中指丨4.28政治局会议：楼市定调不变，宽松政策仍有空间

中指丨4.28政治局会议：楼市定调不变 ，宽松政策仍有空间 4.28政治局会议：楼市定调不变，宽松政策仍有空间 4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，今年以来，…… 经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策靠前协同发力，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期，市场需求逐步恢复，经济发展呈现回升向好态势，经济运行实现良好开局。会议强调，要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管 理，严控新增隐性债务。 表：2022年以来中央政治局会议中涉及房地产的内容梳理 中央政治局会议时间 形势判断 宏观政策 房地产 防风险 2023年 4月 我国疫情防控取得重大决定性胜利，经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策靠前协同发力，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期，市场需求逐步恢复，经济发展呈现回升向好态势，经济运行实现良好开局。当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足，经济转型升级面临新的阻力，推动高质量发展仍需要克服不少困难挑战。 恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，形成扩大需求的合力。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务 要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。 2022年 12月 大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长 要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强各类政策协调配合，优化疫情防控措施，形成共促高质量发展的合力。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力。 有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转。要有效防范化解重大经济金融风险，守住不发生系统性风险的底线。 2022年 7月 巩固经济回升向好趋势，着力稳就业稳物价，保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果 宏观政策要在扩大需求上积极作为。财政货币政策要有效弥补社会需求不足。用好地方政府专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额。货币政策要保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持，用好政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金。 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 要保持金融市场总体稳定，妥善化解一些地方村镇银行风险，严厉打击金融犯罪。牢固树立底线思维，提高对重大风险的预见、应对、处置能力。 中央政治局会议时间 形势判断 宏观政策 房地产 防风险 2022年 4月 新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战 要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间。要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，用好各类货币政策工具。要抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度，把握好目标导向下政策的提前量和冗余度。 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。 数据来源：中指研究院综合整理 【中指解读】 1、经济发展回升向好，但好转主要是恢复性的，内生动力还不强，恢复和扩大需求是关键 本次会议明确指出今年以来“需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期，市场需求逐步恢复，经济发展呈现回升向好态势”，一季度，我国GDP增长4.5%，实现了良好开局，但会议同时指出“当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力仍不强，需求仍然不足，”并提出“恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在”，因此未来扩内需政策仍有望继续发力，促投 资、促消费。 宏观政策上，会议指出“积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，形成扩大需求的合力”，整体延续了此前的基调，货币政策仍侧重“精准发力”，预计资金将给予薄弱环节更多结构性支持，整体或保持宽松状态。另外，“要多渠道增加城乡居民收入”要求下，居民收入预期或进一步好转，也有利于住房需求释放。 2、房地产政策基调不变，防风险前提下，短期各地政策仍有优化空间 本次中央政治局会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”。针对房地产的关键词“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，依然在“要有效防范化解重点领域风险”后 面，由此可见，防范房地产风险仍是重点，在当前的市场环境下，房地产政策环境整体仍处于宽松状态。 从市场运行情况来看，2023年1-3月全国房地产市场呈现一定修复态势，特别是热点城市市场恢复节奏较快，但4月以来，重点城市市场活跃度下行，部分城市市场降温明显，根据中指数据初步统计，4月重点100城商品住宅成交面积环比下降近两成，购房者置业预期仍不稳固，整体来看，今年以来房地产市场运行的好转与宏观经济类似，更多地为恢复性好转，市场内生动力仍偏弱；另外，近期 “我国全面实现不动产统一登记”引发了市场对于房产税征收的猜想与关注，亦对市场预期产生了一定扰动。 1000 800 万600 平方 米400 200 图：2021年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势 周度成交规模（左）同比（右） 200% 150% 100% 50% 0% -50% W10W12W14W16W18W20W22W24W26W28W30W32W34W36W38W40W42W44W46W48W50W52W2W4W6W8W10W12W14W16W18W20W22W24W26W28W30W32W34W36W38W40W42W44W46W48W50W52W2W4W6W8W10W12W14W16 0-100% 21- 21-21-0521- 21-21-0821-21-1021- 21-22-0122- 22-22-0422- 22-22-0722-22-0922- 22- 22-23-0123-23-0323- 0304 0607 091112 0203 0506 08101112 0204 数据来源：中指数据CREIS 短期来看，稳定购房者置业信心和预期仍是促进房地产市场恢复的关键。二季度，前期已出台的保交楼、加大“三支箭”支持房企融资等政策有望继续落实到位。各地楼市政策或继续优化，如重点一二线城市库存较高的郊区，或按照一区一策原则，优化限购条件和认房认贷政策；结合生育政策，对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持；降低房屋交易税费等。 3、在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设 近年来我国棚户区、城中村和危房改造稳步实施，城市更新有序推进，今年两会“部长通道”中倪虹部长提到“近五年，全国改造16.7万个老旧小区，惠及2900多万户、8000多万居民。2023年，我们希望再开工改造5万个以上老旧小区，力争能够让2000万居民获益。” 另外，近几年，受疫情影响，我国在防疫过程中不断推进“平急两用”公共设施改造。今年4月18日，国家发改委“平急两用”设施建设现场会在北京举办，21个超大特大城市均有参会，会议指出“打造‘平急两用’型设施，平时用作旅游、康养等，重大公共事件突发时立即转换为隔离收治设施，能够有效推动大城市转变发展方式，补齐公共卫生防控救治能力建设短板，提升山区旅游居住品质，加快周边乡村振兴发展，更好统筹发展和安全。” 本次政治局会议强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。超大特大城市人口众多，各类要素聚集程度高，在提高供给质量，拉动有效需求方面具备优势。由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资 方面发挥重要作用；同时，超大特大城市因人口规模巨大，面对突发重大公共事件时应急管理压力突出，因此加快推进“平急两用”公共设施建设十分必要。 根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大 城市（城区常住人口500-1000万）： 7个超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。 14个特大城市：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、 ♘明、大连。 4、大力建设保障性住房，保民生、稳投资 会议指出要“规划建设保障性住房。”根据国家顶层设计，我国住房保障体系主要以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。为了加快建设“租购并举”的住房制度，保租房成为近几年筹集建 设的主要对象。根据住建部公布数据，“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套，其中人口 净流入较多的40个重点城市计划筹集保租房650万套。2021-2022年，全国已筹集建设保租房约360万套，“十四五”目标完成率约40%。聚焦到2023年，住建部表示“要大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）”，可见今年保障性住房的建设规模将保持在较高水平，这一方面有利于改善住 房困难家庭的居住环境，促进住房公平，另一方面也有利于扩大房地产开发投资，促进社会经济的平稳运行。 整体来看，本次会议释放了积极信号，一方面宏观经济呈现回升向好态势，但内生动力不强，恢复和扩大需求仍是经济持续好转的关键，对于房地产来说，促需求也将是未来的侧重点；另一方面，会议为房地产市场定调，整体基调并未受一季度局部市场升温影响，短期房地产政策仍将保持宽松状态，稳定购房者置业信心和预期至关重要。 伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复，二季度全国房地产市场或逐渐趋稳，全国商品房销售面积环比或小幅增长，但城市分化行情加剧，热点城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，市场活跃度有望保持，但多数城市市场调整压力仍然较大。 中指研究院 中国房地产指数系统