2023年2月上海房地产存量月度观察

）世联资管 领先的城市资产全价值链运营服务商 LEADINGURBANASSETFULLVALUECHAINOPERATIONSERVICEPROVIDER 上海世联领客商业经营管理有限公司 （存量月度观察） 2023-2 文字水印 办公租赁市场-租赁市场概况 核心区：平均租金：￥9.4/m/天：平均空置率：11.2%非核心区：平均租金：￥6.5/m/天：平均空置率：23.6% 虹口 租金：￥7.0/㎡/天空置率：25.3%杨浦 租金：￥6.0/m/天空置率：8.9% 普陀 金海路 租金：￥6.1/m/天空置率：39.4%静安核心陆家雕 租金：￥113/m/天空置率：10.9%租金：￥10.3/m/天空置率：10.8% 长宁核心洋泾 上海市租金：￥6.3/㎡/天空置率：22% 租金：￥7.0/m/天空置率：12.1%龙东高架路 世纪公园 黄浦核心租金：￥8.1/m/天%08率星车 徐汇核心租金：￥9.5/m/天空置率：11.8% 租金：￥9.9/m/天空置率：16.6%华夏鹏架路 吴中路中环路 徐汇滨 租金：￥6.7/m/天空置率：31.3% 行体育公司 闵行 租金：￥5.6/㎡/天空置率：18.8% 中环路 29 前滩 租金：￥6.9/m/天空置率：17.3%外环高速 路立菱桥文字水印 办公租赁市场-核心/非核心区租金差走势 近年来随着非核心区写字楼硬件、配套等遂步提升，与核心区租金差遂渐缩小。 上海市历年写字楼核心区/非核心区租金差距走势（元/m/天） 12 10 9.39.19.2 9.4 9.910.2 9.59.69.8 9.7 9.7 9.5 E'69.29.39.4 8.99.1 8.7 9.5 8.5 8 6.7d.8 6.9 77.2 7 6.8 6.7 6.16.266.1 5.5 6.36.66.364 6.1 6.56.66.5 文字水印 2013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q1 核心区非核心区 2022:Q3 办公租赁市场-核心/非核心区空置率走势 截止2023年2月，非核心区写字楼空置率为核心区写字楼空置率两倍 上海历年写字楼核心区/非核心区空置率走势 35.0% 30.0% 25.5% 28.8% 27.5% 25.0%22.8% 22.3%22.1% 22.5% 23.4%23.6% 22.7% 20.0% 20.1% 21.2% 19.2% 18.9% 21,1%20.8% 19.7%19.9% 15.0% 3.89 14.5 4.8915.3% 12.7% 11.2%11.4% 9.8%10.1% 8.8% 10.2% 9.5%9.7% 10.5% 10.0%8.2%8.2% 7.2% 5.0% 0.0% 6.1%6.1% 5.0%5.1%4.8%4,9%5.2% 核心商国空置率非核心商园空置率文字水印 办公租赁市场-预计新增供应项目 >2023年上海核心+非核心商圈预计合计新增办公面积超200万方。 2023年核心商圈预计新增供应（万m）2023年非核心商圈预计新增供应（万m） 嘉禾广场 四方城虹口国华人寿金融中心 前准54地块北外滩HK322-01地块 5上海地产世博10-03地块2010 凯德品萃广场保利浦开金融中心 建信人寿大楼 10 陆家嘴金控广场二期信泰中心 中海真如境 25 城投昌化路项目 高尚领域T1&T3 瑞安鸿寿坊项目 虹桥联合大厦 海栗文化广场 西岸艺岛云视路1号西岸源点 滨江城开中心 徐汇万科中心三期办公60 50 中交滨江广场 上海融侨中心凯德国正中心二期 南丰天山路街道115街坊天荟 平金中心 文字水印 ■世纪公园商圈■长宁商圈■黄浦商医■静安商圈虹口商器普陀商圈·杨浦商圈闵行商器徐汇滨江商医■前滩商盟 办公销售市场-土地市场 >2月上海商办土地成交5幅，主要位于外环外，总建筑面积约3.8万方 2023年2月上海商办土地成交情况 土地名称区域板块环线受让方成交时间 南汇 临港新城板块 郊环外 上海金桥临港综合区投资开发有限公司 2023/02/21 8859 3600 24611 16407 嘉定 黄渡板块 外郊环 上海安事联投经济发展有限公司 2023/02/10 2104 4002 5258 3505 2023年010号公告南汇区自 贸区临港新片区PDC1-0402 单元C04-06、C06-01地块 2023年003号公告嘉定区安亭镇黄渡大型居住社区12A- 01地块 积容积率 成交总价 楼板价 总建面积 用地面 （万元） (元/ml） (m) (m) 1.5 1.5 2023年003号公告嘉定区菊 园新区JDC1-0402、JDC10403、JDC1-0404、JDC1- 0501单元58-01地块 嘉定嘉定新城板块郊环外上海菊园企业发展有限公司2023/02/1018923500540530031.8 2023年008号公告松江区新 桥镇SJP00204单元02-02号松江新桥板块外郊环上海沃汇明华加油站有限公司2023/02/10165513839119630580.5 （明华路加油站）地块 2023年008号公告松江区余 山镇余山北大型居住社区松江余山板块外郊环上海沪深汇加油站有限公司余山第二分公司2023/02/10157812537125930890.5 30A-01A号地块文宇水印 办公销售市场-土地市场 >2月上海工业土地成交13幅，嘉定新城亩地价最高，其次是华漕区域 2023年2月上海工业士地成交情况 土地名称区城板块环线受让方成交总价每国地价溢价率（%）用地面积 （万元）（万元/亩）(m) 容积率 3100 228 0 13789 2.5 2119 60 0 23538 2 