地产行业周报：地产经纪获规范，购房意愿仍需提振

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 地产经纪获规范，购房意愿仍需提振 2023年5月14日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，短期可能对行业交易佣金费用率形成一定冲击，但中长期有利于提高行业交易透明度，保护购房者合法权益，促进行业健康发展。4月新增居民贷款转为净偿还，其中新增 居民中长期贷款-1156亿元，居民消费信心、购房意愿仍需进一步稳固。本周新房、二手房成交在上周五一假期导致低基数背景下，环比分别提升79.1%、202.9%。往后看，当前政策环境仍旧温和，叠加房企年中冲刺，成交有望延续改善。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）规范房地产经纪服务，引领中长期健康发展；2）4月信贷、社融数据不及预期，居民存款减少1.2万亿。 市场运行监测：1）成交环比回升，有望延续修复。本周（5.6-5.12）新房成交3.2万套，环比升79.1%，二手房成交2.3万套，环比升202.9%。5月新房日均成交同比微降0.9%，增速较上月回落27.2pct。2）库存环比微降，去化周期缩短。16城取证库存10049万平，环比降0.3%；去化周期12.5个月，环比缩短。3）土地成交回升、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建面1323.8万平、 成交建面2552.5万平，环比降72.2%、升15.3%；成交溢价率4.2%，环比降2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比1.2%、42.5%、 56.3%，环比分别降2.1pct、升0.2pct、升1.9pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行20亿元，环比减少25.5亿元；境外地产债发行2.4亿美元，环比增加0.6亿美元；发行利率为3.1%-3.8%，可比发行利率较前次略微上行。2）地产股：本周房地产板块跌1.75%，跑赢沪深300（-1.97%）；当前地产板块 PE（TTM）15.02倍，估值处于近五年98.52%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为格力地产、张江高科、绿地控股；南向资金净流入前三为龙湖集团、中国海外发展、万科企业。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年5月8日住建部 规范房地产经纪服务 2023年5月12日银川 可向公积金中心申请提取住房 公积金支付购房首付款 多子女家庭公积金贷款最高额 度在现行标准上提高10万元 2023年5月12日滁州 2023年5月9日汉中 购买商品房，受益财政给予购房者实际缴纳契税的50%补助 2023年5月9日荆门 提升单缴存职工家庭公积金最 高贷款额度，推行“带押过户” 2023年5月8日宁波 推广二手房按揭贷款“带押过户”模式，放宽房贷年龄限制 南海诸岛 2023年5月10日宁德 团购商品住房5套（含）以上， 享受每平米不低于3%优惠 2023年5月8日厦门 存量房交易资金监督机构不得收取任何资金监管服务费用 2023年5月8日贵州 偏松偏紧中性 双缴存职工家庭购买首套房最高公积金额度从60提至70万元 规范房地产经纪服务，引领中长期健康发展 事件描述：住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》。 点评：规范房地产经纪服务，长期有利于行业健康发展。过往房地产经纪在促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全的同时，由于缺乏统一的规则制度，存在部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。本次意见从主体备案、服务内容、收费细项、合同规范、信息保护等十个方面规范房地产 经纪服务，有利于整治部分行业乱象，提高行业交易透明度，保护购房者合法权益，促进行业中长期健康发展。 引导降低交易费用及规范收费标准，有望降低购房者置业成本。意见中有三条涉及经纪服务收费，包括合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价，严禁操作经纪服务收费。如意见要求经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。根据贝壳 招股说明书，以经纪佣金收入/交易金额计算，2014-2019年国内地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%；其中存量房销售与租赁平均佣金率从2.1%升至2.5%，新房平均佣金率从1.9%升至2.3%，呈现上升趋势，预计短期交易佣金率可能面临下调压力。目前国内费用一般为买家承担，根据NatalyaDelcoure与NormG.Miller（2002）的研究，2015年27个国家与地区中，美国、英国、西班牙、俄罗斯等16个为卖家支付佣金模式，德国、意大利、日本等11个为买家与卖家共同承担。本次意见明确引导由交易双方共同承担经纪服务费用，同时强调合理降低买卖费用，后续有望适度降低购房者的置业成本。 多方保障购房者利益，引导经纪机构合规经营。意见强调加强个人信息保护、加大违法违规行为整治力度；明确房地产经纪机构要建立健全客户个人信息保护的内部管理制度，加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理；房地产经纪机构发布房源信息应当通过平台进行核验；鼓励通过房屋交易管理服务平台向交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务；加强存量房交易资 金监管。