地产宽松基调不变，政治局会议首提城改

事件 中央政治局4月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 点评 房地产宽松基调不变，市场持续弱复苏。本次中央政治局会议延续了“房住不炒”、“支持刚性和改善性住房需求”、 “保交楼”、“新模式”的调控基调，与2022年底中央经济工作会议保持一致，或意味当前房地产市场持续弱复苏的态势是符合调控预期的。从全国房地产相关数据看，2023年1-3月商品房销售额累计同比+4.1%，房屋竣工面积累计同比+14.7%，而新开工面积在土地成交缩量背景下，累计同比-19.2%；而从百强房企销售来看，2023年1-4月累计同比+9%（较1-3月扩大7pct）。 行业健康发展仍需政策支持，需求端政策相继落地。供给侧政策应出尽出，2022年11月以来房企“三支箭”、 保交楼专项借款、预售资金监管优化等措施相继落地，从“保项目”到“保主体”，房企现金流状况出现边际改善，2023年一季度房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速较4Q22高2.2个百分点，较1Q22高5.9个百分点，有望持续提振市场信心。需求侧宽松持续落地，全国各能级城市均有松绑限售限购、降低房贷利率、降低首付比例、购房补贴、税费减免等措施落地促进购房需求释放，近期一线城市政策也有所宽松，如广州二孩家庭购买首套房公积金贷款额度提高30%，广州创新开展“一手房带压过户”等，系列宽松政策支撑行业健康发展。 会议首提城改和“平急两用”，行业发展新方向。本次会议首提在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，此前 上海等高能级城市也提出要加强城市更细、老旧小区改造等，预计未来城市更新项目的推进速度将加快，在高能级城市公开市场土拍竞争提升的背景下，通过参与城市更新、一二级联动方式拿地或为房企带来更多的优质土地资源，已经参与进城市更新的保利发展、招商蛇口、越秀地产、万科等企业或将由此受益。“平急两用”公共基础设施，平时用作旅游、康养等，重大公共事件突发时立即转换为隔离收治设施，能够有效推动大城市转变发展方式，主要建设民宿和酒店、储备一批单体大型方舱医院、升级一批应急医疗服务点，或为建筑企业带来部分增量项目，对房地产开发业务预计影响较小。 投资建议 政治局会议对房地产调控基调不变，宽松政策持续落地提振市场信心，支撑销售复苏态势；城市更新将成为房企 新的拿地渠道，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 图表附录3 风险提示5 图表目录 图表1：近年历次中央政治局会议对房地产的表述3 图表2：典型城市更新基金案例3 图表3：A股地产PE-TTM4 图表4：港股地产PE-TTM4 图表5：港股物业股PE-TTM4 图表6：覆盖公司估值情况5 图表附录 图表1：近年历次中央政治局会议对房地产的表述 时间 内容 2019年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 2019年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 2019年12月 —— 2020年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年12月 促进房地产市场平稳健康发展。 2021年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2021年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策 2021年12月 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2022年4月 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022年7月 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022年12月 —— 2023年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 来源：政府官网，国金证券研究所 图表2：典型城市更新基金案例 城市时间规模参与企业储备项目 实业集团上海地产集团、招商蛇口、中交 上海 2021.06 800亿元 集团、万科集团、国寿投资、保 全市城市更新项目 利发展、中国太保、中保投资无锡城建集团、平安建投、中交 无锡 2021.07 300亿元 投资、上海建工、上海城建、民生银行、融创中国、华润置地等 全市城市更新项目 广州2017.07200亿元 越秀集团、广州地铁集团、珠江 轨交沿线项目 来源：政府官网，国金证券研究所 行业点评 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2023/1/1 AVG-STDV AVG-STDV 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 AVG+STDV AVG+STDV 2021/1/1 2023/1/1 AVG-STDV 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 AVG+STDV 2021/1/1 2020/7/1 2020/7/1 2020/7/1 AVG 2020/1/1 2020/1/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/7/1 2019/7/1 AVG AVG 2019/1/1 2019/1/1 2019/1/1 图表4：港股地产PE-TTM 图表5：港股物业股PE-TTM 2018/7/1 2018/7/1 2018/7/1 图表3：A股地产PE-TTM PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2018/1/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/7/1 2017/7/1 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 PE-TTM PE-TTM 2017/1/1 2017/1/1 2017/1/1 25 20 15 10 5 0 120 100 0 2016/7/1 2016/7/1 2016/7/1 80 60 40 20 来源：wind，国金证券研究所 4 敬请参阅最后一页特别声明 图表6：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,710 7.6 7.2 6.6 226.2 238.2 259.6 0% 5% 9% 600048.SH 保利发展 买入 1,665 9.1 7.3 6.0 183.5 227.1 279.3 -33% 24% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,057 24.8 16.0 9.9 42.6 65.9 106.5 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 365 5.8 4.7 4.1 62.8 77.1 88.6 3% 23% 15% 002244.SZ 滨江集团 买入 287 7.7 6.1 4.7 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,915 8.2 7.4 6.2 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 210 8.1 3.4 3.1 25.8 61.6 68.5 -21% 138% 11% 1908.HK 建发国际集团 买入 369 7.5 5.9 4.3 49.3 62.4 85.1 40% 26% 36% 2423.HK 贝壳* 买入 1,356 47.7 17.5 13.7 28.4 77.4 98.7 24% 172% 28% 9666.HK 金科服务 买入 69 N.A. 13.6 11.4 -18.2 5.1 6.1 -272% 128% 19% 9983.HK 建业新生活 买入 30 5.4 4.5 3.9 5.6 6.8 7.8 -9% 21% 14% 6098.HK 碧桂园服务 买入 364 18.7 16.3 13.5 19.4 22.3 26.9 -52% 15% 20% 1209.HK 华润万象生活 买入 835 37.8 29.9 24.9 22.1 28.0 33.6 28% 27% 20% 1995.HK 旭辉永升服务 买入 47 5.7 4.5 3.7 8.2 10.4 12.8 33% 26% 23% 3316.HK 滨江服务 买入 58 14.1 11.0 8.7 4.1 5.3 6.7 28% 28% 28% 6626.HK 越秀服务 买入 51 12.2 10.5 9.1 4.2 4.8 5.6 16% 16% 16% 2156.HK 建发物业 买入 54 22.0 15.8 11.6 2.5 3.4 4.7 55% 39% 36% 平均值 614 15.2 10.7 8.6 55.1 70.8 85.8 -14% 46% 24% 中位值 364 8.7 7.4 6.6 25.8 47.2 61.4 3% 26% 20% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2023年4月28日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券