行业点评报告：商品房销售金额同比增长，开发投资数据不及预期

商品房销售额同比增长，区域市场回暖进程分化 国家统计局发布2023年1-3月商品房投资和销售数据。2023年1-3月，全国商品房销售面积2.99亿平，同比下降1.8%（1-2月-3.6%）；1-3月商品房销售额3.05万亿元，同比增长4.1%（1-2月-0.1%），其中商品住宅销售额同比增长7.1%。 分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%（1-2月分别为2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%），东部和东北区域市场回暖进程较快。整体来看，在一季度宽松购房政策下，由于疫情积压的购房需求逐步释放，销售市场企稳复苏态势初显，但从我们跟踪的64城4月新房销售表现来看，销售数据环比有所回落，小阳春持续性仍需观察。 新开工面积降幅扩大，竣工面积同比企稳回正 2023年1-3月，全国房屋新开工面积2.41亿平，同比下降19.2%（1-2月-9.4%）； 其中住宅新开工面积1.77亿平，同比下降17.8%（1-2月-8.7%），下降趋势进一步拉大，源于2022年品牌房企拿地减少，并且一季度前两月行业仍处于弱预期状态，房企新开工意愿较弱。2023年1-3月，房屋竣工面积1.94亿平，同比增长14.7%（1-2月+8.0%），其中住宅竣工面积1.44亿平，同比增长16.8%（1-2月+9.7%），在疫情政策全面放松后，工程进度恢复正常，竣工面积同比增长，伴随保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。 开发投资数据不及预期，房企资金压力犹存 2023年1-3月，房地产开发投资额2.60万亿元，同比下降5.8%（1-2月-5.7%），其中住宅开发投资额同比下降4.1%。开发投资数据承压一方面源于一季度土拍市场较低迷，除核心城市外房企投资拿地意愿较低；另一方面投资拿地减少，导致开复工面积减少。我们预计二季度在销售市场复苏预期下，短期内行业拿地面积、新开工面积有望修复，长期来看房企融资恢复正常，开发投资能力有望企稳。 2023年1-3月，房地产开发企业到位资金3.47万亿元，累计同比下降9.0%（1-2月-15.2%），其中自筹资金单月下降17.4%，企业资金压力犹存。 投资建议 三月以来中央层面政策持续宽松，无锡、厦门、郑州、合肥等二线城市限购放松，二季度宽松购房政策有望延续。1-3月商品房销售数据边际改善，区域之间和高低能级城市之间的分化或将进一步拉大。我们认为伴随二季度房企推盘高峰到来，在2022年同期低基数下销售数据有望持续改善，拿地积极的国央企货值会更充裕。板块贝塔依赖政策放松和房价波动，个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。供给侧改革下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。 1、商品房销售额同比增长，区域市场回暖进程分化 2023年1-3月，全国商品房销售面积2.99亿平，同比下降1.8%（1-2月-3.6%）； 1-3月商品房销售额3.05万亿元，同比增长4.1%（1-2月-0.1%），其中商品住宅销售额同比增长7.1%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%（1-2月分别为2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%），东部和东北区域市场回暖进程较快。整体来看，在一季度宽松购房政策下，由于疫情积压的购房需求逐步释放，销售市场企稳复苏态势初显，但从我们跟踪的64城4月新房销售表现来看，销售数据环比有所回落，小阳春持续性仍需观察。 图1：2023年1-3月商品房销售面积同比下降1.8% 图2：2023年1-3月商品房销售金额同比增长4.1% 2、新开工面积降幅扩大，竣工面积同比企稳回正 2023年1-3月，全国房屋新开工面积2.41亿平，同比下降19.2%（1-2月-9.4%）； 其中住宅新开工面积1.77亿平，同比下降17.8%（1-2月-8.7%），下降趋势进一步拉大，源于2022年品牌房企拿地减少，并且一季度前两月行业仍处于弱预期状态，房企新开工意愿较弱。2023年1-3月，房屋竣工面积1.94亿平，同比增长14.7%（1-2月+8.0%），其中住宅竣工面积1.44亿平，同比增长16.8%（1-2月+9.7%），在疫情政策全面放松后，工程进度恢复正常，竣工面积同比增长，伴随保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。 图3：2023年1-3月房地产开竣工面积同比下降19.2%和增长14.7% 3、开发投资数据不及预期，二季度数据有望修复 2023年1-3月，房地产开发投资额2.60万亿元，同比下降5.8%（1-2月-5.7%），其中住宅开发投资额同比下降4.1%。开发投资数据承压一方面源于一季度土拍市场较低迷，除核心城市外房企投资拿地意愿较低；另一方面投资拿地减少，导致开复工面积减少。我们预计二季度在销售市场复苏预期下，短期内行业拿地面积、新开工面积有望修复，长期来看房企融资恢复正常，开发投资能力有望企稳。 图4：2023年1-3月房地产开发投资额同比下降5.8% 图5：2023年1-3月房地产施工面积同比下降5.2% 4、国内贷款同比转正，房企资金压力犹存 2023年1-3月，房地产开发企业到位资金3.47万亿元，累计同比下降9.0%（1-2月-15.2%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别6.0%、-17.4%、13.5%、-2.8%（1-2月分别为-15.0%、-18.2%、-11.4%、-15.2%），国内融资环境有所改善，企业资金压力犹存。 图6：2023年1-3月房地产开发企业到位资金下降9.0% 图7：2023年1-3国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别6.0%、-17.4%、13.5%、-2.8% 5、投资建议 三月以来中央层面政策持续宽松，无锡、厦门、郑州、合肥等二线城市限购放松，二季度宽松购房政策有望延续。1-3月商品房销售数据边际改善，区域之间和高低能级城市之间的分化或将进一步拉大。我们认为伴随二季度房企推盘高峰到来，在2022年同期低基数下销售数据有望持续改善，拿地积极的国央企货值会更充裕。 板块贝塔依赖政策放松和房价波动，个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。供给侧改革下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。