2022年第四季度西安办公楼及产业园市场回顾及展望

2022年第四季度 西安办公楼及产业园市场回顾及展望 2023年1月 Acceleratingsuccess. 第四季度西安甲级写字楼市场回顾 需求 •本季度市场需求显著增长，单季度净吸纳量约2.95万平方米；其中，高新一期在经历连续三个季度的退租潮后，逆袭为成全市成交量最高的子市场； •本季度，在线教育重新回归大众视野，在高新一期展开布局，除此之外，房地产与建筑（国企）、专业服务（联合办公）等客户在市场上表现比较活跃。 供应 •本季度全市新增1栋甲级项目（约6.1万平方米）入市，同时，港务及浐灞子市场在本季度被纳入市场研究范围，高力追踪的西安市甲级写字楼市场总存量增至207.9万平方米； •预计2023年市场将迎来新一轮的供应高峰，推动总存量进一步提升。 净有效租金 •本季度全市平均租金呈下滑态势，主要由于港务及浐灞 板块租金水平低于全市平均水平，叠加高新二期新项目入市采取了较为激进的低价策略的双重影响，市场净有效租金环比下降3.2%至88.6元/平方米/月； •疫情防控政策的优化调整，使企业对未来经济增长给予乐观预期，预计未来随着市场需求有序释放，有望限制租金下滑的幅度。 空置率 •受新子市场及新入市项目的双重影响，本季度空置率环比上升2.9个百分点至25.2%； •预计2023年高新、曲江、港务及浐灞市场的将迎来大量新增供应，全市空置率或将迎来短期峰值，去库存依旧是未来市场发展的主基调。 西安甲级写字楼存量增至207.9万平方米 本季度纳入浐灞港务市场，西安写字楼市场存量增至688.7万平方米，新增甲级写字楼6.1万平方米；全年累计新增2个甲级项目约8.2万平方米 西安写字楼总存量 整体存量 688.7万平方米 甲级写字楼 207.9万平方米 乙级写字楼 480.9万平方米 港务及浐灞 城北 市中心 高新一期南二环及小寨 曲江 西安市甲级写字楼存量占比 6% 8% 14% 6%5% 29% 31% 高新一期高新二期城北 港务及浐灞市中心 南二环及小寨曲江 高新二期 新增供应，净吸纳量和空置率 本季度受新市场及新增供应的影响，甲级写字楼空置率环比上升2.9个百分点至25.2%;全年来看，疫情反复对企业需求的抑制作用明显，叠加下半年新项目缓慢入市，空置率全年呈现上浮趋势。 建筑面积（万平方米） 西安甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018Q1-2022Q4 空置率 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 2019 2020 2021 2022 2549.0% 2042.0% 35.0% 15 28.0% 10 21.0% 5 14.0% 07.0% -50.0% 新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 净有效租金和空置率 2022年前三季度租金波动较小，租金水平较为稳定；本季度由于新市场和新入市项目的租金均低于全市平均水平，全市平均租金向下调整幅度明显，环比下降3.2%，至88.6元/平方米/月。 人民币元每月平方米 110.0 西安甲级写字楼历史净有效租金和空置率，2018Q1-2022Q4 空置率（%） 50.0% 45.0% 40.0% 100.0 35.0% 30.0% 25.0% 90.0 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 80.0 Q1Q2 Q3 2018 Q4Q1 Q2Q3Q4Q12019 Q2Q3Q42020 Q1Q2 Q3 2021 Q4Q1 Q2Q32022 0.0% Q4 平均净有效租金（左轴）空置率（右轴） 各核心子市场历史租金走势 人民币元每月平方米西安甲级写字楼各核心子市场历史租金走势，2018-2022Q4 140 120 100 80 60 40 20 0 2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4 市中心高新一期高新二期城北南二环及小寨曲江港务及浐灞 数据来源：高力国际注：租金为净有效租金 各核心子市场历史空置率走势 60.00% 西安甲级写字楼各核心子市场历史空置率走势，2018-2022Q4 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4 市中心城北高新一期高新二期曲江南二环及小寨港务及浐灞 子市场 空置率 环比 同比 预计2023一季度 预计2023一季度 净有效租金 环比 同比 西安甲级写字楼各子市场数据（2022年第四季度） 空置率趋势 净有效租金趋势 高新一期 31.7% -2.3% 4.5% 82.2 0.2% -2.7% 高新二期 23.5% 4.3% -1.0% 96.5 -2.8% -2.8% 城北 18.6% 0.1% -1.2% 86.7 0.0% -0.1% 市中心 22.6% 1.4% 5.3% 115.5 0.0% -0.3% 南二环及小寨 15.6% -1.0% -4.4% 95.9 0.0% -0.4% 曲江 10.9% 1.3% -1.8% 87.6 0.0% -0.3% 港务及浐灞 36.5% - - 61.1 - - 全市 25.2% 2.9% 2.2% 88.6 -3.2% -4.6% 数据来源：高力国际 子市场净吸纳量、租赁成交行业、租赁类型 本季度高新一期净吸纳量为全市第一，得益于教育培训行业在该板块需求增长强劲，此外，房地产与建筑、专业服务（联办）仍是市场新增需求的主力行业；全年累计净吸纳量5.5万平方米，中小企业需求萎缩较为明显，相比往年国央企需求表现较为活跃。 