成交环比微降，上海土拍热度高

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 成交环比微降，上海土拍热度高 2023年4月24日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周最高人民法院发布关于商品房消费者权利保护问题的批复，明确在一审法庭辩论终结前支付全部价款的消费者的房屋 交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权，并进一步提出当房屋不能交付且无实际交付可能时，购房者的价款返还请求权将优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权，以更好保护购房者合法权益。本周上海、无锡、广州完成本年度首轮供地，城市间或项目间热度明显分化，上海热度高于广州、无锡，同时国企仍为拿地主力，城投拿地占比降低，龙湖等民企亦积极参与。投资建议方面，当前政策环境仍旧温和，楼市热度持续叠加上年疫情导致低基数，成交同比有望延续改善，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）最高人民法院发布关于商品房消费者权利保护问题的批复；2）上海、广州、无锡完成本年度首轮土拍。 市场运行监测：1）成交环比微降，有望延续修复。本周（4.15-4.21）新房成交3.2万套，环比降2.1%，二手房成交2.4万套，环比降1.3%。4月（截至21日）新房日均成交同比增长24.8%，较3月回落12.6个百分点。2）库存环比微降，去化周期缩短。16城取证库存10033万平，环比降0.5%；去化周期13.2个月，环比持平。3）土地成交回升、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面 2867.2万平、成交建面2303.3万平，环比升6.9%、13.3%；成交溢价率2.2%，环比降1.7pct；其中一、二、三线成交建面分别占比2.8%、 32.1%、65.1%，环比分别降3.5pct、升11pct、降7.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行111.2亿元，环比增加32.2亿元；境外地产债发行0.7亿美元，环比增长0.7亿美元； 发行利率为3.29%-7.5%，可比发行利率较前次升降不一。2）地产股：本周房地产板块跌4.72%，跑输沪深300（-1.45%）；当前地产板 块PE（TTM）14.68倍。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为湘财股份、金地集团、招商蛇口；南向资金净流入前三房企为中国海外宏洋集团、万科企业、碧桂园服务。 2023年4月17日河南 通过发放购房补贴等支持刚性和改善性住房需求 三孩以上家庭住房公积金贷款 最高额度为80万元 多子女家庭申请住房公积金贷 款最高额度提至80万元 支持多子女家庭首套首次住房 贷款 多子女家庭租房提取住房公积 金额度提高至每人每年2万元 继续降低贷款首付比例，提高 住房公积金贷款最高额度 解决多子女家庭基本住房问题， 住房公积金施行优惠政策 2023年4月18日杭州 2023年4月17日无锡 2023年4月17日泉州 2023年4月21日永城 2023年4月17日合肥 2023年4月17日济源 南海诸岛 偏松偏紧中性 最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复 事件描述：据观点网消息，4月21日，最高人民法院发布关于商品房消费者权利保护问题的批复。该批复自2023年4月20日起施行。批复内容包括：一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者， 在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 点评：政策表态一脉相承，强调保护购房者合法权益。2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），提出消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。此次最高人民法院明确规定在在一审法庭辩论终结前支付全部价款的消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权，并进一 步提出，当房屋不能交付且无实际交付可能时，购房者的价款返还请求权将优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。在当前房企交付存艰的背景下，有助于缓解购房者对烂尾的担忧，提振市场消费信心。实际上，随着保交付专项贷款逐步落地，各地交付正有序推进，一季度竣工面积同比已出现明显增长，预计全年竣工有望延续良好增长。 上海、广州、无锡完成本年度首轮土拍 事件描述：本周上海、无锡、广州完成本年度首轮供地，其中上海19宗地全部成交，4宗底价成交，15宗触顶，总成交金额518.7亿元。无锡6宗地块全部底价成交，成交金额60.1亿元。广州8宗地块，1宗撤销挂牌，3宗底价成交，4宗封顶成交，总成交金额294.0亿元。 点评：1）城市间或项目间热度明显分化。上海热度高于广州、无锡，此轮平均溢价率7.3%，远高于上年四批次3.1%，触顶率73.7%，远高于上年四批次33.3%；广州4宗封顶成交而3宗底价成交，另有1宗撤销挂牌；无锡均为底价成交，市场整体较为冷清。从封顶成交的热门地块看，多为交通便利、配套成熟、周边供应较少的优质地块。2）国企仍为拿地主力，城投拿地占比降低。上海、无锡央国企的拿地金额占比分别为92%、63%，较上一轮的77%、60%明显上升，城投拿地占比分别为7%、43%，较上一轮的15%、58%有所下降。3）土地供 应呈现“多频质优”特征。