2022年湾区城市中山房地产蓝皮书

(0) 世联行世联行 2022年 湾区城市中山房地产蓝皮书 珠海横琴世联行咨询有限公司中国大湾区房地产研究院 联合出品 ·珠海世联行房联宝 (0)世联行目录世联行 01重要政策回顾 03商品住宅市场分析04商办市场分析 联行 02土地市场分析 05市场总结及展望 ·珠海世联行房联宝 (C) 世联行世联行 重要政策回顾 珠海世联行房联宝 全国宽松基调贯彻全年，中央及地方频频发力，多城出台松绑政策预计2023年 政策中央政策将会继续托底，整体政策环境仍会延续宽松态势 日期 相关部门 事件要点 1月6日 银保监会 银保监会有关部门负责人表示，购房者的合理住房需求进一步满足，个人住房贷款中的90%以上用于支持首贷款。 1月13日 最高人民法院 对商品房预售资金监管账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益。 1月20日中国人民银行贷款市场报价利率（LPR）下调为为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6% 1月24日银保监会持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2月8日中国人民银行 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。央行在公告中指出，明确保障性租赁住房项自有关贷款不纳 入房地产货款集中度管理，这有利于银行业金融机构加大对保障性租货住房项自的信货贷投放 2月8日自然资源部集中更新集体土地所有权确权登记成果，已登记的集体土地所有权发生变化的，要根据需要补充地籍调查，通过不动产登记系统，集中办理相应登记业务。 国新办2月24日 2022年更重点抓好加房地产市场调控！推进住房供给侧结构性改单，实施城市新行动、实施乡村建设行动、落实碳达峰碳中和日标任务等工作；毫不动摇地坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期束激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 3月5日 国务院金融委 其中关于房地产方面，强调优化住房金融服务，满足新市民安居需求。助力增加保障性住房供给；支持住房租赁市场健康发展；满足新市民合理购房信贷需求；提升新市民住房公积金服务水平：优化新市民安居金融服务。 3月16日财政部有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条 3月16日住建部房地产开发企业按照企业条件分为一、二两个资质等级。 3月17日发改委特续深化户籍制度改革，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。 央行、银保监会4月19日 会议强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项日风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平赖有序。 4月25日央行中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构） 国务院办公厅4月25日 发布《进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》提出，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。同时，强化用地用房保障，加大土地、房屋节约集约和复合利用力度，鼓励经营困难的百货店、老旧厂区等改造为新型消费载体 联行 5月6日证监会召开专题会议，主要落实两大政策，一是积极支持房地产企业债券融资，二是，研究拓宽基础设施REIT试点范围，以助力房地产市场稳定发展。 5月15日 中国人民银行、中对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个其点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行 国银行规定执行。 5月20日中国人民银行公布最新贷款市场报价利率（LPR）：5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15个基点。与首意房贷利率下限下调20个基点加，自预房利率最低资料来源： 全国年内两次降准&三次降息，开启信贷宽松周期金融端发力 政策释放流动性 日期相关部门事件要点 “三箭齐发’ 5月23日人民银行和银保监金融系统要加大实体经济支持力度，全力以赴稳住经济基本盘；保持房地产信贷平稳增长，加快已授信贷款的放款进度：普惠小微贷款支持工具额度和支持比例要增加一倍；引导金融 会机构全力以赴加大贷款投放力度，加快对接新的有效信贷需求。 国务院5月25日 一方面房地产行业从去杠杆到稳杠杆，适当提高宏观杠杆率，居民家庭部门稳杠杆。另一方面全面落实政治局会议的两个“支持”。支持各地从当地实际出发完蕙房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 6月4日住建部住房和城乡建设部党组召开（扩大）会议，要求定标准、建平台、强考评，加快完善住房制度，努力保持房地产市场平稳健康发展，全面实施城市更新行动和乡村建设行动，大力推动 建筑业转型升级。 6月21日 住房和城乡建设部等8部门 6月30日央行央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。 7月25日银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会。会议指出，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。 7月28日银保监会要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 8月1日央行 国家卫健委等十七意见明确，加快发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难。