房地产：统计局1-2月数据点评-持续提示的复苏逻辑初步兑现，地产数据如何解读？

行业追踪（2023.3.11-2023.3.17） 销售数据超预期，复苏逻辑初步兑现 2月至今，我们曾在多篇报告中提示行业正经历基本面复苏，通过对高频数据及其他领先指标的跟踪，我们始终对地产销售的持续性回暖持积极乐观态度。而从前2月统计局公布的销售数据看，短期复苏逻辑不仅得到兑现，且修复程度甚至仍略超出我们的预期，此前判断得到初步验证。 2023年1-2月，全国商品房销售金额15448.57亿元，同比-0.1%，增速已接近回正，累计降幅较22年12月收窄26.6pct；销售面积为15132.84万平，同比-3.6%；销售均价为10208.64元/平，同比+3.7%。 我们认为前两月地产销售复苏主要原因可能包括：1）宏观经济复苏，居民收入预期与消费意愿提升；2）此前疫情影响积压的需求的陆续释放；3）2022年较大力度的需求端刺激政策逐步落地见效；4）“保交楼”、“三支箭”等政策支持下，供给端参与主体的信用风险得到有效控制，居民购房信心回稳；5）房价持续下行预期修正，行业景气度提升等。我们继续看好“小阳春”行情下行业复苏的持续性，短期市场关注点或是政策出台节奏、推盘供给、三四线复苏持续性等因素对复苏斜率的影响。 开发投资降幅收窄，开竣工显著修复 2023年1-2月，房地产开发投资累计完成额13669.25亿元，同比-5.7%，降幅较22年12月收窄4.3pct。增量端：2023年1-2月，新开工面积13567.23万平，同比-9.40%。存量端：1）2023年1-2月，房屋施工面积750239.55万平，同比-4.4%。2）2023年1-2月，房屋竣工面积13177.78万平，同比+8.0%。 从开工端看，住宅新开工降幅收窄幅度与住宅销售收窄幅度表现出较强一致性，可见在销售回暖驱动下，企业开工意愿同步提升。从竣工端看，得益于“保交楼”政策，竣工增速连续多月保持改善态势。我们认为短期内开发投资可能仍将维持弱复苏趋势，在销售回暖和政策扶持双重推动下，施工端有望保持较强韧性，竣工端或将继续稳步改善。 到位资金降幅收窄，供给端政策持续发力 2023年1-2月，全国房地产开发企业到位资金同比-15.2%，较22年12月收窄10.7pct。其中：1）销售回款：1-2月定金及预收款同比-11.4%。1-2月个人按揭贷款同比-15.3%。2）外部融资：1-2月国内贷款同比-15.0%。1-2月自筹资金同比-18.3%。 去年年底至今，供给侧的融资支持政策频出，围绕“改善优质房企资产负债表”精准发力，行业信用风险得到缓释，优质房企融资渠道迅速恢复。近日，央行再次宣布降准25bp，行业流动性空间进一步打开，我们认为货币政策的宽松有望继续改善行业整体的融资环境，当前行业的企稳复苏的趋势或得以稳固。同时配合销售回款的稳步提升，未来优质房企的流动性有望继续改善。 3月新房成交同比继续改善，二手房同比增幅约七成 新房市场本周成交483万平，月度同比+27.15%，相较上月改善6.09pct；累计库存11662万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交238万平，月度同比+77.99%，相较上月下降47.78pct。3月6日-3月12日，全国土地成交建筑面积为1191万平，滚动12周同比+6.99%，成交金额69亿元，滚动12周同比增速为-18.22%，全国平均溢价率3.89%，滚动12周同比-0.24pct。 本周申万房地产指数-0.13%，较上周提升4.77pct，涨幅排名13/31，领先沪深300指数0.08pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.89%，较上周提升8.35pct，涨幅排序7/11，领先恒生指数0.86pct；克而瑞内房股领先指数为1.87%，较上周提升11.19pct。 投资建议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A、龙湖集团。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响。 1.本周观点：持续提示的复苏逻辑初步兑现，地产数据如何解读? ——统计局1-2月数据点评 1.1.销售数据超预期，复苏逻辑初步兑现 2月至今，我们曾在《地产销售怎么看？》、《地产销售修复到什么程度了？》、《一二线复苏能撑起地产销售吗？》等报告中多次提示行业正经历基本面复苏，通过对高频数据及其他领先指标的跟踪，我们始终对地产销售的持续性回暖持积极乐观态度，预测全年销售面积或将实现0-5%的正增长。而从前2月统计局公布的销售数据看，短期复苏逻辑不仅得到兑现，且修复程度甚至仍略超出我们的预期，此前判断得到初步验证。 2023年1-2月，全国商品房销售金额15448.57亿元，同比-0.1%，增速已接近回正，累计降幅较22年12月收窄26.6pct；其中，商品住宅销售金额14134.14亿元，同比+3.5%，降幅较22年12月收窄31.8pct，住宅销售率先回暖，增速表现明显优于办公楼（同比-35.0%）和商业营业用房（同比-20.9%）。 2023年1-2月，全国商品房销售面积为15132.84万平，同比-3.6%，累计降幅较22年12月收窄20.7pct；其中，商品住宅销售面积13387.18万平，同比-0.6%，降幅较22年12月收窄26.2pct。 2023年1-2月，全国商品房销售均价为10208.64元/平，同比+3.7%，较22年12月销售均价提升1.57%；其中，商品住宅销售均价为10557.97元/平，同比+4.1%，较22年12月销售均价提升0.07%。 