有针对性的解决个人信息保护、“假房源”、交易资金安全等过往房产交易中突出问题。 4月信贷、社融数据不及预期，居民存款减少1.2万亿 事件描述：央行发布2023年4月金融、社融统计数据。数据显示，4月人民币贷款增加7188亿元，同比多增649亿元；同期人民币存款减少4609亿元，同比多减5524亿元。广义货币（M2）余额280.85万亿元，同比增长12.4%，增速比上月末低0.3个百分点，比上年同期高1.9个百分点。社会融资规模增量为1.22万亿元，比上年同期多2729亿元。信贷结构看，4月住户贷款减少2411亿元，其中，短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元；企（事）业单位贷款增加6839亿元，其中，短期贷款减少1099亿元，中长期贷款增加6669亿元，票据 融资增加1280亿元；非银行业金融机构贷款增加2134亿元。 点评：4月新增社会融资规模、新增人民币贷款较3月呈现季节性回落，信贷节奏趋于平稳。新增信贷、社融数据不及预期，主要受三方面因素影响：一是季节因素，4月信贷、社融往往出现明显的季节性回落；二是楼市修复节奏波动导致单月房贷低迷，4月居民中长期贷款减少；三是今年政策靠前发力，4月银行金融机构对信贷投放节奏进行一定调整。4月新增居民贷款转为净偿还，新增短期贷款和中长期贷款均较3月出现回落，表明居民消费信心和购房意愿仍需进一步稳固。 成交:环比回升，有望延续修复 点评：本周（5.6-5.12）新房成交3.2万套，环比升79.1%，二手房成交2.3万套，环比升202.9%。5月新房日均成交同比微降0.9%，增速较上月回落27.2pct。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 22.3.5 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.5.5 22.7.522.9.522.11.523.1.523.3.5 23.5.5 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2022.52022.72022.92022.112023.12023.32023.5 库存：环比微降，去化周期缩短 点评：16城取证库存10049万平，环比降0.3%；去化周期12.5个 月，环比缩短。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存 去化月数（右） 10500 10000 9500 9000 8500 8000 21.4.2 月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.921.10.1522.1.21 22.4.2922.8.522.11.1123.2.24 土地：成交回升、溢价率回落，二三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1323.8万平、成交建面2552.5万平，环比降72.2%、升15.3%；成交溢价率4.2%，环比降2pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比1.2%、42.5%、56.3%，环比分别降2.1pct、升0.2pct、升1.9pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.42022.72022.102023.12023.4W4.2422.3.722.5.722.7.722.9.722.11.723.1.723.3.7 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 600 500 400 300 200 100 0 万平 528 百城土地成交前五城（5.1-5.7） 185150 11091 00% 2022.42022.72022.102023.12023.4W4.24 常州石家庄杭州成都太原 流动性环境：资金价格呈现分化 资金价格呈现分化。本周R001上行18.48BP至1.44%，R007下行6BP至1.90%。下周公开市场操作到期120亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行累计开展了120亿元7天期逆回购，全周央行实现公开市场净回笼240亿元。下周公开市场到期 120亿元。 R007较上周下行（%） 62020202120222023 5 4 3 净投放（亿元，右轴） 基准 流动性指标平均 央行投放对冲 908,000 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20-6,000 2 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格呈现分化（%） 2023-5-52023-5-12涨跌幅（BP） 1D 1.26 1.44 18.48 R 7D 1.96 1.90 -6 14D 2.17 2.05 -12.03 1M 2.23 2.34 10.8 1D 1.22 1.32 9.31 DR 7D 1.78 1.81 3.35 14D 1.83 1.82 -1.67 1M 2.08 2.10 1.84 ON 1.23 1.32 8.6 SHIBOR 1W 1.82 1.83 1.4 1M 2.28 2.20 -7.8 3M 2.40 2.33 -7.6 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地方债供给期。 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比上升 本周仅万科发行境内债券，境内地产债发行量环比下降