收入增长利润承压，存货减值计提充分

买入（维持） 股价（2023年05月08日）8.4元 收入增长利润承压，存货减值计提充分 公司研究|年报点评金地集团600383.SH 目标价格10.29元 52周最高价/最低价12.98/7.57元 总股本/流通A股（万股）451,458/451,458 A股市值（百万元）37,923 公司披露2022年年报，全年实现营业收入1202.1亿元，同比增长21.1%，实现归属于母公司的净利润61.1亿元，同比下降35.1%。 22年收入增长利润承压，存货减值计提充分。公司2022年营收增长稳健，主要得益于房地产项目的稳定结转，全年结算面积616.7万方，同比增长9.4%，结转收入1091.8亿元，同比增长23.6%，房地产业务结算毛利率20.0%，同比增加0.3个百分点。23年公司计划竣工面积1295万方，结转资源充足。22年公司归母净利同比下滑35.1%，一方面是由于期内公司计提47.3亿的减值损失，其中存货减值35.2亿，期末公司存货跌价准备占原值比例达3.3%，压力释放较为充分；归母净利下滑的另一方面原因是少数股东损益占净利润比例同比增长6.0个百分点至33.4%。 投资量入为出，聚焦高能级城市精细化扩储，但未来可售货值可能受限。2022年行业超预期下行，公司顺应市场变化提高投资标准，量入为出扩充土地储备。全年公司新获取项目总投资额约368亿元，新增土地储备约248万方，期末公司总土储约5182万方，其中一二线城市占比约71%。在保持现金流安全下，公司22年拿地力度明显下降，导致未来一段时间内的可售货值可能受限，影响公司销售恢复速度。 盈利预测与投资建议 债务指标保持良好，多元化业务有序开展。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保经营安全，截止报告期末公司持有货币资金545亿元，有息负债总额1152亿元，剔除预收款后的资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，债务融资加权平均成本为4.53%。公司多元化业务有序开展。期内持有型业务经营稳健，商业物业实现轻资产输出，在营产业地产项目平均出租率97%，成熟长租公寓项目出租率稳定在94%以上。金地代建布局超40座城市，累计签约面积超1832万方。金地智慧服务外拓强劲，合同管理面积达3.85亿方。 维持买入评级，下调目标价至10.29元。根据年报数据和公司22年投资情况，我们 利润率阶段性承压，稳健成长优质标的 2022-04-26 调整了对公司收入增速、各项业务毛利率、销管费用率等的预测，调整后公司2023-2025年EPS预测为1.47/1.53/1.63元（原预测2023-2024年为2.75/2.82 毛利率下滑略超预期，中长期业绩仍具弹性 2022-02-17  国家/地区中国 行业房地产 核心观点 报告发布日期2023年05月09日 1周 1月 3月 12月 绝对表现 2.94 -6.77 -11.11 -31.81 相对表现 2.11 -5.3 -10.78 -35.75 沪深300 0.83 -1.47 -0.33 3.94 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 李睿lirui1@orientsec.com.cn 元）。参考可比公司，给予公司23年7倍PE估值，对应目标价10.29元。 风险提示：销售复苏不及预期。政策宽松不及预期。公司融资环境超预期收紧。投资收益不及预期。 销售收官达成全年目标，投资谨慎集中布局三大城市群 2022-01-10 公司主要财务信息 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 98,935 120,035 114,933 108,296 106,045 同比增长(%) 18.3% 21.3% -4.3% -5.8% -2.1% 营业利润(百万元) 16,055 12,961 13,778 14,297 15,088 同比增长(%) -21.1% -19.3% 6.3% 3.8% 5.5% 归属母公司净利润(百万元) 9,410 6,107 6,647 6,928 7,337 同比增长(%) -9.5% -35.1% 8.8% 4.2% 5.9% 每股收益（元） 2.08 1.35 1.47 1.53 1.63 毛利率(%) 21.2% 20.7% 20.7% 20.9% 21.0% 净利率(%) 9.5% 5.1% 5.8% 6.4% 6.9% 净资产收益率(%) 15.6% 9.5% 9.8% 9.5% 9.4% 市盈率 4.0 6.2 5.7 5.5 5.2 市净率 0.6 0.6 0.5 0.5 0.5 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 表1：核心假设及盈利预测变动分析表 人民币百万元（标注除外） 调整前 2023E 2024E 2023E 调整后 2024E 2025E 分产品盈利预测房地产开发销售收入 141,380 166,829 101,702 92,324 86,959 变动幅度 -28.1% -44.7% 毛利率 22.5% 21.0% 20.0% 20.0% 20.0% 变动幅度 -2.5% -1.0% 物业管理销售收入 8,921 11,597 8,260 10,077 12,093 变动幅度 -7.4% -13.1% 毛利率 10.1% 10.1% 9.0% 9.0% 9.0% 变动幅度 -1.1% -1.1% 物业出租销售收入 4,193 4,613 1,413 1,626 1,870 变动幅度 -66.3% -64.8% 毛利率 50.4% 50.4% 80.0% 80.0% 80.0% 变动幅度 29.6% 