上坤地产年报 2022

上坤地产集团有限公司 SUNKWANPROPERTIESGROUPLIMITED (IncorporatedintheCaymanIslandswithlimitedliability) （于开曼群岛注册成立的有限公司） 2022 StockCode股份代号:6900ANNUALREPORT年度报告 目录 194公司简介 195公司资料 196主席致辞 200业绩概览 201主要物业概要 206管理层讨论与分析 218董事及高级管理层 227企业管治报告 245董事会报告 263独立核数师报告 265综合损益及其他全面收益表 266综合财务状况表 268综合权益变动表 270综合现金流量表 273财务报表附注 384财务概要 194 公司简介 上坤地产集团有限公司（股份代号：6900.HK）（“本公司”，连同附属公司，统称“本集团”或“我们”），是一家日益崛起的以住宅物业开发及销售为核心业务的房地产开发商，专注于长三角经济区，并拓展至其他从战略角度筛选的地区，即珠三角经济区及中部核心经济区，致力于成为“城市优质生活服务商”。本公司于2010年创立于上海，秉承“为宜居而来”的使命，以全新技术及艺术设计提供各类住宅物业，迎合不同客户群的不同需求及喜好，给客户带来智能、方便及令人满意的生活体验，在客户中及行业内树立了良好的品牌形象。历经多年的探索、发展和积淀，2020年11月17日（“上市日期”）于香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板成功上市。 杭州•上坤山语四季 上坤地产集团有限公司|2022年年报 公司资料 195 公司名称 上坤地产集团有限公司 执行董事 朱静女士（董事会主席兼行政总裁）盛剑静女士 杨占东先生（于2023年3月31日辞任） 非执行董事 林劲峰先生林朝虹女士 独立非执行董事 郭少牧先生欧阳宝丰先生周喆人先生 审核委员会 欧阳宝丰先生（主席）郭少牧先生 周喆人先生 薪酬委员会 郭少牧先生（主席）周喆人先生 盛剑静女士 提名委员会 朱静女士（主席）郭少牧先生 周喆人先生 公司秘书 陆石媛女士（于2022年9月20日辞任）刘准羽女士（于2022年6月28日辞任）何燕群女士（于2022年6月28日获委任） 授权代表 朱静女士 刘准羽女士（于2022年6月28日辞任） 何燕群女士（于2022年6月28日获委任） 公司网站 www.sunkwan.com.cn 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 中国主要营业地点及总办事处 中国上海市闵行区上坤路77弄上坤中心T1幢 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 法律顾问 有关香港法律： 盛德律师事务所 有关中国法律： 通商律师事务所 有关开曼群岛法律： 康德明律师事务所 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 股份代码 6900 主要往来银行 香港 中国工商银行（亚洲）有限公司中国银行（香港）有限公司 中国 中国工商银行股份有限公司中国银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司交通银行股份有限公司 广发银行股份有限公司 196 朱静 董事会主席 主席致辞 尊敬的各位股东： 本人谨代表公司董事（“董事”）会（“董事会”），欣然向各位股东（“股东”）提呈截至2022年12月31日止年度“本年度”之业绩、业务回顾与2023年的展望。同时，本人谨代表本集团藉此机会向多年来为我们的业务发展提供帮助的各界人士致以衷心感谢。 197 上坤地产集团有限公司|2022年年报 主席致辞 回顾 2022年，面对经济增速放缓、疫情多发散发、外部环境复杂多变等多重因素冲击，中国经济总量突破120万亿元，全年进出口总值首次突破40万亿元大关，站上新的台阶。 这一年，房地产行业走过坎坷、曙光已现。