2023年一季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望

2023年第一季度 西安办公楼及产业园市场回顾及展望 2023年4月 Acceleratingsuccess. 第一季度西安甲级写字楼市场回顾 需求 •一季度，全市净吸纳量约3.3万平方米，环比呈现小幅 上升，除去年前蓄客产生的成交，市场需求展现出有序恢复迹象； •二月份项目带看量和问询量迎来短期高峰，虽然宏观市场有转好迹象，但多数企业仍持谨慎态度，对价格仍较为敏感，对遗留装修的高性价比类房源兴趣浓厚。 供应 •本季度全市未录得新项目入市； •核心子市场供需关系出现错位现象，存量空置房源分布较为分散，与大面积客户需求匹配度较低； •预计第二季度，曲江、港务及浐灞子市场将迎来新项目入市，推动市场总存量进一步提升，优化部分供需结构。 净有效租金 •本季度全市平均租金呈现小幅上升，净有效租金小幅上 升至88.9元每平方米每月。 •随着问询量和带看量的增加，部分业主方收紧了优惠措 施，致使全市平均租金水平小幅上涨； •但是二季度，受市场新增供应的影响，全市租金将面临一定下滑的压力。 空置率 •本季度空置率环比下降1.6个百分点至23.6%，租户退租现象大幅减少； •预计二季度曲江、港务及浐灞子市场将迎来新项目的入市，全市空置率将再一次被拉升，去库存依旧是未来市场发展的主基调。 西安甲级写字楼存量为207.9万平方米 本季度，西安写字楼市场存量增至691.4万平方米，新增乙级写字楼2.69万平方米，甲级写字楼暂无新项目入市 西安写字楼总存量 整体存量 691.4万平方米 甲级写字楼 207.9万平方米 乙级写字楼 483.6万平方米 港务及浐灞 城北 市中心 高新一期南二环及小寨 曲江 西安市甲级写字楼存量占比 6% 8% 14% 6%5% 29% 31% 高新一期高新二期城北 港务及浐灞市中心 南二环及小寨曲江 高新二期 新增供应，净吸纳量和空置率 本季度租户退租现象减少，多数项目实现正净吸纳，甲级写字楼空置率环比下降1.6个百分点至23.6%; 建筑面积（万平方米） 西安甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018Q1-2023Q1 空置率 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2549.0% 2042.0% 35.0% 15 28.0% 10 21.0% 5 14.0% 07.0% -50.0% 新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 净有效租金和空置率 本季度租金水平迎来小幅提升，环比增加0.3%，至88.9元/平方米/月，主要由于经济回暖以来，问询量和带看量的增加，部分业主方收紧了优惠措施。 人民币元每月平方米 110.0 西安甲级写字楼历史净有效租金和空置率，2018Q1-2023Q1 空置率（%） 50.0% 45.0% 40.0% 100.0 35.0% 30.0% 25.0% 90.0 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 80.0 Q1Q2 Q3 2018 Q4Q1 Q2Q3Q42019 Q1Q2 Q3 2020 Q4Q1 Q2Q3Q42021 Q1Q2 Q3 2022 Q4Q12023 0.0% 平均净有效租金（左轴）空置率（右轴） 各核心子市场历史租金走势 人民币元每月平方米西安甲级写字楼各核心子市场历史租金走势，2018-2023Q1 135 125 115 105 95 85 75 65 55 2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1 市中心高新一期高新二期城北南二环及小寨曲江港务及浐灞 数据来源：高力国际注：租金为净有效租金 各核心子市场历史空置率走势 60.00% 西安甲级写字楼各核心子市场历史空置率走势，2018-2023Q1 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1 市中心城北高新一期高新二期曲江南二环及小寨港务及浐灞 子市场 空置率 环比 同比 预计2023二季度 预计2023二季度 净有效租金 环比 同比 西安甲级写字楼各子市场数据（2023年第一季度） 空置率趋势 净有效租金趋势 高新一期 30.7% -1.0% 2.4% 82.2 0.2% -1.2% 高新二期 20.4% -3.2% -0.2% 96.9 0.4% -2.7% 城北 17.4% -1.1% -1.3% 88.1 1.7% 2.4% 市中心 22.2% -0.5% 3.8% 115.2 -0.3% -0.3% 南二环及小寨 14.5% -1.1% -4.3% 95.9 0.0% -0.4% 曲江 10.7% -0.2% 0.1% 91.7 4.7% 4.3% 港务及浐灞 34.7% -1.2% - 60.5 -0.9% - 全市 23.6% -1.6% 1.6% 88.9 0.4% -3.1% 数据来源：高力国际 子市场净吸纳量、租赁成交行业、租赁类型 本季度高新二期净吸纳量为全市第一，境商未来中心项目由于前期蓄客积累周期较长，在本季度迎来密集成交。此外，除建筑和房地产为代表的主力成交行业外，互联网软件与服务、教育培训类企业在本季度市场需求增长显著。 2023年第一季度各子市场净吸纳量 2023年第一季度租赁成交行业TOP8占比 8% 7%建筑和房地产 高新二期高新一期城北 浐灞及港务 8% 10% 12% 13% 22% 20% 互联网软件与服务教育培训 专业服务医疗保健 互联网硬件技术与设备金融 酒店/餐饮/休闲娱乐 南二环及小寨 市中心 2023年第一季度租赁类型占比 （按面积统计） 17% 69% 13% 曲江 05,00010,00015,00020,00025,000 建筑面积（平方米） 搬迁新成立扩租 西安市场未来三年新增供应量集中在城北、高新和曲江 预计二季度，港务及浐灞、曲江市场将分别迎来一个新项目入市。 