统计局3月数据点评：地产复苏的强与弱

3月，地产基本面延续回暖趋势，销售、竣工、到位资金走强，开发投资、开工、施工走弱。 我们认为，二季度低基数效应下，销售有望维持于复苏通道，投资、开工、施工端修复或仍较为弱势，下半年受益于上半年更高质量地块推出，开工、施工增速有望修复，竣工端或继续稳步走强。站在更长维度看，真实影响修复斜率的仍是居民资产负债表的修复和房价预期的改善。 销售金额累计同比22年以来首度转正 1-3月销售金额同比+4.1%，增速较1-2月增长4.2pct；3月单月销售金额同比+6.3%，增速由负转正，较1-2月改善6.4pc。1-3月销售面积同比-1.8%，增速较1-2月增长1.8pct； 3月单月销售面积同比-3.5%，降幅较2月收窄约0.2pct。2023年3月，在宏观经济修复、购房信心改善、积压需求释放等因素催化下，全国商品房销售金额累计同比自22年2月以来首度转正，释放积极信号。 1）基本面弱复苏，继续看好全年销售面积实现0-5%增长 从总量角度看，23年前3月全国商品房销售面积2.99万平，低于21、22年的3.60、3.10万平，和19年的2.98万平较为接近（19全年：17.16万平），一季度销售距历史高点仍有差距。考虑22年外部因素扰动较多，改善预期下23年商品房销售规模有望落于14-15亿平区间，我们延续此前判断：看好全年销售面积0-5%同比正增长。 2）区域、能级分化带来销售表现的边际差异 从边际角度看，销售面积3月单月同比改善幅度(0.2%)低于销售金额改善幅度(6.4%)，面积与金额增速修复幅度差异或源于复苏期区域、能级间的销售分化，高能级城市率先复苏，高销售均价驱动销售额快速改善。3月，东部、东北部地区销售额同比较2月改善，金额修复力度同样强于面积，而中部地区则出现销售同比降幅扩大，同样反映出本轮复苏周期的分化特征。 3）居民资产负债表的修复和预期改善仍是核心影响因素 从高频数据看，截止4月14日，我们监测的60城新房高频成交4月同比+28%，增速较3月小幅回落8pct，在经历前期积压需求释放后自然回调。展望二季度，我们认为22年低基数效应下同比指标有望继续改善，基本面也将维持于复苏通道。但站在更长维度看，真实影响修复斜率的仍是居民资产负债表的修复和房价预期的改善。 开发投资修复较慢，保交楼预期持续兑现 1-3月房地产开发投资累计完成额同比-5.8%，增速较1-2月下降0.1pct。增量端：1）新开工面积累计同比-19.2%，增速较1-2月下降9.8pct；3月单月新开工同比-29.0%，较1-2月下降19.7pct。存量端：1）施工面积累计同比-5.2%，增速较1-2月下降0.8pct；3月单月施工面积同比-34.2%，较1-2月下降29.9pct。2）竣工面积累计同比+14.7%，增速较1-2增长26.2pct，3月单月竣工绝对水平超6000万方创19年以来3月新高。 3月，在销售稳步改善背景下，开发投资修复速度仍较缓慢，信贷宽松和需求回暖双重带动下，企业投资意愿未有明显改善。近期市场热度回升驱动部分房企加大供货力度、加速库存去化，但其对后续市场波动性或仍存担忧，故开发投资仍偏谨慎。新开工、施工端较降幅较1-2月均有扩大，或主要与22年行业拿地规模下滑、部分拿地企业开发能力受限等因素有关。 销售回款驱动到位资金改善，按揭贷款持续走强 1-3月全国房地产开发企业到位资金同比-9.0%，较1-2月增长6.2pct。其中：1）销售回款：1-3月定金及预收款累计同比-2.8%，较1-2月增长8.6pct。1-3月个人按揭贷款同比-2.9%，较1-2月增长12.4pct。2）外部融资：1-3月国内贷款同比-9.6%，较1-2月增长5.4pct。1-3月自筹资金同比-17.9%，较1-2月增长0.3pct。 3月到位资金累计同比继续改善，销售回款为增量的主要贡献来源。