地产宏观速递（Mar）：复苏有分化，开工继续弱竣工持续强

地产宏观速递（Mar）：复苏有分化，开工继续弱竣工持续强 YY团队2023/4/20 23年1季度包括GDP在内的多项经济指标超预期，疫后经济复苏逻辑延续。3月地产销售继续开年来的回暖趋势，销售金额同比转正；但地产销售恢复斜率较缓、波动性仍存——4月以来，地产高频销售数据止升回落，显示地产尚 处“弱复苏”格局。企业端信用风险未完全出清、居民端疫情疤痕效应未完全修复 的背景下，地产销售复苏的速度与持续性仍需持续跟踪。 新开工和施工端同比降幅再次扩大，房企开工意愿弱，城投拿地后在资金和运营能力不足，亦对开工投资无法形成有效支撑。另一方面，竣工面积同比继续大幅增长，单3月竣工规模6244万平，基本超过19-22年同期水平，反映保交付政策的持续发力，以及部分延期项目在年初竣工加速逐步凸显 3月银行贷款规模持续扩张，地产销售回温反映在融资端，表现为个人按揭、预收款降幅大幅收窄，占比提升明显；自筹资金跌幅虽小幅改善，但疲弱态势延续。外部输血对房企资产负债表改善效果偏弱，销售端持续复苏为流动性修复的 必经之路。 近一个月对行业的政策明显感觉放缓，虽然市场在期待小阳春的出现，但 4月销售的回落，政策端依旧偏保守，很难起到“一针见血”的恢复作用。结合具体城市政策来看，杭州限购区域再次调整，后续钱塘区全域放松限购，新一线城市的部分区域限购放松范围在逐渐扩大。北京房山试点“一区一策”调控，窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务，精准实施解决老年家庭养老购房的困难（政策的困境毕竟明显）。高能级的一线城市调控更为精微，按地块、按项目做针对性的窗口指导，但对全局信心的提振恐边际有限。 2023年的弱复苏态势，依旧贯穿。 目录 一．宏观纵览3 1.销售端：销售回温态势延续，格局改善仍待观察3 2.投资端：土地市场难见回暖，竣工端显著复苏5 3.融资端：销售回暖致流动性边际改善，自筹资金疲弱态势延续7 4.政策端：边际放缓，前期融资推动有待持续落实8 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明11 表目录 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%）4 图表2分城市能级成交面积当月同比（%）4 图表330大中城市二线城市月度成交面积（万方）4 图表430大中城市三线城市月度成交面积（万方）4 图表5统计局70大中城市销售价格指数当月环比（%）5 图表6百城价格环比变动城市数（%）5 图表723年第一批次集中供地供需情况6 图表8成交土地溢价率（%）6 图表9全国房地产开发累计和当月同比（%）6 图表10新开工、施工和竣工面积累计同比（%）6 图表11各融资渠道累计增速（%）7 图表12各渠道融资结构当月值占比（%）7 图表13央国企地产境内净融资变化（亿元）8 图表14民营地产境内净融资变化（亿元）8 图表152023年3月中旬至2023年4月中旬各地楼市调控政策变化汇总9 一．宏观纵览1.销售端：销售回温态势延续，格局改善仍待观察 23年1季度包括GDP在内的多项经济指标超预期，疫后经济复苏逻辑延续。3月地产销售继续开年来的回暖趋势，销售金额同比转正；但地产销售恢复斜率较缓、波动性仍存——4月以来，地产高频销售数据止升回落，显示地产尚处“弱复苏”格局。企业端信用风险未完全出清、居民端疫情疤痕效应未完全修复的背景下，地产销售复苏的速度与持续性仍需持续跟踪。 销售表现：1-3月商品房销售回温态势延续，地产销售金额同比回正，但整体看，复苏态势偏弱。23年1-3月全国商品房累计销售金额达3.05万亿元，累 计同比+4.09%，较23年1-2月+4.19pct，销售面积累计2.99亿平，累计同比- 1.80%，较23年1-2月+1.80pct；3月单月销售金额及面积分别为1.51万亿、1.48亿方，基本与1、2月之和持平。销售金额同比回正、销售面积同比降幅继续收窄，来源于疫前积压需求的持续释放及疫后经济复苏预期的积极提振，但复苏基础尚不牢固：一方面，地产销售较21年同期尚有差距；另一方面，不同能级城 市间分化明显，销售强度、节奏的改善均呈现差异化。 