地产销售结构分化严重，深圳二手房贷款与参考价脱钩

投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号 研究所工业组 地产销售结构分化严重，深圳二手房贷 款与参考价脱钩 郑非凡 从业资格号：F03088415投资咨询号：Z0016667 2023年4月23日 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论 证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。 1 核心观点：地产销售结构分化严重，深圳二手房贷款与参考价脱钩 重点数据解读：1-3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积764577万平方米，同比下降5.2%；房屋新开工面积24121万平方米，下降19.2%；房屋竣工面积19422万平方米，增长14.7%；1-3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%。根据商品房销售面积累计值倒推，3月商品房销售同比下滑3.5%，与30城数据出现明显劈叉，其背后反映的是非核心区域销售修复仍然偏弱，3月份东部地区销售面积同比增长7.2%，中部和西部地区同比分别下滑10.5%和14.1%。考虑到30城数据统计城市集中在东部地区，因此本次劈叉并没有明显偏离前期跟踪的高频数据方向。此外，3月份地产投资的数据中表现最为亮眼的是竣工面积，考虑到新开工领先竣工3年的关系，当前积累大批等待竣工的项目，后期随着销售回暖对房企资金补充相对到位，竣工面积有望保持高增，维持全年接近7%的竣工面积增长。 重点政策方面：4月21日，根据市场的反馈，深圳二手房贷款将与参考价脱钩。这意味着参考价不调整，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。从前二手房参考价主要是为了抑制市场过度的投机需求而产生的政策，主要通过参考价限制银行端批复贷款的额度，进而实现抬高部分投机盘的首付成本。根据深圳市房地产中介协会发布数据，3月深圳二手房录得4943套，环比增长39.2%，同比增长227.8%，在市场火热的情况下仍然低于深圳二手房荣枯线（5000套）。为有效提高改善型需求的释放，提高二手房交易流动性是未来的政策发力重点。 3月地产数据虽略低于市场预期，但从近期的政策出台节奏可以看出销售明显修复之前政策仍会持续加码。随着房价企稳后居民购房意愿相比去年有所回升，预计上半年商品房销售面积有望同比持续为正。 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 目录 一、一线城市政策效果跟踪二、二线城市政策效果跟踪三、三四线城市政策效果跟踪四、二手房成交数据跟踪 五、本周重点放松施策一览 41城本周同比涨幅为15.5% 本周41城中一线城市商品房成交面积同比上涨108.3% 本周-7.0%上周13.6% 本周15.5% 上周34.7% 万平米 一线城市商品房成交面积 250 同比 2019 2020 2021 2022 2023 本周24.1% 上周3.6% 本周108.3% 上周129.2% 200 150 本周-13.5%上周12.3% 本周2.1%上周20.0% 100 50 本周-16.4% 上周27.3% 本周-4.4%上周30.0% 0 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% W1 W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论 证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所 资料来源：Wind，中信期货研究所3 本周41城中二线城市商品房成交面积同比上涨2.1% 30大中城市 一线城市 同比 二线城市 三线城市 环比 万平米二线城市商品房成交面积（12个） 同比 2019 2020 2021 2022 2023 700 600 500 400 300 200 100 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 200% 0% -200% -400% -600% 万平米三线城市商品房成交面积（25个） 本周41城中三线城市商品房成交面积同比下跌4.4% 同比 2019 2020 2021 2022 2023 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% 上海商品房成交面积——季节性 北京商品房成交面积变化情况——季节性 万平米 上海商品房成交面积 万平米 北京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 40 2019 2020 2021 2022 2023 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 上海商品房成交面积变化情况 北京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 70 万平米上海商品房成交变化情况 60 50 40 30 20 10 2000% 1500% 1000% 500% 0% 万平米北京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 30 25 20 15 10 5 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 -500% 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 -50% 深圳商品房成交面积——季节性 广州商品房成交面积——季节性 万平米 深圳商品房成交面积 万平米 广州商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 80 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 深圳商品房成交面积变化情况 广州商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 12 万平米深圳商品房成交变化情况 10 8 6 4 2 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 万平米广州商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 35 30 25 20 15 10 5 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% 0% -200% 杭州商品房成交面积——季节性 南京商品房成交面积——季节性 万平米 杭州商品房成交面积 万平米 南京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 50 2019 2020 2021 2022 2023 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 杭州商品房成交面积变化情况 南京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 30 万平米杭州商品房成交变化情况 25 20 15 10 5 0 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% 万平米南京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 30 25 20 15 10 5 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 武汉商品房成交面积——季节性 成都商品房成交面积——季节性 万平米 武汉商品房成交面积 万平米 成都商品房成交面积 120 100 80 60 40 20 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 武汉商品房成交面积变化情况 成都商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 50 万平米武汉商品房成交变化情况 40 30 20 10 0 200% 150% 100% 50% 0% 万平米成都商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 50 40 30 20 10 0 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 青岛商品房成交面积——季节性 苏州商品房成交面积——季节性 万平米 青岛商品房成交面积 万平米 苏州商品房成交面积 140 120 100 80 60 40 20 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 100