上海住宅产品结构特征及热销项目亮点透视

中深国度房研地究产 2023年4月 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/10 上海住宅产品结构特征及热销项目亮点透视 在宏观经济下行、购房需求透支、楼市深度调整、房企开始内卷的背景下，地产项目的开发越来越重视与市场需求的匹配，力求通过更精准的产品定位，提升项目的适销性与溢价力。上海作为全国经济发展的龙头城市，其房地产市场也是全国楼市的风向标。2022年，上海楼市虽然仍有较强的韧性，但是伴随着供应放量，新房市场已经由卖方市场转向买方市场，优质产品和滞销产品的分化更为明显。 本文中，我们将从供给端和需求端两方面，对住宅产品的房型、面积等指标予以分析，了解上海新房市场的结构性特征，并深入分析不同面积段热销产品的产品力，为企业的项目相关决策提供有力参考。 一、上海住宅产品的结构特征 1、户型特征：三房供求连续上涨，大平层热度升温冲击多层类别墅豪宅 过去四年，上海三房及以上户型热度不断提升，尤其三房成交套数占比高达63%，是市场的绝对主力。而小户型新房越来越少，一房已经基本退出市场，二房成交占比也仅为13%。这主要是源于高房价和限购限贷等条件下，置换成本偏高，购房逻辑由分步过渡转向一步到位，三房不再是改善的要求而是刚需的起步选择。无论是2021年市场供不应求，还是2022年市场供大于求的形势下， 三房项目都是市场的供应主力，尤其2022年三房户型供求套数比达到1.23倍，大幅高于其他主要户型。 图：上海新建商品住宅年度成交套数的户型占比（单位：%） 注：别墅或类别墅户型包括复式、双拼、叠加、联排、独栋户型，下同。 数据来源：CRIC中国房地产决策系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/10 此外，别墅或类别墅户型成交套数占比逐年下降，2022年仅为一成左右。这一方面与市场供应不足有关，2019-2021年这一类户型供求比持续低于1，但在2022年供求矛盾缓解后，该户型的成交套数占比依然延续此前的下降趋势，成交活跃度并未有明显提升。可以看出，豪宅市场需求由类别墅转向大平层，主要原因还是独栋别墅稀缺，复式、双拼、叠加、联排等类型的产品往往与高层组成混合社区，居住的私密性不能与独栋相比，区位、配套也往往不及中心城区的大平层产品，因而热度逐渐退潮。 表：上海新建商品住宅年度各户型的供求套数比 时间（年） 一房 二房 三房 四至六房 别墅或类别墅 2019年 0.96 1.05 1.09 1.18 0.98 2020年 1.09 0.77 0.93 1.01 0.86 2021年 0.47 0.73 0.84 0.81 0.72 2022年 1.22 1.01 1.23 1.04 1.07 数据来源：CRIC中国房地产决策系统 2、 2、户型面积交叉：舒适性需求提升，大三房大四房取代刚需型紧凑住宅 (略) 二、上海市场热销三房户型共性特征 户型是购房者最看重的因素之一。在克而瑞2023年春节返乡置业的调研中，我们发现房型、社区环境与物业服务这两大因素是购房者决策的最关键因素，占比均为32%，远高于开发商实力、面积段、精装修质量等因素。尤其是在上海，最重视房型的购房者占比高达43%，高于二三线城市。 三居室户型各主力面积段均供大于求，项目想要脱颖而出更需抓住客户的户型敏感点。2022年，上海楼市整体供过于求，在市场主力的三房户型中这一趋势也尤为明显。80-140㎡三房产品的供求比均大于1，尤其是供求主力的90-110㎡面积段三房，供求比超过1.25。更奢侈的140㎡以上面积段三房供求比相对均衡，约为0.94。 图：2022年上海新建商品住宅（三房户型）年度供应成交套数及供求比 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/10 数据来源：CRIC中国房地产决策系统 1、90-110㎡紧凑型三房 我们将90-100㎡和100-110㎡三房产品归为紧凑型户型，主要是考虑到很多突破100㎡限制的 三居室主要通过封阳台实现可售面积增长，其产品特征与100㎡以下户型相似度较高。这类产品是 市场上规模最大的产品，主要客群是首置、刚需人群，更关注新房的功能性，而90㎡以上的面积也能在提升舒适度方面有所表现，市场上的热销产品有较为明显的共性，主要采用LDKB一体、U形厨房、通道空间复合利用等方式使得空间格局更宽敞、居住动线更流畅。 