2022年第四季度各子市场净吸纳量 2022年第四季度租赁成交行业TOP8占比 3%3%教育培训 高新一期高新二期 南二环及小寨 城北 8% 9% 7% 17% 20% 33% 房地产与建筑业专业服务 金融 能源化工 互联网科技-互联网软件与服务制造业 消费品 2022年第四季度租赁类型占比 曲江（按面积统计） 市中心 69%17%13% -5,00005,00010,00015,00020,00025,00030,000 建筑面积（平方米） 搬迁新成立扩租 西安市场未来新增供应量集中在城北、高新和曲江 单位：万平方米 40 2023-2026年西安甲级写字楼未来供应预测 35 10 30 - 25 7 20- 15 1020 5 -- 78 -3.5 1410 20 57 --- 西安甲级写字楼未来供应预测占比 西咸新区 9% 港务及浐灞 18% 城北,30% 曲江 20% 高新二期,23% 2023F2024F2025F2026年及以后 高新二期城北曲江西咸新区港务及浐灞 数据来源：高力国际注：年度新增供应量包含超甲及甲级写字楼；2026年及以后项目为入市时间尚不确定的项目； 未来净吸纳及空置率预测 高力国际预计从2023年开始新增供应将逐渐拉高市场存量，市场需求随宏观经济环境的不断修复将缓慢释放，由此未来甲级市场将面临一定 程度的调整压力，呈现区间震荡走势。 建筑面积（万平方米） 40 35 2023-2026年西安甲级写字楼净吸纳及空置率预测 新一轮供应高峰 空置率 49.0% 42.0% 30 35.0% 25 28.0% 20 21.0% 15 14.0% 10 57.0% 0 201820192020202120222023F2024F2025F 新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 0.0% 未来平均租金及空置率预测 高力国际预计随着市场供应的逐年增大，未来甲级市场租金将承受阶段性的下调压力。 人民币元每月平方米 110.0 新一轮供应高峰 空置率（%） 40.0% 35.0% 30.0% 100.0 25.0% 20.0% 15.0% 90.0 10.0% 5.0% 80.0 201820192020202120222023F2024F2025F 0.0% 数据来源：高力国际 平均净有效租金（左轴）空置率（右轴） 全年市场呈现U型回暖，四季度教育培训、房地产与建筑、专业服务（联合办公）行业大型企业的需求增长明显 新增供应叠加纳入新市场的双重影响，空置率较上季度有上升2.9个百分点至25.2%；企业寻求降本增效重新回归高新一期 预计明年将迎来供应高峰，市场需求仍然处于弱复苏阶段，竞争加剧，注重优质租户的挖掘，提供灵活专业的租赁策略显得尤为重要 防疫政策的优化举措，逐渐增强了企业在办公市场布局的信心，部分大型企业正在积极寻求低价机会 2022年四季度西安办公楼市场回顾与展望 市中心 市中心甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-2025 总存量 空置率租金 万平方米 20 15 10 5 0 空置率 45.0% 30.0% 15.0% 13.5 万平方米 22.6% [环比1.4个百分点] 115.5元 每月每平方米 [环比无变化] 注：净有效租金 201820192020202120222023F2024F2025F -5 0.0% 人民币元 新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 市中心甲级写字楼租金 本季度市中心子市场金融租户退租较为明显，净吸纳量约-1947平方米；市中心全年净吸 纳量约-6284平方米，其中金融、房地产类企业外迁及缩租较为明显； 每月每平方米 130.0 120.0 110.0 100.0 市中心持续5年无新增供应项目，市场存量稳定，但企业持续性的外迁及缩租使区域空置压力不断上升，本季度空置率上升1.4个百分点，至22.6%； 市中心租金保持高位稳定，在经济增速放缓，企业寻求将本增效的大环境下，区域逐渐失去竞争优势，预计企业外迁的现象将会延续，持续上升的空置率或将使区域租金出现下探趋势； 现有项目未来项目 1 2 甲级写字楼分布图–市中心 长安国际中心（F座） 2 长安国际中心（A\B\C\D\E座） 1 项目名称 编号 城北 城北甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-2025 总存量 空置率租金 万平方米 20 15 10 5 0 空置率 90.0% 75.0% 60.0% 45.0% 30.0% 15.0% 0.0% 28.8 万平方米 18.6% [环比0.1个百分点] 86.7元 每月每平方米 [环比无变化] 201820192020202120222023F2024F2025F 新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴） 本季度城北市场需求有所收缩，空置率微升至18.6%，环比提高0.1个百分点；区域产业结 人民币元每月每平方米 100.0 90.0 城北甲级写字楼租金 构以建筑、能源化工为主导，自去年房地产行业政策的收紧以来，企业在区域内需求表现不 稳定，区域全年累计净吸纳量约3576平方米，在无新增供应影响下，空置率小幅下降； 本季度市场租金表现较为稳定，约86.7元每月每平方米；全年来看，需求不稳定致使区域租金呈现轻微下浮，同比下降约-0.1%； 区域连续两年无新项目入市，预计新增供应将在2024年出现。同时，随着港务及浐灞市场优质办公项目的入市，或将与城北市场形成一定竞争，未来区域项目去化将面临一定挑战。 80.0 编号 项目名称 甲级写字楼分布图–城北 赛高企业总部大厦 1 8 2 西安城发中心（原经开万科中心） 3 蓝海风中心 6 旭辉中心B座 4 2 西北国金中心（A座） 5 11541 陕西水务大厦（原保利中心） 6 1 荣民金融中心 7 3现有项目 未来项目 8 绿地之心 7 高新一期 高新一期甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018-2025 总存量 空置率租金 万平方米 25 20 15 10 5 空置率 40.0% 30.0% 20.0% 64.8 万平方米 31.