珠海国资优质房企，稳中有进未来可期

华发股份(600325.SH) 珠海国资优质房企，稳中有进未来可期 房地产 2023年04月25日 推荐（首次） 股价：11.28元 主要数据 行业房地产 公司网址www.cnhuafas.com 大股东/持股珠海华发集团有限公司/24.20%实际控制人珠海市人民政府国有资产监督管理 平安观点： 珠海国资优质房企，业绩稳健经营提速：华发股份组建于1992年，前身 创始于1980年，为承接珠海华发集团房产开发板块平台公司，实际控制人为珠海市国资委。2012年起全面实施“立足珠海，布局全国，开拓海外”战略，已进驻全国近50个重要城市，形成“4+1”全国性战略布局。 2022年营收591.9亿元，同比增长15.5%，归母净利润25.8亿元，同比下降19.3%，行业调整之下仍取得稳健业绩表现。2022年销售金额1202.4亿元，排名逆势升至行业十八；2023Q1房地产企稳复苏背景下，销售金 额同比大增111.9%，排名进一步升至第八。 委员会 总股本(百万股)2,117 核心城市积极补货，优质储备夯实发展潜力：公司深度优化债务结构，短 流通A股(百万股)2,117 流通B/H股(百万股) 总市值（亿元）239 流通A股市值(亿元)239 每股净资产(元)8.44 资产负债率(%)72.8 行情走势图 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 期负债占比降至18.1%，抢抓销售回款，积极把握融资机会，作为绿档房企融资成本趋势下行。稳健财务及强劲融资能力保障投资灵活性，2022年拿地销售金额比39%、拿地销售面积比50%，高于50强房企，拿地利润率呈现改善。持续向核心城市聚集，2022年上海、杭州、成都拿地金额占比56.4%、19.5%、7.6%；2023年先后在成都、杭州、上海获取地块，继续在核心城市补充货源。2022年末在建及储备面积1771万平米，华东、华南、华中占比81.2%，一二线占比近半，土地储备量足质优。 控股股东实力雄厚，全方位支持赋能明显：控股股东华发集团为珠海最大 综合型国有企业集团，聚焦“科技、城市、金融”三大产业集群，发展水平稳居中国地市级国企前列。华发集团主要通过资源共享、合作公司增资、股权认购等方式支持公司发展，其中2020-2021年通过旗下子公司累计向华发股份合作平台增资300亿元；2008年、2015年累计认购公司股权融资18.7亿元；2022年底再次承诺将认购公司定向增发不超过30亿元。考虑集团雄厚综合实力，仍有望持续为公司经营发展保驾护航。 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 51,241 59,190 68,003 73,532 80,885 YOY(%) 0.5 15.5 14.9 8.1 10.0 净利润(百万元) 3,195 2,578 2,703 2,943 3,487 YOY(%) 10.1 -19.3 4.9 8.9 18.5 毛利率(%) 25.8 20.2 18.7 19.4 21.8 净利率(%) 6.2 4.4 4.0 4.0 4.3 ROE(%) 15.3 13.1 12.5 12.5 13.4 EPS(摊薄/元) 1.51 1.22 1.28 1.39 1.65 P/E(倍) 7.5 9.3 8.8 8.1 6.8 P/B(倍) 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 投资建议：公司作为珠海国资龙头房企，销售排名升至行业前列，经营 公 司报告 公 司首次覆盖报告 证券研究报告 业绩大幅优于同行，核心城市积极补货，优质储备夯实发展潜力，股东方实力雄厚，有望持续为公司发展保驾护航。预计公司2023-2025年EPS分别为1.28元、1.39元、1.65元，当前股价对应PE分别为8.8倍、8.1倍、6.8倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）核心地块竞争热度居高不下风险：全国楼市总量下台阶背景下，向核心区域核心 城市聚集已成中长期趋势，若核心城市核心地块竞争加剧，将导致公司拿地难度提升，并可能带来拿地利润空间收窄、拿地权益比例进一步降低风险；3）合作项目风险：公司合作项目较多，可能存在合作带来的效率降低、资金等风险，同时由于合作引发的结转结构变化，可能导致投资收益、少数股东损益波动超出预期风险；4）政策支持力度不及预期风险。 正文目录 一、珠海国资龙头房企，经营业绩优于大市5 1.1背靠珠海国资委，立足珠海面向全国5 1.2构筑“1+3”发展格局，业绩稳健经营提速6 二、核心城市积极补货，优质储备夯实发展潜力8 2.1财务稳健积极融资，逆周期增储弯道超车8 2.2资产质量持续优化，土地储备量足质优11 三、控股股东实力雄厚，全方位支持赋能明显12 3.1控股股东聚焦三大产业集群，发展水平稳居地市级国企前列12 3.2最大限度保障经营自由，多轮注资增强经营活力14 四、盈利预测与投资建议16 五、风险提示17 图表目录 图表1华发股份发展历程5 图表2华发股份2022年末股权结构6 图表3华发股份销售金额结构6 图表4华发股份2022年收入结构6 图表5华发股份历年收入结构7 图表6华发股份“优+产品”体系四大价值观7 图表7华发6+1“优+产品”体系7 图表8华发股份营业收入及增速8 图表9华发股份归母净利润及增速8 图表10华发股份2023Q1销售额同比增长112%8 图表11华发股份销售排名持续上升8 图表12华发股份销售回款进一步提升9 图表13华发股份短期负债占比降低9 图表14华发股份三条红线延续“绿档”9 图表15华发股份存量融资成本趋势下行9 图表16华发股份2022年拿地销售金额比高于50强10 图表17华发股份2022年拿地销售面积比高于50强10 