房地产月报：高频改善乏力，结构分化依旧（2023年4月）

期货研究 二〇 二2023年04月26日 三年度 房地产月报：高频改善乏力，结构分化依旧 （2023年4月） 毛磊投资咨询从业资格号：Z0011222Maolei013138@gtjas.com 国 泰王永锋投资咨询从业资格号：Z0000153wangyongfeng021075@gtjas.com 君安 期报告导读： 货研 究摘要： 所 3月房地产数据出炉，与疫后1-2月数据全面修复相比，出现了结构分化态势。譬如前端新开工等 数据再度出现显著回落，而竣工等后端数据表现强势，与前期靠后端的玻璃等商品表现强势相一致。从高频数据来看，4月份商品房销售等数据开始回落；土拍有一定改善，但持续性也同商品房销售一致，修复天花板显现。近期年中数据在修复天花板显现，政策面出现收紧担忧的情况下，宏观预期向下，拖累相关资产价格走势。 风险提示： 地产前端数据延续走弱、出险房企债务问题反复、地缘政治风险升级 （正文） 1.地产数据结构分化，依旧带来了对后期展望的谨慎心态 今年一季度GDP及三月宏观数据出炉，GDP增速4.5%处于市场预期偏上限位置，经济数据好于预期，现实不差，但市场对后期经济走势分歧难消。 图1：3月消费、出口同比增速反弹明显，地产改善逊色 当月同比% 图2：地产链条消费同比转负 %2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月较前值变化 pct 20 15 10 5 0 -5 -10 3.90 14.80 4.79 -7.20 9.88 6.18 10.60 50 40 30 20 10 必选消费 可选消费 地产链�行相40 关 30 20 10 -15 -20 -25 0 -10 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 -20 0 -10 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 -30-20 工业增加值�口（美元计）固定资产投资房地产投资基建投资制造业投资社零 资料来源：Wind，国泰君安期货研究资料来源：Wind，国泰君安期货研究 投资端特别是地产数据偏弱。地产数据最亮眼的部分在于竣工，显然这主要受益于保交楼政策的助推。偏领先性的指标诸如前端新开工数据同比录得-29%的负增，显示房企对后期地产市场的信心偏弱，对未来施工、竣工也埋下了不利的隐患。 时间 房地产投资 商品房销售额 商品房销售面积 房屋新开工面积 房屋施工面积 房屋竣工面积 2023年3月 -7.2% 6.3% -3.5% -29.0% -34.2% 32.0% 2023年2月 -5.7% -0.1% -3.6% -9.4% -4.4% 8.0% 2022年12月 -12.2% -27.7% -31.5% -44.3% -48.2% -6.6% 2022年11月 -19.9% -32.2% -33.3% -50.8% -52.6% -20.2% 2023年10月 -16.0% -23.7% -23.2% -35.1% -32.6% -9.4% 2023年9月 -12.1% -14.2% -16.2% -44.4% -43.2% -6.0% 2022年8月 -13.8% -19.9% -22.6% -45.7% -47.8% -2.5% 图3：地产月度同比结构分化明显图4：地产后端的竣工显著强于前端的新开工 %2022年11月2022年12月2023年2月2023年3月较前值变化pct 30 5 -5 -15 -25 -35 -45 -55 20 10 0 -10 -20 -30 -40 资料来源：Wind，国泰君安期货研究资料来源：Wind，国泰君安期货研究 整体来看，地产数据结构分化的特征显著，领先指标偏弱，使得市场对于后期的地产走势看法仍谨慎心态。 图5：3月房地产投资同比增速有所回落图6：房地产销售保持平稳 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产开发投资月同比(2021年为两年平均) 商品房销售额月同比(2021年为两年平均) 80%商品房销售面积月同比(2021年为两年平均) 60% 40% 20% 0% -20% -40% 16-2 16-5 16-8 16-11 17-2 17-5 17-8 17-11 18-2 18-5 18-8 18-11 19-2 19-5 19-8 19-11 20-2 20-5 20-8 20-11 21-2 21-5 21-8 21-11 22-2 22-5 22-8 22-11 23-2 2016-02 2016-06 2016-10 2017-02 2017-06 2017-10 2018-02 2018-06 2018-10 2019-02 2019-06 2019-10 2020-02 2020-06 2020-10 2021-02 2021-06 2021-10 2022-02 2022-06 2022-10 2023-02 -60% 资料来源：Wind，国泰君安期货研究资料来源：Wind，国泰君安期货研究 2.高频销售数据走弱 4月以来，高频地产销售未进一步延续春节后的修复进程。除一线低基数效应同比增速有所回升外，二三线修复乏力。 图7：4月以来高频地产销售未进一步修复图8：除一线低基数效应回升外，二三线修复乏力 万平米30大中城市商品房成交面积:周%30大中城市商品房销售面积同比(2021年为两年平 700 2020年2021年2022年2023年 600 500 400 300 200 100 2 1.5 1 0.5 0 -0.5 -1 均,2023年4月数据为1-18日同比) 一线二线三线 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 0 13579111315171921232527293133353739414345474951 资料来源：Wind，国泰君安期货研究资料来源：Wind，国泰君安期货研究 图9：北京二手房销售在4月走弱图10：杭州二手房销售表现平稳 平方米北京住宅二手房成交(签约)面积7日中心移动平均 90000 平方米杭州二手房成交面积:7日中心移动平均 25000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2019疫情三年平均2023 20000 15000 10000 5000 前28天前24天前20天前16天前12天前8天前4天春节后4天后8天后12天后16天后20天后24天后28天后32天后36天后40天后44天后48天后52天后56天后60天后64天后68天后72天后76天后80天后84天 0 2019疫情三年平均2023 前28天前24天前20天前16天前12天前8天前4天春节后4天后8天后12天后16天后20天后24天后28天后32天后36天后40天后44天后48天后52天后56天后60天后64天后68天后72天后76天后80天后84天 资料来源：Wind，国泰君安期货研究资料来源：Wind，国泰君安期货研究 3.房企资金来源依旧偏紧 当前金融偏向于防风险，房企资金来源仍偏紧。房企资金来源增速来看，仍为负增长，1季度为-9%。其中，楼市信心有所改善，销售对房企资金来源改善最为明显。在房企资金向后端保交楼倾斜的情况下，预计对后期地产投资的拖累仍将显现。 图11：房企资金来源仍为负增长图15：土拍面积不温不火 %房地产开发企业资金来源累计同比 亿平米100大中城市成交土地规划建筑面积周度累计值 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 合计同比国内贷款 自筹资金个人按揭+定金及预付款 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 (住宅类用地) 2020年2021年2022年2023年 周 1234567891011121314151617181920212223242526 资料来源：Wind，国泰君安期货研究资料来源：Wind，国泰君安期货研究 本公司具有中国证监会核准的期货投资咨询业务资格 本内容的观点和信息仅供国泰君安期货的专业投资者参考。本内容难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。若您并非国泰君安期货客户中的专业投资者，请勿阅读、订阅或接收任何相关信息。本内容不构成具体业务或产品的推介，亦不应被视为相应金融衍生品的投资建议。请您根据自身的风险承受能力自行作出投资决定并自主承担投资风险，不应凭借本内容进行具体操作。 分析师声明 作者具有中国期货业协会授予的期货投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的期货标的的价格可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的研究服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为“国泰君安期货研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 国泰君安期货产业服务研究所 上海市静安区新闸路669号博华大厦30楼电话：021-33038635传真：021-33038762 国泰君安期货金融衍生品研究所 上海市静安区新闸路669号博华大厦30楼