模累计同比 -13.8% 上月发行规模同比 5.3% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P12 东兴证券普通报告 房地产周报20230514：高能级城市销售持续回暖，低能级城市大力支持公积金购房 表6：内地房企海外债券余额(截至2022.5.14） 内地房企海外债券余额同比去年同期环比上月末 亿美元-26.97%-0.46% 亿港元-17.27%-1.02% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 4.1境内地产债发行规模 图20：境内地产债发行规模日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图21：境内地产债发行规模日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图22：境内地产债每月发行规模同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.2境外地产债余额 图23：内地房企海外债券余额 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图24：内地房企海外债券余额规模同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券普通报告 房地