单位：万平方米 40 2023-2026年西安甲级写字楼未来供应预测 35 10 30 - 25 7 20- 15 1020 5 -- 8 3.5 10 20 7 - 57 --- 西安甲级写字楼未来供应预测占比 西咸新区 10% 港务及浐灞 21% 高新二期,26% 城北 21% 曲江,23% 2023F2024F2025F2026年及以后 高新二期城北曲江西咸新区港务及浐灞 数据来源：高力国际注：年度新增供应量包含超甲及甲级写字楼；2026年及以后项目为入市时间尚不确定的项目； 未来净吸纳及空置率预测 高力国际预计从2023年二季度开始新增供应将逐渐拉高市场存量，市场需求随宏观经济环境的不断修复将缓慢释放，由此未来甲级市场将面 临一定程度的调整压力，呈现区间震荡走势。 2023-2025年西安甲级写字楼净吸纳及空置率预测 建筑面积（万平方米） 新一轮供应高峰 40 35 30 25 20 15 10 5 空置率 49.0% 42.0% 35.0% 28.0% 21.0% 14.0% 7.0% 0 201820192020202120222023F2024F2025F 新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 0.0% 未来平均租金及空置率预测 高力国际预计随着市场供应的逐年增大，未来甲级市场租金将承受一定的下调压力。 人民币元每月平方米 110.0 新一轮供应高峰 空置率（%） 40.0% 35.0% 30.0% 100.0 25.0% 20.0% 15.0% 90.0 10.0% 5.0% 80.0 201820192020202120222023F2024F2025F 0.0% 数据来源：高力国际 平均净有效租金（左轴）空置率（右轴） 一季度市场需求有序恢复，项目带看量及问询量较去年显著提升。互联网软件与服务、教育培训行业大型企业的需求增长明显 空置率较上季度下降1.6个百分 点至23.6%，租户退租现象减少；存量市场房源与大面积客户需求匹配度较低，供需关系不平衡 虽然经济持续回暖，但租户对价格仍较敏感，对租赁成本的综合考量提升，遗留装修等高性价比房源备受青睐 预计二季度曲江、港务及浐灞子市场的将迎来新项目入市，有望优化部分供需结构，也将加剧市场竞争 2023年一季度西安办公楼市场回顾与展望 市中心 市中心甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-2025 总存量 空置率租金 万平方米 20 15 10 5 空置率 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 13.5 万平方米 22.2% [环比0.5个百分点] 115.2元 每月每平方米 [环比0.3%] 注：净有效租金 0 2018 -5 20192020 2021 20222023F2024F2025F 5.0% 0.0% 人民币元 新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 市中心甲级写字楼租金 本季度市中心子市场市场退租现象减少，录得净吸纳量约614平方米，需求以建筑业、消费 品及专业服务类企业为主，空置率下降0.5个百分点，至22.2%； 每月每平方米 130.0 120.0 110.0 100.0 本季度仍无新增供应项目，随着周边零售商业、文旅产业发展蓬勃，写字楼市场供应不足，致使商务氛围转弱，市场需求不振； 租金方面，净有效租金呈现小幅下降，至115.2每月每平方米，对比其他区域，产品设施陈旧，租金溢价较高，预计未来仍面临一定下行压力； 对原有空间进行升级改造，或将提高产品的市场竞争力。 现有项目未来项目 1 2 甲级写字楼分布图–市中心 长安国际中心（F座） 2 长安国际中心（A\B\C\D\E座） 1 项目名称 编号 城北 城北甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-2025 总存量 空置率租金 万平方米 10 8 6 4 2 空置率 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 28.8 万平方米 17.4% [环比1.1个百分点] 88.1元 每月每平方米 [环比1.7%] 0 201820192020202120222023F2024F2025F 0.0% 本季度城北市场活跃度显著提升，带看量及问询量在年后迎来短期高峰，净吸纳量约2,311平 人民币元 新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 城北甲级写字楼租金 方米，较上季度增加明显，空置率下降至17.4%，环比降低1.1个百分点； 每月每平方米 100.0 90.0 80.0 城北市场需求特征明显，具有国央企背景的建筑工程、能源化工类企业在甲级写字楼的市场表 现积极，承租能力较强，面积需求也以500平米以上的大户型为主； 本季度市场租金呈现上升趋势，约88.1元每月每平方米，一方面，城北市场将面临连续三年未有甲级项目入市，市场供应不足，核心区位的优质房源稀缺；另一方面，得益于春节假期后，多个项目问询量及带看量暴增，增强了业主方的市场信心，部分项目削减了优惠政策； 预计区域在新增供应持续短缺的情况下，有望抬高区域平均租金价格，并产生需求外溢现象。 甲级写字楼分布图–城北 编号 项目名称 赛高企业总部大厦 1 7 2 西安城发中心（原经开万科中心） 蓝海风中心 3 6 4 旭辉中心B座 2 5 西北国金中心（A座） 11541 1 6 陕西水务大厦（原保利中心） 3现有项目 绿地之心 7 未来项目 高新一期 高新一期甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-2025 总存量 空置率租金 万平方米 25 20 15 10 5 0 201820192020202120222023F2024F2025F -5 空置率 50.0% 40.0% 30.0%