房地产及物业行业周报：新房价格温和上涨，土拍市场热度延续

行业评级：看好（维持）报告日期：2023年4月17日 房地产及物业行业周报 新房价格温和上涨，土拍市场热度延续 首创证券房地产团队 张功首席分析师 SAC执证编号：S0110522030003 联系方式：zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋，研究助理 联系方式：lixiaoyang@sczq.com.cn sczq.com.cn 目录 •板块行情回顾 •行业政策动态 •重点城市商品房成交 •重点城市二手房成交 •库存及去化周期 •新推盘及去化率 •房价指数 •土地市场 •重点房企经营数据 核心观点 政策端：中央方面：上周住建部部长倪虹调研时指出，2022年建筑业和房地产业两个支柱产业增加值合起来占GDP13%。行业企业要充分发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用，自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任。因城施策方面：上周北京发布2023年政府工作报告中提到，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。杭州市发布《进一步深化户籍制度改革的实施意见》，进一步放宽落户政策，35周岁以下大专学历可落户，45周岁以下硕士可直接落户；45周岁以下技师、35周岁以下高级工职业资格有6个月社保可落户；全面放开桐庐县、淳安县、建德市三县（市）城镇落户。 市场端：2023W15我们重点监测的39城商品房成交面积为395.8万平米，环比12.1%，同比29.6%；全年累计成交面积5874.8万平米，同比6.5%。2023W15我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6133万平米，较上周环比-0.63%；库存去化周期为10.5个月，环比0.6个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为3.8和2.1个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为24个月以上。2023W15我们跟踪重点城市推盘套数为5301套，环比-48.7%，年度累计总推盘数同比-10.3%；周度新开盘去化率57.8%，环比变动3.3%，仍维持在较高水平。整体销售市场热度持续。小阳春后房企推盘有所下滑，我们预计商品房销售呈现季节性回落。 投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。 A股房地产板块,2023W15申万房地产指数涨跌幅为-0.29%，沪深300指数涨跌幅为-0.76%，板块相对沪深300指数收益为0.47%，板块表现12名/31名；年初至今申万房地产指数-2.03%，相对沪深300指数收益为-7.72%。港股房地产板块，2023W15内房股指数涨跌幅为9.83%，恒生指数涨跌幅为0.53%，相对恒生指数收益为9.3%；年初至今内房股指数涨跌幅为-2.38%，相对恒生指数收益为-5.71%。物业板块，2023W15物业指数涨跌幅为5.77%，相对恒生指数收益为5.24%；年初至今物业指数涨跌幅为-1.95%，相对恒生指数收益为-5.27%。 6% 4% 2% 0% -2% -4% 有色金属建筑装饰 传媒石油石化公用事业 钢铁银行 医药生物电力设备机械设备社会服务房地产交通运输非银金融 环保家用电器 煤炭美容护理纺织服饰基础化工建筑材料 汽车商贸零售 电子 综合国防军工 通信轻工制造农林牧渔计算机 食品饮料 -6% 行业涨跌幅 资料来源：Wind，首创证券 周度指数表现年初至今指数表现 申万房地产指数 -0.29% -2.03% 沪深300指数 相对涨跌幅 -0.76% 0.47% 5.69% -7.72% 周度指数表现 年初至今指数表现 内房股指数 9.83% -2.38% 恒生指数 0.53% 3.32% 相对涨跌幅 9.30% -5.71% 物业指数 5.77% -1.95% 相对涨跌幅 5.24% -5.27% 资料来源：Wind，首创证券 板块行情回顾 房地产行业周报(2023W15) 证券研究报告 资料来源：Wind，首创证券 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2023W15房地产指数PB为0.85,较前一周变动为0，仍处于PB底部区间。 保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.96、1.39、1.42，较上一周分别变动0、0.01、-0.03。 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2019-02-12 2019-03-12 2019-04-12 2019-05-12 2019-06-12 2019-07-12 2019-08-12 2019-09-12 2019-10-12 2019-11-12 2019-12-12 2020-01-12 2020-02-12 2020-03-12 2020-04-12 2020-05-12 2020-06-12 房地产指数PB 2020-07-12 2020-08-12 2020-09-12 2020-10-12 2020-11-12 2020-12-12 2021-01-12 保利 2021-02-12 2021-03-12 2021-04-12 2021-05-12 蛇口 2021-06-12 2021-07-12 2021-08-12 2021-09-12 2021-10-12 滨江 2021-11-12 2021-12-12 2022-01-12 2022-02-12 2022-03-12 2022-04-12 2022-05-12 2022-06-12 2022-07-12 2022-08-12 2022-09-12 2022-10-12 2022-11-12 2022-12-12 2023-01-12 2023-02-12 2023-03-12 2023-04-12 上周央行发布一季度金融统计数据，人民币贷款增加10.6万亿元，同比多增2.27万亿元，其中住户部门中长期贷款增加9442亿元，较2月新增6348亿元，环比多增明显。