图表18华发股份2022年高溢价成交地块盈利能力测算10 图表19华发股份2022年拿地面积城市分布11 图表20华发股份2022年拿地金额城市分布11 图表21华发股份在建及储备项目情况11 图表22华发股份2022年末在建及储备面积区域分布12 图表23华发股份2022年末在建及储备面积城级分布12 图表24华发股份2022年末在建及储备面积前十五城市12 图表25华发集团“科技、城市、金融”三大产业集群内涵13 图表26华发集团3A信用主体集群13 图表27华发集团上市公司集群13 图表28华发集团总资产及增速14 图表29华发集团净资产及增速14 图表30华发集团避免同业竞争承诺14 图表31珠海市海川地产有限公司四次增资情况（万元）15 图表32华发集团参与华发股份股权融资情况16 图表33公司盈利预测16 图表34可比公司估值17 一、珠海国资龙头房企，经营业绩优于大市 1.1背靠珠海国资委，立足珠海面向全国 珠海华发实业股份有限公司（简称：华发股份，股票代码：600325）组建于1992年，前身创始于1980年，为承接华发集团房产开发板块平台公司；2004年成功在上海证券交易所挂牌上市，2017年起连续五年跻身《财富》“中国500强”榜单；销售规模持续扩张，金额排名位居行业第八。 图表1华发股份发展历程 1992 1994 2002 2004 •华发股份成为国家实施上市公司股份分置改革以来首个可转债再融资项目和首个房地产上市公2006司公开再融资项目，发行4.3亿元可转债在上交所正式上市 2009 2015 2016 2018 2021 2022 •年销售突破1200亿元，排名升至行业第18位，2023Q1进一步升至行业第8位 •华发股份整合区域资源，明确“4+1”全国战略性布局 •华发股份经亿翰智库评定为“2018中国上市房企五十强” •华发股份迈进全国房地产第二阵营，代表珠海惟一入榜全国200强 •华发股份正式宣布在地产界率先启动“新一代优+生活”产品战略 •华发股份18亿元公司债在上海证券交易所上市，为华发股份继新股上市、可转债发行和完成 配股之后，第四次在资本市场成功融资，开创珠海企业发行公司债融资先河 •华发股份在沪市挂牌上市，以突出业绩荣膺“年度中国房地产上市公司20强”第五 •华发股份获评“广东地产资信20强” •华发股份取得国家一级房地产开发资质 •珠海华发实业股份有限公司成立 资料来源：公司官网，平安证券研究所 华发股份控股股东为珠海华发集团有限公司，实际控制人为珠海市国资委。截至2022年底，华发集团通过直接及间接持股方式控制公司28.49%股权。 图表2华发股份2022年末股权结构 珠海市国资委 广东省财政厅 93.51% 6.49% 华发集团 68.14% 华发综合发展 24.20% 2.31% 100% 314号资产管理计划 1.98% 华发股份（600325.SH） 资料来源：公司公告，平安证券研究所 公司自2012年起全面实施“立足珠海，布局全国，开拓海外”发展战略，已进驻全国近50个重要城市，形成珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局。2022年大本营珠海大区销售额贡献15%，销售规模稳居珠海龙头地位；华东大区销售额贡献65%，成为公司业绩“压舱石”。 图表3华发股份销售金额结构图表4华发股份2022年收入结构 北京区域北方大区华南大区 17% 14% 19% 49% 45% 65% 24% 26% 15% 华东大区珠海大区 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2020 2021 北方地区华南地区 17.5%19.0% 华东及华 中地区 63.5% 2022 资料来源：公司公告，平安证券研究所 注：2021年3月华发股份将原北京公司调整为北京区域，将原华东 与华中区域合并为华东大区，将原北方与山东区域合并为北方大区 资料来源：公司公告，平安证券研究所 1.2构筑“1+3”发展格局，业绩稳健经营提速 房地产开发销售为主，商业运营、物业管理、上下游产业链形成良性互补。公司以房地产开发销售为主，在深耕房产开发主业同时，积极推动产业多元化；随着2023年1月华发物业并入，形成以住宅为主，商业运营、物业管理、其他业务（上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局。2022年房地产开发销售实现收入567.8亿元，占比95.9%，其他业务实现收入 24.1亿元，占比4.1%。2022年商业地产累计进驻16个重点城市，全国化布局不断推进；上下游产业链稳步发展，营销公司数字化营销成效显著、更新公司多个旧改项目取得进展、华实中建成功打入中国香港市场、优生活公司三条产品线及三条业务线全国化落地。 图表5华发股份历年收入结构 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 其他房地产开发销售 20182019202020212022 资料来源：公司公告，平安证券研究所 依托“优+产品”体系打造宜居精品，形成五大系列满足各类需求。华发股份坚持以产品品质为核心，依托“优+产品”体系打造宜居精品。自2015年问世以来，经四次迭代更新，“优+产品”体系已完成从1.0至5.0版本升级。基于“优+产品”体系四大价值观，以及6+1标准招式，公司打造五大产品系列——TOP系、府系、四季系、城市系、未来系，以满足不同人 群居住需求。 图表6华发股份“优+产品”体系四大价值观图表7华发6+1“优+产品”体系 资料来源：公司公告，平安证券研究所资料来源：公司公告，平安证券研究所 收入利润优于行业，销售排名持续提升。2022年受行业调整等复杂外部环境影响，绝大部分房企销售下滑、经营业绩受挫。公司攻坚克难，坚持把销售作为核心要务，加速资金回笼，输出平稳业绩。2022年营业收入591.