分融资渠道看，3月，需求端，定金及预收款、按揭贷款增速伴随销售回暖持续走强；供给端，融资政策宽松导向叠加“保交楼”资金支持，国内贷款增速迎来显著改善。四个分项中，个人按揭贷款单月同比改善幅度最大，此前央行3月居民新增中长期贷款增幅表现同样亮眼，居民购房及信贷需求迎来实质性回升。展望Q2，我们认为地产融资政策宽松导向或将延续，发力点或集中于居民部门的信贷流入，刺激需求侧动能释放，以稳固行业复苏基础。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、 ③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W； 2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：地产销售、竣工表现不及预期；开发投资、新开工、拿地、施工等指标恢复不及预期；因城施策力度不及预期 1.点评：地产复苏的强与弱——统计局3月数据点评 3月，地产基本面延续回暖趋势，销售、竣工、到位资金走强，开发投资、开工、施工走弱。我们认为，二季度低基数效应下，销售有望维持于复苏通道，投资、开工、施工端修复或仍较为弱势，下半年受益于上半年更高质量地块推出，开工、施工增速有望修复，竣工端或继续稳步走强。站在更长维度看，真实影响修复斜率的仍是居民资产负债表的修复和房价预期的改善。 1.1.3月销售额同比转正，基本面稳步复苏 销售金额累计同比22年以来首度转正 1-3月销售金额同比+4.1%，增速较1-2月增长4.2pct，其中住宅销售金额同比+6.0%；3月单月销售金额同比+6.3%，增速由负转正，较1-2月改善6.4pct（1-2月：同比-0.1%）。 1-3月销售面积同比-1.8%，增速较1-2月增长1.8pct，其中住宅销售面积同比-0.2%；3月单月销售面积同比-3.5%，降幅较2月收窄约0.2pct（1-2月：同比-3.6%）。 3月单月销售均价为10191.23元/平，环比-0.2%，同比+10.1%，增速较2月改善6.5pct。 2023年3月，在宏观经济修复、购房信心改善、积压需求释放等因素催化下，全国商品房销售金额累计同比自22年2月以来首度转正，释放积极信号。 1）基本面弱复苏，继续看好全年销售面积实现0-5%增长 从总量角度看，23年前3月全国商品房销售面积2.99万平，低于21、22年的3.60、3.10万平（22全年：13.58万平），和19年的2.98万平较为接近（19全年：17.16万平），一季度销售距历史高点仍有差距。考虑22年外部因素扰动较多，改善预期下23年商品房销售规模有望落于14-15亿平区间，我们延续此前判断：看好全年销售面积0-5%同比正增长。 2）区域、能级分化带来销售表现的边际差异 从边际角度看，销售面积3月单月同比改善幅度（0.2%）低于销售金额改善幅度（6.4%），面积与金额增速修复幅度的差异或源于复苏期区域、能级间的销售分化，高能级城市率先复苏，高销售均价驱动销售额快速改善。3月，东部、东北部地区销售额同比较2月改善，金额修复力度同样强于面积，而中部地区则出现销售同比降幅扩大，同样反映出本轮复苏周期的分化特征。 3）居民资产负债表的修复和预期改善仍是核心影响因素 从高频数据看，截止4月14日，我们监测的60城新房高频成交4月同比+28%，增速较3月小幅回落8pct，在经历前期积压需求释放后自然回调，回归至稳定增长区间。展望二季度，我们认为22年低基数效应下同比指标有望继续改善，基本面也将维持于复苏通道。 但站在更长维度看，真实影响修复斜率的仍是居民资产负债表的修复和房价预期的改善。 图1：商品房销售面积累计情况 图2：商品房销售额累计情况 图3：商品房销售面积单月情况 图4：商品房销售额单月情况 图5：商品房销售均价单月情况 图6：商品住宅销售均价单月情况 1.2.