统计数据显示，2022年，全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年下降10.0%。全年商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%。在“房住不炒”定位下，2022年，各地“因城施策”空间逐渐打开，全国已有超300省市（县）出台楼市新政超千条，优化频次达近年峰值。宽松性政策效应逐步发酵，市场将会从底部缓慢回升。 多重挑战下，本集团秉承“为宜居而来”的初心，持续深耕三大核心经济圈，聚焦“稳经营、保交付”，经受住市场考验。于2022年荣获“自然主义产品力引领企业”、“年度价值交付力企业”、“ESG最佳环境责任实践企业”等多个奖项。本集团地产开发基本盘稳固，主要宏观指标总体处于合理区间，发展韧性不断增强，实现以产品力为牵引及运营驱动的高质量发展。 品质交付践行责任 2022年，集团聚焦“稳经营、保交付”，全年佛山翰林湖壹号、温州西湖四季、佛山锦屏山壹号、上海云栖麓、常州云峯、阜阳政务壹号等项目迎来交付，为5,000余户业主兑现家的承诺。 为完成好年度目标任务，确保“交付战役”的最终胜利，本集团制定了更高要求的交付标准。不仅加强各项交付管控措施，集团层面另行成立“交付专项小组”，由执行总裁负责协调资源，确保完成交付任务；合并成立“工程客服部”，多对一集中快速响应。上海云栖麓交付期间，为提供更好服务、让客户安心收房，集团共派驻总部工作人员120余人次，化身“客服大使”一对一接待倾听客户诉求，现场查看业主反馈问题，并做好记录和追踪。同时，通过“456”（4大样板、5大策划、6个停止点）工程管理动作对项目的每一项环节、每一处细节进行把控，牢筑家的安全。 198 主席致辞 成长社区3.0升级产品实力不断精进 集团对产品主义的坚守，一直在精进。2020年，公司首次提出成长社区理念，希望通过多维度“成长”来陪伴生活的成长。2022年，成长社区再次迭代。从成长社区1.0到3.0，是对生活的一种本真回归。当下面对不确定的环境，人们渴望互动社区，亲近自然以及真实的交流。基于对客户需求的洞察，公司将成长社区3.0落地于无锡项目，社区花园从精细分割，演化到流畅开放的空间，可以包容更多的闲适时光；能级提升的“丛林间奔跑的小孩”，让儿童乐园拥有更多亲子互动、空间协作、全龄互享的场景。为社区定制打造的“云上会所”，则作为工作、家庭以外的“第三空间”，为所有人提供了运动、交谈的场所。为业主们打造多元生态花园，通过多种类的植被培育，让更多幸福在社区成长。 同时，本集团四大产品系，不断在各地项目优化完善，从美学、智慧、生态、人文等维度出发，综合社区功能化、全龄段生活与社交需求，全方面为客户的美好生活服务。 凭藉优秀的产品力，集团荣获“自然主义产品力引领企业”，上坤景观宜居体系－儿童区研发，获得2022年“梦绮杯”美好儿童及青少年设计大赛的银奖。良好的产品力也助力集团项目销售，其中苏州望湖四季、汕头檀悦府、信阳云湖壹号等项目，成为区域板块内成交前三名。 文化焕新绿色引领聚焦可持续发展 本集团发布“二次创业下的文化价值主张”，鼓励全体员工通过同心同行的标准、自力更生的心态、艰苦奋斗的方式、简单务实的习惯，拥抱变化的态度，拿出二次创业的干劲，持续创造价值，兑现业绩。同时，首次举办 “杯酒夜话”座谈会，以“回首2022展望2023”为题，员工伙伴集聚一堂，以访谈形式讨论碰撞，思考前行之路。2022年，集团还组织多场篮球及羽毛球俱乐部比赛，用无畏奔跑、协作共赢、拼搏向上，诠释公司企业文化精神。 为践行绿色发展理念，营造美好城市生活，本集团于去年发布第二份可持续发展与企业社会责任报告，披露了公司在环境、社会及公司管治等领域的实践与成效，构筑长期发展的绿色竞争力，让上坤的“宜居”文化真正深入人心。 199 上坤地产集团有限公司|2022年年报 主席致辞 展望 走过2022年，房地产行业迎来真正的拐点。“高负债、高杠杆、高周转”的“旧三高”模式扩规模时代已经结束。