年报解读-新城悦服务

年报解读-新城悦服务 业绩解读|新城悦服务：核心业务增速喜人，物业管理与社区增值服 务双增40%以上 2023年3月29日，新城悦服务集团有限公司（股票代码：01755.HK）（以下简称新城悦服务）发布2022年业绩报告。报告期内，总收入为51.80亿元，较2021年同期增长19.1%。截止2022年12月31日，新悦城服务在管面积为198.3百万平方米，同比增长 29.1%；合约面积321.7百万平方米，较2021年增长12.2%。2022年，两大核心业务物业管理及社区增值服务收入占比显著提升至83.2%，实现高质增长。 一、核心业绩稳定增长，业务结构持续优化 2022年，新城悦服务营业收入为51.80亿元，同比增长19.1%；毛利润为13.38亿元。营业收入在严峻的市场环境仍旧保持了稳健增长。 图：2021—2022新城悦服务营业收入及毛利润变化情况 单位：亿元 51.8 43.51 13.42 13.38 60 50 40 30 20 10 0 收入毛利 20212022 （数据来源：企业年报，中指研究院整理，下文同） 从毛利率表现上来看，2022年新城悦服务整体毛利率为25.8%，根据目前已披露年报的上市物企毛利率均值（25.3%），新城悦服务的总体毛利率超过行业均值，在诸多不利外因的影响下，公司的盈利能力经受住了考验。 细分营业收入类型来看，新城悦服务营收由物业管理服务、社区增值服务、开发商增值服务及智慧园区服务组成。物业管理服务期内收入30.25亿元，同比增长44.4%；社区增值服务收入12.84亿元，同比增长40.4%，物业管理服务与社区增值服务作为企业健康发展的重要支撑性业务，在市场波动期间，两大核心业务完成逆势上涨。 图：2021-2022新城悦服务营收按业务类型划分变化情况 单位：亿元 30.25 21.00_ 12.84 9.16 8.15 5.20_ 5.20_ 3.51 35_ 30_ 25_ 20_ 15_ 10_ 5_ 0_ 物业管理服务 社区增值服务 开发商增值服务 智慧园区服务 2021 2022 细分业务收入与毛利结构，可以发现，新城悦服务与地产关联业务对企业的贡献已大幅度降低，企业独立发展情况良好，核心业务（物业管理服务与社区增值服务）占比的逐年提升标志着企业进一步降低对关联方的依赖，核心业务收入占比已从2020年的69.3%上升至2022年的83.2%，尽管2022年确实受到了关联方的影响，但目前来看业务结构中地产关联业务占比降至历史最低水平，未来，关联方的业务波动对新城悦服务的业绩影响将非常有限。 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 图：2020—2022新悦城服务收入结构示意图 7.1% 11.1% 6.8% 10.0% 18.7% 25.3% 24.8% 21.0% 58.4% 48.3% 56.5% 12.0% 202020212022 物业管理服务社区增值服务开发商增值服务智慧园区服务 图：2020—2022新悦城服务毛利结构示意图 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 6.4% 3.9% 10.0% 4.2% 9.5% 17.6% 30.6% 30.9% 28.9% 47.1% 55.5% 55.4% 2020 2021 2022 物业管理服务社区增值服务开发商增值服务智慧园区服务 二、区域深耕效果初现，外拓能力精进不休 新悦城服务在管面积为198.3百万平方米，同比增长29.1%；合约面积312.7百万平方米，同比增长12.2%，自2015年起，在管与合约面积的稳定增长为企业可持续发展输送 充足动力，截止2022年12月31日，在管面积与合约面积约为2015年同期的10倍。而储 备面积作为企业稳健发展的护航舰，为未来规模的持续增长保驾护航，已有2015年约13百万平米增至2022年的114.4百万平方米。 图：20215-2022新悦城服务管理规模变化情况 单位：百万平方米 312.7 278.8 203.1 198.3 152.8 153.5 112.2 101.4 67.8 36.3 60.2 19.3 32.3 47.7 27.5 42.9 350 300 250 200 150 100 50 0 20152016201720182019202020212022 在管面积合约面积 市场拓展能力是企业持续发展的强劲动力源。