我们认为前两月地产销售复苏主要原因可能包括：1）宏观经济出现复苏，居民收入预期与消费意愿提升；2）此前疫情影响积压的需求的陆续释放；3）2022年较大力度的需求端刺激政策逐步落地见效；4）“保交楼”、“三支箭”等政策支持下，供给端参与主体的信用风险得到有效控制，居民购房信心回稳；5）房价持续下行预期修正，行业景气度提升等。 对比来看，23年前2个月全国商品房销售面积的1.51亿平高于16-20年同期，仅次于21、22年（其中21年为历史高点），换言之，23年1-2月销售面积的绝对水平排在历史第三。 16-20年，最终全年商品房销售面积分别落在15.73、16.94、17.17、17.16、17.61亿平； 与今年前两月数据较为接近的22年，在受到外部因素冲击的背景下，最终销售面积落在13.58亿平。23年疫情影响退散，我们认为基本面有望维持向好趋势，需求中枢具备良好支撑，全年全国商品房销售面积有望实现0%-5%的小幅增长。 统计局数据显示前2月全国商品房销售面积同比下降3.6%，我们监测的高频数据显示前两个月一、二线样本城市新房成交面积累计同比降幅也在10%以内。根据我们在《一二线复苏能撑起地产销售吗？》报告中的测算，22年三线及以下城市商品房销售面积占比约6成，说明前2月三线及以下城市的新房销售的表现可能也是好于市场预期的。我们继续看好“小阳春”行情下行业复苏的持续性，短期市场关注点或是政策出台节奏、推盘供给、三四线复苏持续性等因素对复苏斜率的影响。 图1：商品房销售面积累计情况 图2：商品房销售额累计情况 图3：商品房销售面积单月情况 图4：商品房销售额单月情况 图5：商品房销售均价单月情况 图6：商品住宅销售均价单月情况 1.2.开发投资降幅收窄，开竣工显著修复 2023年1-2月，房地产开发投资累计完成额13669.25亿元，同比-5.7%，降幅较22年12月收窄4.3pct。 增量端：2023年1-2月，新开工面积13567.23万平，同比-9.40%，降幅较22年12月收窄30.0pct；1-2月住宅新开工面积9891.04万平，同比-8.72%，降幅较22年12月收窄31.1pct。 存量端：1）2023年1-2月，房屋施工面积750239.55万平，同比-4.4%，降幅较22年12月收窄2.8pct。2）2023年1-2月，房屋竣工面积13177.78万平，同比+8.0%，增速较22年12月提升23.0pct。 从土地成交情况看，2023年2月，100个大中城市成交土地规划面积9310.69万平，同比+19.11%；土地成交总价为1317.61亿元，同比+20.06%，溢价率为6.06%。其中，一、二、三线城市溢价率分别为7.81%、6.85%、3.79%。 23年前2月，房地产开发投资、新开工降幅显著收窄，施工同比降幅显著收窄，竣工同比由负转正。从投资端看，在销售回款提升带动下，开发投资增速呈现触底回升趋势，绝对水平表现与销售类似，23年前2月全国开发投资金额高于16-20年同期。2月，土地市场热度也呈现边际改善态势，百城土地成交总价同比提升20%，且溢价率水平高于2022年内所有月份。从开工端看，住宅新开工降幅收窄幅度与住宅销售收窄幅度表现出较强一致性，可见在销售回暖驱动下，企业开工意愿同步提升。从竣工端看，得益于“保交楼”政策，竣工增速连续多月保持改善态势。我们认为，短期内开发投资可能仍将维持弱复苏趋势，在销售回暖和政策扶持双重推动下，施工端有望保持较强韧性，竣工端或将继续稳步改善。 图7：房地产开发投资累计完成额情况 图8：房地产开发投资当月完成额情况 图9：房屋新开工面积累计情况 图10：房屋新开工面积当月值情况 图11：房屋施工面积累计情况 图12：房屋竣工面积累计情况 图13：房屋竣工面积当月值情况 1.3.到位资金降幅收窄，供给端政策持续发力 2023年1-2月，全国房地产开发企业到位资金同比-15.2%，较22年12月收窄10.7pct。 其中：1）销售回款：1-2月定金及预收款同比-11.4%，较22年12月收窄22.0pct。1-2月个人按揭贷款同比-15.3%，较22年12月收窄11.2pct。2）外部融资：1-2月国内贷款同比-15.0%，较22年12月收窄10.4pct。1-2月自筹资金同比-18.3%，较22年12月收窄0.9pct。 去年年底至今，供给侧的融资支持政策频出，围绕“改善优质房企资产负债表”精准发力，行业信用风险得到缓释，优质房企融资渠道迅速恢复。近日，央行再次宣布降准25bp，行业流动性空间进一步打开，我们认为货币政策的宽松有望继续改善行业整体的融资环境，当前行业的企稳复苏的趋势或得以稳固。同时配合销售回款的稳步提升，未来优质房企的流动性有望继续改善。 图14：房地产开发到位资金累计情况 图15：房地产开发到位资金单月情况 图16：定金及预收款累计情况 图17：定金及预收款当月情况 图18：个人按揭贷款累计情况 图19：个人按揭贷款当月情况 图20：国内贷款累计情况 图21：国内贷款当月情况 图22：自筹资金累计情况 图23：自筹资金当月情况 我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、 ②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A、龙湖集团。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 图24：调控政策结构