温州城市基本面与住宅市场分析
经济与人口概况
- GDP：温州2021年GDP总量达到5,818.72亿元，同比增长3.8%，排名浙江省第三位，显示出疫情后的经济回稳向好态势。
- 人口：常住人口为964.5万人，同比增长0.75%，城镇化率为72.8%，高于全省平均水平，人均住房面积达到53.9平方米，远超全国平均水平。
房地产市场动态
- 开发投资：2021年10月，房地产开发投资额达1,263.63亿元，5月至10月期间，投资额同比增速逐步回升，10月增速为6.7%。
- 政策与市场：“温十五条”政策于6月17日发布，涉及降首付、降利率、公积金提额、购房补贴等措施，但政策密集出台反而加剧了客户的观望情绪，下半年成交周期延长，整体政策效果不明显。
土地市场
- 成交情况：2022年温州市区共成交20宗商住用地，总成交面积86.6万平方米，成交楼面价7,173元/平方米，平均溢价率为0.38%，成交金额171亿元，其中96%为底价成交。
- 市场趋势：土拍规则放宽，竞拍方式从竞配建转向竞品质，提升了产品的品质要求。2022年土地市场成交量价双降，土地供应量缩减，预计明年商品房供应节奏将放缓。
住宅市场表现
- 市场状况：2022年温州市区商品住宅市场供不应求，成交面积和数量分别下滑至162万平方米和120万方，供求双双腰斩，市场低位运行。
- 价格走势：全年成交均价22,853元/平方米，与2021年相比下降6%。预计2023年初供应增加后，成交端将短期回升。
- 市场需求：鹿城区刚改市场坚韧，核心地段改善项目为成交主力；瓯海区以刚需市场为主，受益于人才房和安置房；龙湾区供应增多，但促销降价效果不佳，市场竞争激烈；洞头区投资市场遇冷，热度低位运行。
成交周期与库存
- 库存压力：全市库存积压，全年去化周期为15.3个月，产品以刚需为主，去化流速较快。
- 供需关系：市场存在明显的供需失衡，库存压力较大，去化周期较长。
鹿城区与瓯海区住宅市场分析
- 鹿城区：核心地段改善项目为成交主力，价格稳定，受供应限制成交下滑7成。主要聚焦于滨江CBD超改项目和七都低密项目。
- 瓯海区：以刚需市场为主，受益于人才房和安置房签约，供应减少，成交机遇集中于特定项目。
龙湾区与洞头区住宅市场分析
- 龙湾区：市场受到7折甩货短暂干扰，地缘客对比心态影响，促销降价效果有限，成交周期延长。
- 洞头区：供应端大幅缩水，成交端跌至3年低谷，市场热度集中在瓯江口新区，投资客撤退。
二手市场概览
- 成交量：2022年二手房市场成交量环比下降6成，年末上升动力不足，整体活跃度优于新房市场，全年成交18,283套。
- 价格波动：一季度春节效应拉动交易量，11月成交量价受施教区房源成交影响达到全年高点，随后12月成交下滑。
综上所述，温州住宅市场在2022年展现出结构性变化，包括政策宽松、土地市场调整、住宅供应与需求的不平衡、以及二手市场活跃度的相对稳定。未来市场发展将依赖于政策调整、供需平衡以及经济环境的变化。