1596 60 0 17730 2 1416 61 0 16964 2 1052 61 1.45 11521 2 上海长三角G60科创 松江区新桥镇XQ（C)-21-003号（科技城西片区09-04）地块新桥板块外郊环经济发展司集团有限公 限公司 松江区车墩锁CD-18-001号（SJC10020单元C20-22-05C号）地块松江松江新城板块外郊环上海雅氏远创实业有 司 松江区洞泾镇工业区DJ-21-003号（SJS30002单元17-01A）地块松I泗泾板块上海兴船五金有限公 松江区中山街道工业区ZS-22-004号（SJC10032单元16-09号）地块松I松江新城板块外郊环有限公司 浦 松江区新桥镇工业区XQ-22-001号（SJC10031单元11-06B）地块松工新桥板块外郊环上海星章电气股份有 青浦区青浦工业园区华青路西侧-12-06a地块 限公司 限公司 718 120 0 4301 2 21341 367 0 38801 3.03 3683 110 0 22333 2 8554 581 0 9820 3.5 4966 08 0 41380 2 青滞结板块郊环外上海苏豪逸明制药有 展有限公司 技开发有限公司 品科技有限公司 闵行区华漕销MHP0-1403单元62-06、64-01地块（闵行区研发-47号地块）闵行华漕板块外郊环上海正大天晴医药科金山区枫泾镇JSS10701单元23-05地块（CB202108001）金山枫泾镇板块交环外唯加（上海）调味食嘉定区嘉定新城主城区JDC11201单元26-04地块嘉定嘉定新城板块郊环外上海嘉恒智芯企业发 嘉定西北区板块郊环外 嘉定区嘉定工业区（北区）JDSB0301、JDSB0302、JDSB0303单元62-02A地块东来涂料技术（上海） （嘉定区嘉定工业区2101号地块）股份有限公司 奉资区庄行镇C9B-7号地块 率贤 南桥板块 外郊环 奉贤区庄行镇C11-2号地块 事贤 南桥板块 外郊环 9103 100 0 60686 2 4915 100 0 32761 2 上海花米庄行城镇建设有限公司 上海花米庄行城镇建设有限公司 文字水印 率贤区自贸区临港新片区率资园区FXG1-0001单元F01B-04I地块事贤海湾板块郊环外 上海春昂云泰生物医药科技有限公司 144753 办公销售市场-月度成交走势 >上海近1年新增办公面积约71万方，成交约105万方，成交均价约4.4万元/m 上海近1年办公销售市场供求走势 20000070000 180000 160000 60000 14000050000 40000 100000 80000 30000 60000 20000 40000 10000 120000 20000 供应面积（m㎡) 成交面积（㎡) 成交均价（元/m） 数据来源：克尔瑞 2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月 51130 25442 0 13967 48929 38332 39102 30185 141142 149989 107872 64328 30985 38982 9034 188845 57821 48482 111065 114681 110335 55889 178432 70188 37624 51674 31233 41133 65565 28057 42583 47508 46863 36806 34112 36798 28941 52888 供应面积（㎡）成交面积（ml）成交均价（元/m）文字水印 办公销售市场-大宗交易 >2月上海写字楼大宗交易成交1宗，领盛集团以5.76亿元收购杨浦区建发珑庭一期 项目总建面17.3万平方米 建发瑞庭建成时间2015年12月31日 投资商建发房地产集团上海有限公司 10号步产权年限50年 容积率2.8 绿化率20% 单层面积约1100m-1500m 物业公司怡家园物业管理有限公司 虹口区单栋客梯数7个 杨浦区上海音乐学院实验学校，同济大学第一附属中学 收购楼栋办公层数单层套数总套数单套面积单层面积总面积五角场商圈，嘉誉湾商业，建发江湾萃商业配套 8# 7 6 42 242m 1452m 10165m 9# 7 6 42 197m 1182m 8283m 10# 7 6 42 187m 1122m 7851m 合计 126 / 26299m 周边配套上海华佳医院、上海市公安局安康医院、长海医院临床神经医学中 心康复中心 新江湾湿地公园、安徒生童话公园、江湾城艾公 字水印 办公销售市场-大宗交易 领盛在中国内地三次长租公寓布局选择 ?LaSalle均是以收购非租赁住宅项目改建的形式入局 领盛近两年收购项目 年份收购项目收购项目原情况用途 2021年 上海虹桥良华购物广场 社区商业+部分控制 拟改造长租公寓 2023年1月 上海黄兴大楼 低效办公楼宇 拟改造长租公寓 2023年2月 建房珑庭一期 较低效办公楼宇 拟改造长租公寓 同赛道“选手” >博枫，首入中国租赁市场时选择布局在上海，并以新设立的中高端定位长租公寓品牌“blinq博邻 睿星资本，最先收购的项目同样是位于上海长宁中山公园附近的资产，打造成了高端租赁社区品牌“驻在 L/V'N833"文字水印 “非改住”市场概况 >随着相关政策出台及租赁住房体系的完善，长租公寓正在成为各类投资者的新宠 2月1日《上海市住房租赁条例》正式实施、万科&建行：设立住房租赁基金华润有巢：首单公募REIT上市 (100元） 热就祝费 上海市泰明区人民政府 79992元 建设保行万科集团 （802元）(202元） 上市大吉 chea 资金基础雄厚、规模庞大：23年1月17日，建设银行与万科联合业内首单，意义非凡：22年12月9日，华夏成立百亿住房租赁子基