住建部部长倪虹调研时指出，2022年建筑业和房地产业两个支柱产业增加值合起来占GDP13%。行业企业要充分发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用，自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任。 中央政策内容 4月10日，住建部部长倪虹到中国建筑科学研究院调研时指出，2022年建筑业和房地产业两个支柱产业增加值合起来占GDP13%。行业企业要充分发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用，自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任。4月11日，央行发布一季度金融统计数据，人民币贷款增加10.6万亿元，同比多增2.27万亿元，其中住户部门中长期贷款增加9442亿元，较2月新增6348亿元，环比多增明显。4月14日，央行货币政策委员会23年第一季度例会，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 上周北京发布2023年政府工作报告提到，提到多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。杭州市发布《进一步深化户籍制度改革的实施意见》，进一步放宽落户政策，35周岁以下大专学历可落户，45周岁以下硕士可直接落户；45周岁以下技师、35周岁以下高级工职业资格有6个月社保可落户；全面放开桐庐县、淳安县、建德市三县（市）城镇落户。 地方政策内容 4月10日，北京市住建委官网发布了《2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况》提到多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。4月10日，深圳市住房建设局正在牵头制定深圳市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。4月10日，《成都市各区2023年度国有建设用地供应计划》发布，计划供地总量3650公顷，含住宅类用地780公顷，占比21.4%，其中含商品房宅地567公顷（8505亩），同比减少19%。4月10日，北京市住建委数据，3月份北京市二手住宅网签数量为22192套，环比上涨约46.3%，同比上涨约40.7%。同时北京二手房挂牌量高涨，一季度环比增长30%，目前已超11万套。 4月11日，中山市发布《关于支持商业、住宅用地改变土地用途为工业用地的通知》，鼓励原工改商、工改住用地调回工业用地，将把原改变土地用途时已补缴的土地价款发回。4月11日，四川省委召开专题会议，研究激活消费、扩大内需工作，指出要大力提振房地产消费，坚持房住不炒，因城施策出台房地产扶持措施，重点支持刚性和改善性住房需求。4月12日，广东韶关发布通知，首套房公积金个人最高可贷35万，多孩家庭最高可贷80万元。4月13日，杭州市发布《进一步深化户籍制度改革的实施意见》，进一步放宽落户政策，35周岁以下大专学历可落户，45周岁以下硕士可直接落户；45周岁以下技师、35周岁以下高级工职业资格有6个月社保可落户；全面放开桐庐县、淳安县、建德市三县（市）城镇落户。4月13日，合肥就《关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知》征求意见。提出，在合肥市购买新房可提取公积金支付首付款，额度不超购买新房合同约定的首付款4月15日，济源住房公积金使用政策进行5项调整，包括将三孩以上家庭住房公积金贷款额度提至最高80万元。 重点房企新闻动态 4月12日，融创中国控(01918.HK)发布公告称，公司已达成复牌指引，将于4月13日上午9时起于香港联交所恢复买卖。4月12日，建发股份公告，于4月11日收到国家市场监督管理总局出具的决定书，对公司收购红星美凯龙家居集团股权案不实施进一步审查。4月12日，金科股份披露，“H0金科03”未在宽限期内足额兑付应付本息。“H0金科03”发行金额12.50亿元，余额10亿元。金科股份表示，该债券持有人会议仍在表决过程中。4月14日，澎湃新闻消息花样年40亿美元的境外债重组方案已获得足够多的债权人支持，已知有75%的投资人签署了债务重组同意书支持重组方案。目前花样年股票仍在停牌中。4月14日，华夏幸福公告，截至3月31日，债务重组计划中2192亿元金融债务中实现债务重组的金额累计约为1750.88亿元。境外债（49.6亿美元）协议安排重组已完成重组交割。4月14日，保利发展公告，泰康人寿拟通过集中竞价交易减持其持有的通过非公开发行所取得的保利发展股份不超过1.56亿股，即不超过目前总股本的1.3%。4月16日，祥生集团发布讣告，公司创始人陈国祥于4月16日病故，享年73岁。2019年，陈国祥之子陈弘倪（1983年出生）出任祥生地产总裁，公司已完成新老接班。 资料来源：各房企公告，上交所，首创证券 30城商品房成交面积-日数据（万方）2020（万方）2021（万方）2022（万方）2023（万方） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 15城二手房成交面积-日数据（套） 资料 4,500 2020（套） 2021（套） 2022（套） 2023（套） 4,0003,5003,0002,5002,0001,500