广州此次首批供地历时1个月，分四次成交，为房企提供更充裕的时间进行项目研判和资金调配。供地质量方面，此次供地上海、无锡、广州供地质量有所提升，大部分为配套成熟、区块中较为成熟的地块，以吸引房企参与土拍。 成交:环比微降，有望延续修复 点评：本周（4.15-4.21）新房成交3.2万套，环比降2.1%， 二手房成交2.4万套，环比降1.3%。4月（截至21日）新房日均成交同比增长24.8%，较3月回落12.6个百分点。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 22.2.26 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.5.26 22.8.26 22.11.26 23.2.26 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022.32022.52022.72022.92022.112023.12023.3 库存：环比微降，去化周期持平 点评：16城取证库存10014万平，环比降0.2%；去化周期13.2个 月，环比持平。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存 去化月数（右） 10500 10000 9500 9000 8500 8000 21.3.26 月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.221.10.822.1.14 22.4.2222.7.2922.11.4 23.2.17 土地：成交回升、溢价率回落，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2867.2万平、成交建面2303.3万平，环比升6.9%、13.3%；成交溢价率2.2%，环比降1.7pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比2.8%、32.1%、65.1%，环比分别降3.5pct、升11pct、降7.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.32022.62022.92022.122023.3W4.3 22.2.2822.4.3022.6.3022.8.3122.10.3122.12.3123.2.28 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 400 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（4.10-4.16） 317 141127117 92 2022.32022.62022.92022.122023.3W4.3 宿迁重庆郑州成都石家庄 流动性环境：资金价格多数边际上行 资金价格边际上行。本周R001上行57.29BP至2.29%，R007上行37.21BP至2.51%。下周公开市场操作到期2120亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行累计开展了 5.5 5 R007较上周上行（%） 2020202120222023 4 2120亿元7天期逆回购和1,700亿元1年期MLF到期，全周央行实现公开市场投放3,280亿元。4.5 下周公开市场到期2120亿元。 央行投放对冲 央行对流动性表述为较高 对冲缴税发债投放 净投放（亿元，右轴）流动性指标平均基准 90 80 70 60 50 40 30 20 8,000 6,000 4,000 2,000 0 -2,000 -4,000 -6,000 3.5 3 2.5 2 1.5 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数上行（%） 2023-4-142023-4-21涨跌幅（BP） 1D 1.71 2.29 57.29 R 7D 2.13 2.51 37.21 14D 2.22 2.60 37.48 1M 2.61 2.48 -12.49 1D 1.61 2.27 66.26 DR 7D 2.02 2.27 25.16 14D 2.02 2.46 43.85 1M 2.36 2.33 -2.26 ON 1.61 2.27 66.7 SHIBOR 1W 2.00 2.20 19.9 1M 2.31 2.31 0.4 3M 2.42 2.43 0.7 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地 方债供给期。 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为111.20亿元，总偿还量为89.14亿元，净融资额为22.06亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体小于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3355.95亿，同比22年约下降42.82%；节奏上，23年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约585亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 2022 2023 亿元2021 250 亿元 2021 200 2022 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 800 700 200 150 100 50 0 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 2023 600 500 400 300 200 100 22-