销售城市结构：30大中城各能级复苏情况有所分化，一、二线城市成交继续回暖，成交同比提升；三线城市经历1-2月的大幅反弹后增幅回落，低能级城 市复苏持续性存疑。与21年水平相比，二、三线累计成交面积仍有差距，销售长期修复面临人口与城镇化率约束。23年3月30大中城市成交面积同比+43.59%， 环比+46.12%。其中，一线\二线\三线成交面积同比分别为63.02%\32.94%\53.31%，相比23年1月单月同比分别变动+53.21pct\+5.85pct\-26.18pct。 高频数据：4月前两周（4月3日-4月16日）30大中城周度平均成交面积较3月周度成交面积同比全线回落，三线城市回落态势尤为明显，显示需求释放 动能整体走弱。4月以来一、二、三线城市周度平均成交面积分别为64.29万 方、153.25万方、59.05万方，较3月均值分别回落26.86%、23.13%、35.22%。4月初销售回落部分受季末因素影响，展望后市，地产需求或逐步从“疫后反弹”阶段向长期均值回归，地产销售环比持续改善有赖于政策的进一步加持。 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%） 图表2分城市能级成交面积当月同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 图表330大中城市二线城市月度成交面积（万方） 图表430大中城市三线城市月度成交面积（万方） 1400 700 1200 600 1000 500 800 871 400 404 600 619 300 259 400 465 200 200 100 175 0 0 2018 2019 2020 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2021 2022 2023 数据来源：Wind，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 成交价：新房成交均价温和上涨，各线城市住宅价格环比均有所明显，价格有望进一步趋稳。3月统计局70大中城价格指数环比上涨0.4%，其中一线\二线 \三线环比分别+0.3%\+0.6%\+0.3%。3月百城住宅价格指数环比下跌城市为39个，较2月（45个）减少6个，百城住宅价格指数环比逐步企稳。 二手房市场：3月70大中城二手房住宅价格指数同比降幅收窄0.5pct至-2.9%，其中一线城市同比涨幅升至1.10%，二、三线同比降幅均有所收窄。从重 图表5统计局70大中城市销售价格指数当月环比（%） 图表6百城价格环比变动城市数（%） 0.800.600.60 0.400.400.30 0.20 - (0.20) (0.40)(0.60)(0.80) 统计局70大中城：总计统计局70大中城：一线统计局70大中城：二线统计局70大中城：三线 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 点城市看，合肥、上海、北京、泉州等城市价格率先回温，但沈阳、淮安、烟台等城市同比跌幅在3%以上。整体看，主要一二线城市房价稳中有升，但三线城市价格仍持续承压。 2.投资端：土地市场难见回暖，竣工端显著复苏 土地成交：统计局23年以来未披露土地购置面积和成交价款等相关数据，从中指数据来看，300城住宅土地供应继续收缩，主要受到集中供地政策以及土地需求不足的影响，但价格方面，溢价率不同程度修复。1-3月300城住宅类土地供应建面下滑36%，成交溢价率平均为7%，流拍率12%。反映土地弱复苏不明朗，房企开工意愿和拿地投资仍较弱，拿地现金流也有待储备优化。 集中供地：3月份期间，南京、成都、广州、深圳、成都、西安、长春、合肥、宁波均进行了23年的第一次集中供地，此外杭州进行了第二批次集中供地。 平均溢价率除长春0、北京4.4%、广州3.1%外，均超10%，相较于22年末批次 中枢有所抬升，成都、北京、广州最高溢价均触顶，流拍率整体下降。从拿地主体来看，本地国企和城投托底占比的差异较大，广州100%、长春85%、合肥55%，而宁波、西安、北京、南京则低于20%，市场化拿地程度相对更高。 