客餐厅一体化公区 由于面积限制，这一面积段三房户型都很注重公区一体化设计。临港新城的中建玖海云天93 ㎡、99㎡和100㎡多个户型均采用客餐厅一体的设计方式，客厅和餐厅之间没有隔断，扩大公区视觉空间，各自功能独立且能够基本满足使用要求。 图：中建玖海云天93㎡（左）和100㎡（右）户型图 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/10 招商蛇口、象屿地产与路劲集团合作项目虹桥璀璨公馆更进一步，厨房、餐厅、客厅、阳台均坐落一线，可以做到空间之间没有间隔，放大空间的同时还能有利于家人间的互动交流，给与老人和孩子更多陪伴。南向阳台联通客厅与次卧，生活阳台与景观阳台分区明确。 图：虹桥璀璨公馆104㎡三房户型图 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/10 U型厨房 紧凑型三房的厨房空间多采用U型布局，这种布局相较一型、二型或L型厨房，移动距离更短，收纳空间利用率更高，因而已被广泛采用。位于松江的金地·丰盛道，多个三房户型，无论厨房处于整个户型的北侧或者中部，均采用U字型的设计。 图：金地·丰盛道90㎡（左）和92㎡（右）户型图 图：金地·丰盛道90㎡样板间厨房实景 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/10 通道空间复合利用 （略） 2、120-140㎡舒适型三房 这一面积段三房已有足够的面积做出更多尝试来优化户型结构，热销产品主要通过增加客厅尺度、为厨房附加社交属性、以及增加独立储藏间等方式提升居住体验。 客厅开阔尺度 舒适型三房的客餐厅空间更加多样化，既有强调功能空间独立的传统竖厅，其餐厅与客厅之间有通道隔开，也有减少过道空间的客餐厅一体化设计。其客餐厅一体与紧凑型三房有明显区别，主要采用开间大于进深的横厅设计，采光面大，业主也可以享受更宽敞的景观视野。 比如闵行春申板块热销的越秀仁恒天樾园和，其122㎡三房户型采用横厅设计，采光面奢阔， 136㎡三房面宽与进深均衡，方厅面积非常宽敞，甚至可以隔出独立功能间，而133㎡户型为欣赏社区中央景观，因地制宜的采用侧厅设计，窗墙比大幅提升，具备较强的时尚感。三种不同的横厅可以满足不同家庭的差异化需求。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/10 图：越秀仁恒天樾园和122㎡（左）、136㎡（中）和133㎡（右）户型图 社交型厨房 （略） 增加独立储藏间 120㎡以上三居室在功能上已属完善，热销项目基本都配有独立的建筑空间作为玄关，此外，部分项目还让出一部分面积作为独立收纳空间，安放各种杂物，保证家居生活的整洁有序。位于浦东新区曹路板块的华侨城纯水岸对此有较为细致的规划，其120㎡和136㎡大三居均在独立玄关过渡至客餐厅的区域留出1~2㎡的面积作为独立储藏间使用，选择的角落空间具备强大的收纳功能，实用美观两不误。 图：华侨城纯水岸120㎡（左）和136㎡（右）户型图 三、上海市场热销四房户型共性特征 四房产品热度持续升温。上海新房市场，四房产品的成交占比连续4年呈缓慢上升的趋势，2022年约占12%。相比三房产品，四房产品更加供不应求。其中，120-150㎡面积段是供应和成交的主力，2022年供求比约为1.17，而150㎡以上各面积段的四房产品的供求比均小于1，供不应求的状况非 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/10 常明显。 图：2022年上海新建商品住宅（四房户型）年度供应成交套数及供求比 数据来源：CRIC中国房地产决策系统 1、120-140㎡紧凑型四房 （略） 2、160-200㎡改善型四房 （略） 目录 一、上海住宅产品的结构特征 1、户型特征：三房供求连续上涨，大平层热度升温冲击多层类别墅豪宅 2、户型面积交叉：舒适性需求提升，大三房大四房取代刚需型紧凑住宅二、上海市场热销三房户型共性特征 1、90-110㎡紧凑型三房 2、120-140㎡舒适型三房三、上海市场热销四房户型共性特征 1、120-140㎡紧凑型四房 2、160-200㎡改善型四房 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心9/10 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心10/10