2022年上半年，新悦城服务市场化拓展能力不断精进，第三方在管与合约面积屡创新高。期内，第三方在管面积约为102.9百万平方米，占总在管面积52%，第三方合约面积约为146.0百万平方米，占总合约面积47%， 第三方合约面积较2018年末IPO时增长496%，市场外拓能力显著提升，第三方支柱属性 明显增强。 图：新城悦服务在管及合同面积按开发商性质细分比例 除规模逐年高速增长外，新城悦服务聚焦“区域深耕”，不断推进对区域结构与业态组成的优化，形成“收并购、运营效率与业务区域”三大聚焦，以京津冀、川渝及江浙沪地区为主，不断提升住宅密度，扩大非居业态覆盖范围，深化增值服务内涵。得益于区域战略的调整，新城悦服务在非住领域业绩增速喜人，现已覆盖商写、产业园、医院、公共建筑等多业态。已在管面积计算，期内新城悦服务项目中非住宅项目占比为25.8%，非住宅项目较2021年末增加了约76.5%,非住宅物管收入为6.40亿元，同比增长102.8%.且由于服务质量过硬，项目得以在部分客户内部进一步延伸，服务渗透率进一步提升。 在管理密度不断提升的同时，新城悦服务也不忘加深服务浓度，新城悦服务意识到 “共创、共识、共践”的服务者文化”是企业长期发展另一驱动力，让员工在与业主在 “相互成就”中收获职业尊重与职业价值是企业的诉求。为此，新城悦服务搭建培训全景体系，赋能员工的全面发展，开展多项关爱员工生活活动，为员工健康快乐工作提供多重保障。 培训全景体系关爱活动 三、“大社区+大后勤”战略深化，增值服务高效发力 2022年初新城悦服务提出打造双链驱动的“大社区+大后勤”战略，其中“大社区”面向C端，聚焦社区物管服务与社区增值服务，“大后勤”面向政企客户，瞄准非住物管与非住增值服务等。 得益于战略的不断深化，社区增值服务收入12.8亿元，同比增长40.3%，非周期业务 增速更为迅猛，以团餐为代表的“大后勤”相关增值服务增速喜人。期内，团餐服务收入 3.55亿元，同比增长334.2%，设施管理服务紧跟其后，收入2.43亿元，同比增长54.2%，社区便民服务收入与2.23亿元，同比增长14.5%。团餐及社区零售的迅猛增长对 增值服务的提振明显，随着新城悦服务未来在大后勤方面合约的持续兑现，团餐等大后勤相关的社区增值服务占比将会进一步得到提升；与此同时，期内与苏州海奥斯、天津金玉及上海翔禧达成股权战略合作，也为团餐业务收入贡献了一份力量。 随着诸多新赛道的涌现，新城悦服务也在积极布局，为企业带来更多发展机遇。“大后勤”领域作为传统物业管理的价值延伸，为物业服务面向客户打开了更多可能。当前，在行业处于转型升级的关键阶段，如何更好地挖掘B端企业客户的需求，实现服务价值提 升，成为很多物业企业的业务重心，“大后勤”恰是整合企业客户不同场景和需求的新兴 业务，值得加大布局力度。在此背景下，在“大后勤”服务领域，新城悦服务积极响应国家新型城镇化战略，同时不断践行高校、医院等公共设施后勤社会化发展要求，以智慧运营中心为服务中枢，聚焦政企客户所需的关键细分服务领域，通过大力发展团餐、电梯等创新增值业务，不断探索“大后勤”服务领域的多样性与可能性。 作为“大后勤”领域的核心业务，新城悦服务团餐业务在管项目已经超过130个，业 务覆盖长三角、成渝及环渤海地区。持续聚焦客户需求的深度挖掘和服务业态的扩充，深化“物管+团餐”等多业务单元的协同拓展模式，面向同一客户定制整体的综合后勤服务方 案。一方面为客户解决了传统多个供应商之间的“沟通、管理难”的问题，为客户带来更优质的服务体验；另一方面也为新城悦服务带来了其他相关业务开展的机会，并且在近年来展现出良好的业务拓展效果。 电梯服务的表现也同样亮眼，作为拥有国家特种设备A级资质，五星级电梯维保单位，新城悦服务从电梯的前端销售安装到维保维修，包括到助力民生的老旧小区电梯加装和改造业务，都建立了自身专业能力的“护城河”。 图：新城悦服务“大后勤”业务能力覆盖范围 总结展望 新城悦服务在2022年的业务增长得益于战略定力和扎实的行动力以及对市场的及时研判，且“大社区+大后勤”双链驱动战略也为企业指明了适合自身情况的发展之路。未来，随着物业服务进入新发展阶段，行业逐步回归服务本质，新城悦服务积极应对行业变化，强化自身专业能力，走出符合自身特色的发展之路。