200 100 0 0.10 0.09 0.08 0.07 0.06 0.05 0.04 0.03 0.02 0.01 0.00 供应规划建面 成交规划建面 流拍率 图表723年第一批次集中供地供需情况 图表8成交土地溢价率（%） 数据来源：公开资料，YY评级 数据来源：wind，YY评级 100大中城市:成交土地溢价率:一线城市:当月值(%) 100大中城市:成交土地溢价率:二线城市:当月值(%） 100大中城市:成交土地溢价率:三线城市:当月值(%) 0 5.80 5.25 3.90 30 25 20 15 10 5 郑州南京苏州杭州成都北京广州深圳西安长春合肥 宁波 投资开工：新开工和施工端同比降幅再次扩大，房企开工意愿弱，城投拿地后在资金和运营能力方面偏弱，亦对开工投资的支撑不足。1-3月全国房屋新 开工面积2.4亿平，累计同比下降19.2%。另一方面，竣工面积同比维持大幅增长，单3月竣工规模6244万平，基本超过19-22年同期水平，反映保交付政策的持续发力，以及部分延期项目的年初竣工加速在逐步凸显。整体看，开发投资 图表9全国房地产开发累计和当月同比（%） 图表10新开工、施工和竣工面积累计同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 23年1-3月累计完成额2.6万亿元，累计同比下滑5.8%，预计在去年低基数的水平下，今年房地产投资开发增速将在低位波动。 3.融资端：销售回暖致流动性边际改善，自筹资金疲弱态势延续 3月银行贷款规模持续扩张，地产销售回温反映在融资端，表现为个人按揭、预收款降幅大幅收窄，占比提升明显；自筹资金跌幅虽小幅改善，但疲弱态势延续。外部输血对房企资产负债表改善效果偏弱，销售端持续复苏为流动性修复的必经之路。23年1-3月房地产开发企业到位资金3.47万亿元，同比下降9.00%， 跌幅较23年1-2月收窄6.20pct。具体渠道看，贷款、自筹资金、预收款和个人 按揭累计同比分别为-9.60%、-17.90%、-2.80%和-2.90%，分别较23年1-2月 图表11各融资渠道累计增速（%） 图表12各渠道融资结构当月值占比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 +5.40pct、+0.30pct、+8.60pct和+12.40pct。 截至23年4月18日，23年央国企开发商累计净融资298.49亿元，民企开 发商累计净偿还543.45亿元。央国企净融资维持在正常区间，民企地产债仍呈净流出状态，反映行业信心与投资偏好仍未回暖，流动性较为紧张的背景下，民 企资产负债表改善尚需努力。 图表13央国企地产境内净融资变化（亿元） 图表14民营地产境内净融资变化（亿元） 数据来源：地产E查，YY评级 4.政策端：边际放缓，前期融资推动有待持续落实 近一个月对行业的政策明显感觉放缓，虽然市场在期待小阳春的出现，但 4月销售的回落，政策端依旧偏保守，很难起到“一针见血”的恢复效用。 具体城市政策来看，杭州限购区域再次调整，钱塘区的下沙街道和河庄街 道加入差异化限购的范围，至此，杭州钱塘区全域放松限购，新一线城市的部分区域限购放松范围在逐渐扩大。北京房山试点“一区一策”调控，目前，北京全龄 友好购房支持政策相关部门正在会签，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目（昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄）窗口指导银行 办理全龄友好购房信贷业务，精准实施解决老年家庭养老购房的困难。一线城市 的调控更为精微，按地块、按项目窗口指导，但对全局信心的提振恐边际有限。中央层面，发改委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托 基金（REITS）项目申报推荐工作的通知》，优先支持百货商场、购物中心、农 贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施