29.6% 其他业务销售收入 3,060 3,672 3,558 4,269 5,123 变动幅度 16.3% 16.3% 毛利率 75.0% 75.0% 45.0% 45.0% 45.0% 变动幅度 -30.0% -30.0% 销售收入合计 157,555 186,711 114,933 108,296 106,045 变动幅度 -27.1% -42.0% 综合毛利率 23.6% 22.1% 20.7% 20.9% 21.0% 变动幅度 -2.8% -1.2% 销售费用率 2.0% 1.8% 2.1% 2.4% 2.5% 变动幅度 0.2% 0.5% 管理费用率 5.0% 5.0% 3.9% 4.0% 3.9% 变动幅度 -1.1% -1.0% 数据来源：东方证券研究所 表2：主要财务数据变动分析表人民币百万元（标注除外） 调整后 2023E 2024E 2023E 2024E 2025E 营业收入 157,555 186,711 114,933 108,296 106,045 变动幅度 -27.1% -42.0% 营业利润 22,453 23,692 13,778 14,297 15,088 变动幅度 -38.6% -39.7% 归属母公司净利润 12,424 12,752 6,647 6,928 7,337 变动幅度 -46.5% -45.7% 每股收益（元） 2.75 2.82 1.47 1.53 1.63 变动幅度 -46.5% -45.7% 毛利率(%) 23.6% 22.1% 20.7% 20.9% 21.0% 变动幅度 -2.8% -1.2% 净利率(%) 7.9% 6.8% 5.8% 6.4% 6.9% 变动幅度 -2.1% -0.4% 数据来源：东方证券研究所 表3：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 2023/5/8 每股收益（元） 市盈率 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 万科A 000002.SZ 15.58 1.90 1.98 2.07 2.16 8 8 8 7 保利发展 600048.SH 14.53 1.53 1.81 2.03 2.21 9 8 7 7 龙湖集团 0960.HK 19.25 3.84 3.98 4.28 4.57 5 5 4 4 招商蛇口 001979.SZ 14.17 0.55 0.90 1.30 1.58 26 16 11 9 绿城中国 3900.HK 8.60 1.02 1.87 2.19 2.66 8 5 4 3 最大值 26 16 11 9 最小值 5 5 4 3 平均数 11 8 7 6 调整后平均 9 7 6 6 备注：货币均为人民币，其汇率为1港币=0.881人民币（2023/5/8）数据来源：Wind，东方证券研究所 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表利润表 单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 64,806 54,507 67,800 96,059 102,576 营业收入 98,935 120,035 114,933 108,296 106,045 应收票据及应收账款 797 1,541 1,473 1,388 1,359 营业成本 77,981 95,239 91,118 85,703 83,764 预付账款 1,931 1,585 1,517 1,430 1,400 营业税金及附加 3,609 3,850 3,686 3,473 3,401 存货 188,801 151,004 131,562 111,547 112,532 营业费用 3,093 2,830 2,451 2,573 2,702 其他 108,764 105,347 100,521 95,530 93,837 管理费用及研发费用 5,491 5,239 4,702 4,522 4,321 流动资产合计 365,099 313,984 302,874 305,954 311,705 财务费用 650 846 2,577 1,898 1,332 长期股权投资 60,872 66,060 66,060 66,060 66,060 资产减值损失 1,450 4,726 1,316 658 451 固定资产 1,563 1,336 2,551 3,965 5,565 公允价值变动收益 1,758 1,314 1,314 1,314 1,314 在建工程 0 0 1,602 2,681 3,392 投资净收益 7,182 3,974 3,068 3,197 3,386 无形资产 30 29 27 23 15 其他 455 367 312 316 313 其他 35,245 37,975 38,741 39,508 40,370 营业利润 16,055 12,961 13,778 14,297 15,088 非流动资产合计 97,710 105,399 108,982 112,237 115,401 营业外收入 91 91 77 87 85 资产总计 462,810 419,383 411,855 418,190 427,106 营业外支出 327 (27) 221 173 122 短期借款 4,037 2,906 2,806 2,706 2,606 利润总额 15,819 13,080 13,634 14,211 15,051 应付票据及应付账款 39,502 33,679 32,221 30,307 29,621 所得税 2,868 3,913 3,409 3,553 3,763 其他 214,539 184,598 172,892 175,954 179,854 净利润 12,95