搂一眼青岛：土地弱化与区域扩张的矛盾交点

搂一眼青岛：土地弱化与区域扩张的矛盾交点 YY团队2023/4/17 摘要 2022年青岛的土拍表现似乎较为良好，但是在剔除城投拿地后，住宅用地 成交金额同比下滑62%，与郑州（下滑59%）相当。进一步从房地产市场来 看，自2016年以来，全市商品住宅成交面积呈下滑趋势，意味着当地面临土地弱化风险，而且风险正在从市场化房企转移至参与拿地的城投平台。 随着地产市场景气度下滑，后续将存在两种情况： 1）减少土地出让以消化企业的存量土地； 2）不减少土地出让而导致企业的土地积压。 前者意味着未来政府土地出让收入下滑，后者意味着城投拿地积压，均在侵蚀当地的广义财政潜力。 从面积和人口的参考系来看青岛的城市扩张： 1）城市规划方面：截至21年末，青岛的人口密度（城区人口/建成区面 积）仅为0.60万人/平方公里（长沙为1.16万人/平方公里），但是城区半径近 30公里，与北京相当（北京的人口密度为1.30万人/平方公里），45分钟以上通勤的人口比重为31%，与上海（人口密度为2.00万人/平方公里）、广州（人口密度为1.38万人/平方公里）相当。考虑到青岛的平均工资相对更低，更难忍受 较长的通勤时间，且人口密度远低于其他城市，青岛的城市扩张无法得到有效 的人口支撑，后续边界扩张的支撑逻辑不足。 2）债务压力方面：在9座人口大省的副省级城市样本中，青岛的税收/债务仅为11%（成都为8%），位于尾部水平，而债务/建成区面积（12.50）接近于成都（14.85），青岛的投资效率较差，财政收入依赖债务驱动。而青岛的债 务/劳动年龄人口为14.70万元/人，考虑到青岛的人均工资仅有8.65万元（视为劳动的价值），当地债务接近全部劳动人口两年劳动的价值。青岛的化债压力并 不算小。 进一步观察城投平台所承接的潜在“土地风险”，以当地的主要平台青岛城投为例，将未来回款与区域土地受追捧程度有关的资产定义为土地相关资产， 公司的土地相关资产合计约为496.15亿元，占总资产的11.66%，如果土地持续弱化拖累政府财政，公司代建的基建项目回款放缓，涉及的敞口将扩大至 988.80亿元，占总资产的23.23%。而从主要项目来看，青岛城投可能暴露的“土地风险”为154.84亿元难产生回款的土地开发项目+4.19亿元红岛地块土储+10.21亿元青岛地产项目预计亏损，合计占总资产的3.98%。 青岛城投有赖于多次大幅扩充权益端，土地价值波动对总资产的直接冲击较小，至于当地其他涉及地产开发、土地开发的次要平台，将更加难以应对潜在“土地风险”。当地的城投平台正处在土地弱化与区域扩张的矛盾交点，欲流之远者，必浚其泉源。 静观其变。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信：