开发投资修复较慢，保交楼预期持续兑现 1-3月房地产开发投资累计完成额同比-5.8%，增速较1-2月下降0.1pct。 增量端：1）新开工面积累计同比-19.2%，增速较1-2月下降9.8pct；3月单月新开工同比-29.0%，较1-2月下降19.7pct，下滑幅度略超预期。从绝对水平看，3月10554万方的当月新开工面积，显著低于19-22年同期。 存量端：1）房屋施工面积累计同比-5.2%，增速较1-2月下降0.8pct；3月单月施工面积同比-34.2%，较1-2月下降29.9pct，绝对水平同样处历史较低水平。2）房屋竣工面积累计同比+14.7%，增速较1-2增长26.2pct。3月单月竣工面积同比+32.0%，增速较1-2月增长24.0pct，绝对水平超6000万方创19年以来3月新高。 3月，在销售稳步改善背景下，开发投资修复速度仍较缓慢，信贷宽松和需求回暖双重带动下，企业投资意愿未有明显改善。近期市场热度回升驱动部分房企加大供货力度、加速库存去化，但其对后续市场波动性或仍存担忧，故开发投资仍偏谨慎。 新开工、施工端较降幅较1-2月均有扩大，或主要与22年行业拿地规模下滑、部分拿地企业开发能力受限、热点区域可开工体量有限、非热点区域库存较高等因素有关。我们认为，短期内受销售复苏节奏牵制，开发投资、开工、施工端修复或仍较为弱势，下半年受益于上半年更高质量地块推出，开工、施工增速有望修复，保交楼”推动下竣工端或将继续走强。 图7：房地产开发投资累计完成额情况 图8：房地产开发投资当月完成额情况 图9：房屋新开工面积累计情况 图10：房屋新开工面积当月值情况 图11：房屋施工面积累计情况 图12：房屋竣工面积累计情况 图13：房屋竣工面积当月值情况 1.3.销售回款驱动到位资金改善，按揭贷款持续走强 1-3月全国房地产开发企业到位资金同比-9.0%，较1-2月增长6.2pct；3月单月到位资金环比-37.3%，同比+2.8%，增速较2月提升17.9pct。 其中：1）销售回款：1-3月定金及预收款累计同比-2.8%，较1-2月增长8.6pct；3月单月同比+13.5%，较1-2月增长24.9pct。 1-3月个人按揭贷款同比-2.9%，较1-2月增长12.4pct； 3月单月同比+19.9%，较1-2月增长35.2pct。2）外部融资：1-3月国内贷款同比-9.6%，较1-2月增长5.4pct；3月单月同比+6.0%，较1-2月增长21.0pct。1-3月自筹资金同比-17.9%，较1-2月增长0.3pct；3月单月同比-17.4%，较1-2月增长0.8pct。 到位资金累计同比继续改善，销售回款为增量的主要贡献来源。分融资渠道看，3月，需求端，定金及预收款、按揭贷款增速伴随销售回暖持续走强；供给端，融资政策宽松导向叠加“保交楼”资金支持，国内贷款增速迎来显著改善。四个分项中，个人按揭贷款单月同比改善幅度最大，此前，央行3月居民新增中长期贷款增幅表现同样亮眼，居民购房及信贷需求迎来实质性回升。展望二季度，我们认为地产融资政策的宽松导向或将延续，发力点或集中于居民部门的信贷流入，刺激需求侧动能释放，以稳固行业复苏基础。 图14：房地产开发到位资金累计情况 图15：房地产开发到位资金单月情况 图16：定金及预收款累计情况 图17：定金及预收款当月情况 图18：个人按揭贷款累计情况 图19：个人按揭贷款当月情况 图20：国内贷款累计情况 图21：国内贷款当月情况 图22：自筹资金累计情况 图23：自筹资金当月情况 2.策略：认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益 我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首