市场将逐步迎来修复与回温；宏观环境、市场的变化也将引发地产企业结构的重大变化。 政策方面，支持房企融资态度发生根本转变，纾困方向从此前“优质项目”转换至“项目与企业并存”。央行、银保监会出台“金融16条”；证监会发布“新5条”支持房地产股权融资；证监会再发文，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企。在实操层面，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，预计会有更多房企进行业务重组、资产换仓。 在市场重建与行业商业模式重构的地产时代，只有适者才能生存。因此，集团宣布启动升级发展战略，聚焦增量业务，正式开辟共建管理新赛道，未来将形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，进一步提升公司竞争实力。 新的一年，房地产业依旧会是社会经济的稳定器，是中国的“支柱行业”，因此集团明确2023年六大核心管理目标，即：通过战略调整适应新时代，组织变革适配新业务，文化价值观适配新模式，能力迭代应对新周期，业务流程、授权优化提效新战略，优化价值分配机制催化新能力。 致谢 坚定信念，坚守理想，与时俱进。2023年是本集团持续发展的第14个年头，我们要竭尽全力保障项目正常经营；确保坚持工程品质的持续管理；积极开拓，谋划未来发展蓝图。新的一年，愿我们与时光并进，与岁月携手，以二次创业心态，与变化双向奔赴。 最后，本人再次代表董事会就所有股东、投资者、合作方及客户对本公司的支援，全体员工一年来的辛勤努力及付出，致以诚挚的感谢。 上坤地产集团有限公司 董事会主席 朱静 香港，2023年4月19日 200 业绩概览 截至12月31日止年度 2022年 2021年 本集团应占合约销售额(1（)人民币百万元） 5,191 14,593 本集团应占合约销售面积（“建筑面积”）（平方米） 438,123 1,147,745 本集团应占合约销售均价（“销售均价”）（人民币元╱平方米） 11,848 12,714 收入（人民币百万元） 3,034 8,340 毛（损）╱利（人民币百万元） (581) 1,172 年内（亏损）╱溢利 —包括非控股权益（人民币百万元） (2,243) 584 —母公司拥有人应占（人民币百万元） (1,937) 250 毛（损）╱利率(%)(2) (19.1) 14.1 净（损）╱利率(%) (73.9) 7.0 流动比率（倍）(3) 1.1 1.3 净资产负债率(%)(4) 224.1 85.9 现金及银行结余短债比率（倍）(5) 0.2 0.8 剔除预售款项后的资产负债比率(%)(6) 80.8 70.5 附注： (1)合约销售数据未经审核并根据本集团内部资料编制。鉴于收集该等销售资料过程中存在各种不确定因素，该等合约销售数据仅供投资者参考。 (2)等于年内毛利除以收入乘以100。 (3)等于按截至有关日期的流动资产总额除以流动负债总额。 (4)等于计息银行贷款、其他借款及优先票据减现金及银行结余除以年末权益总额再乘以100。 (5)等于现金及银行结余除以计息银行贷款、其他借款及优先票据的即期部分。 (6)等于负债总额减去合约负债再除以资产总额减合约负债之差额再乘以100。 201 上坤地产集团有限公司|2022年年报 主要物业概要 Zhengzhou 郑州 Suzhou 宿州 Fuyang 阜阳 Xinyang 信阳 Nanjing 南京Changzhou Bengbu 蚌埠 常州Suzhou 苏州 Wuhan合肥 Hefei Wuxi Shanghai 上海 武汉 Wuhu 无锡 Tianmen 天门 Jiaxing 芜湖Hangzhou嘉兴 杭州Ningbo Shaoxing宁波绍兴 JinhuaWenzhou Shangrao 上饶 金华温州 Lishui 丽水 总部 Guangzhou 广州 Shantou 项目所在城市 汕头 Dongguan 东莞 长三角经济区 Foshan 佛山 中