进一步完善公租房保障对促进积极生育的支持措施，各地在配租公租房时，对符合条件且有未成年子 8月16日 部委女的家庭可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾 8月22日中国人民银行第三次下调LPR，下调至：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3% 9月22日中消协中国消费者协会官网发布房屋领域不公平格式条款点评，中消协表示，扩大不可抗力适用范围为延期交房免责等十类条款“无效”。 9月30日央行、银保监会人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 9月30日 财政部 财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。据悉，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房己缴纳的个人所得税予以退税优惠。 特 发布救市16条金融政策，关于保持房地产企业融资平稳有序，共有6条：①稳定房地产开发贷款投放；②支持个人住房贷款合理需求：③稳定建筑企业信贷投放：④支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；①保持债券融资基本稳定：6保持信托等资管产品融资稳定。 关于积极做好“保交楼”金融服务，有2条：①支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；②鼓励金融机构提供配童融资支持。 11月13日中国人民银行关于积极配合做好受困房地产企业风险处置，有2条：①做好房地产项目并购金融支持：②积极探索市场化支持方式。 关于依法保障住房金融消费者合法权益，有2条：①鼓励依法白主协商延期还本付息：②切实保护延期贷款的个人征信权益 关于加大住房租赁金融支持力度，有2条：①优化租房租赁信贷服务：②拓宽租房租赁市场多元化融资拳道。 决定在股权融资方面调整优化5项措施，这意味着房企借壳上市重启。至此，信贷、债券、股权三大融资渠道“三箭齐发”， 11月28日证监会公司并购重组及配产融资。二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。三是调整完善房地产企业境外市场上市政策（H股与A股政 产作用。五是积极发挥私募股权投资基金作用。 一动房刷 关于阶段性调整部分金融管理政策，有2条：①延长房地产贷款集中度管理政第过渡期安排；②阶段性优化房地产项目并购融资政策。 联上行市 地方紧随国家步伐，5月起中山密集推出救市政策坚持一城一策方针，从解限购 政策土拍新政与带押过户等各个方面刺激市场 日期相关部门相关文件事件要点 1月20日 中山发改局《中山市2022年市重点建设项目计划表》 菊大湾区博物馆综合体、中德（大湾区）工业互联网创新孵化中心、北塔综合体、码头片区综合体（未来之门）等项日。 据悉，全年供应总量约14753亩。其中，公共管理与公共服务用地58.4327公项、交通运输用地132.0481公顶、工矿仓储用地 3月25日市自然资源局《中山市2022年度国有建设用地供应计划》 中山市人力资源 482.7959公项、住宅用地213.4857公项（折3202由，占21.71%）、商服用地96.7692公顷（折1451亩，占9.84%）。住宅、商业 用地的供应总量，将结合房地产市场运行情况、全市商品房库存情况而定，重点分布中心城区和镇中心区。其中，住宅用地主要分布在东区、南区、西区、翠亨新区、三角镇等；商服用地主要分布在翠亨新区、石岐街道、横栏镇等。 4月28日 和社会保障局我市人才安居保障措施的通知》 户籍人才，允许在本市范口内购买1套新建商品住房， 为进一步完善我市房地产政策，支持商品房市场更好满足刚性和改善性住房需求，促进全市房地产市场平稳健康发展，市政府研究 4月30日市政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布如下计划：优化商品房预告资金监管、加大住房公积金支持力度、优化商品房销告价格备案机制、优化限购区域、加大购房金 融支持力度、优化士地供应。 市政府5月10日 未来会加大购房金融支持力度，商业银行合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。其中非限购区贷款并不区分中山房地产市场平稳健康发展政第户籍与非中山户籍：首付2成，仅针对无房产无贷款的纯购房者，且得是144平以下；限购区，非中山户买房，住房套数为0，无房 贷纪录，可按首付3成，首套利率。且目前中山楼梯房、车位均不纳入家庭住房认定意数，20年以上自建房不纳入家庭住房认定套 5月13日市政府金贷款额度优惠政策征求意见的通知》职工，在购买上述商品住房时中请使用公积金贷款的，不誉加贷款额度的上浮优惠，可在高等级上选择其中一项优惠政策。装配式 商品房转为二手房交易时，作为普通商品房受理，贷款额度不再上浮。 《关于优化土地供应促进房地产市场健康稳定发为了贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，进一步优化土地供应政策，制定政策如下：1、实行出让预公告机制；2、 5月17日市政府展的若干措施》放宽竞买人资格要求；3、下调竞买保证金比例：4、优化地价款支付方式：5、加快项目用地开发建设：6、优化配套公建设施配建 要求。 《中山市建设用地带设计方案出让实施方案（试 在土地出让时，将设计方案作为出让公告的一部分，土地成交后要求竞得人按照设计方案开发建设。企业根据实际选择应用，最快 5月17日市政府 向达到拿地即动工。带设计方案出让适用范围：工业用地（含新型产业用地）、仓储用地、商业用地、文化设施用地、教育用 行)》 《国家税务总局中山市税务局关于调整中山市个 地和医疗卫生用地；重大平台和要交通枢纽区域（城轨站、地铁站等）标志性项目用地：城市综合体项目用地。 5月26日市税务局（二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收2022年11月1日起执行，个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住它的个人所得税核定征收率调 率的公告》整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。个人转让非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。 世联行 资料来源： 地方紧随国家