房地产行业追踪：二手房复苏到什么程度了？

行业追踪（2023.4.8-2023.4.14） 近期二手房市场景气度显著上行。通过对二手房成交数据的监测分析，我们发现： 1）2月以来，二手房成交大幅改善，2、3、4月单月同比增幅均超8成。2）截至Q1末，典型城市二手房累计成交规模已超过21年的历史高点，且超过22、20年6成以上。3）对比新房，23年以来新房成交规模较22年有个位数小幅增长，二手房复苏力度明显更强，二手累计同比增速高出新房超50pct。 春节后二手房市场持续复苏，4月受清明假期影响周度环比虽有回落，但同比仍在高位。一季度我们监测的18城二手房销售面积累计同比+59%，2月、1月末分别为+37%、-16%。3月单月，18城二手房单月同比+91%，2月、1月末分别为126%、-16%。4月前14天，18城二手房月度同比+83%，较3月单月同比+91%略有回调，但成交规模仍处历史相对高点。 二手房改善力度明显更强，看好二季度热度持续性。对比新房市场，截止4月14日，60城新房销售面积4月单月同比+27%，增速较3月小幅回落。同期，二手房单月同比+83%，高于新房约56pct。对比1月末，二手房累计增速改善幅度达78pct，新房改善幅度为45pct，二手房修复幅度明显更强，我们认为或与1）二手房利好政策持续落地；2）热点区域新房供给有限，推高二手房热度；3）新房推盘节奏调整造成销售波动等因素有关。展望二季度，我们认为高能级城市带动下二手房市场热度有望延续，新房市场的短期调整或也将催化二手行情维持高位。 北京Q1二手房同比增幅约两成，4月置业节奏略有放缓。截止23年4月14日， 北京二手房销售面积累计同比+19%，较3、2、1月末分别-2、+4、+49pct；4月单月二手房同比+8%，较3、2、1月分别-20、-73、+37pct。3月，北京新房、二手房市场均呈现较高热度，成交规模接近21年的历史高位。年初至今，二手累计增速与新房基本持平，4月单月二手房增速表现暂时低于新房。 深圳二手市场活跃度显著回升，3月单月同比超250%。截止23年4月14日，深圳二手房销售面积累计同比+90%， 较3、2、1月末分别-2、+56、+114pct；4月单月二手房同比+79%， 较3、2、1月分别-177、-86、+104pct。3月“小阳春”行情下，二手市场活跃度明显提升，但从成交规模20年历史高点仍有距离。对比新房来看，年初至今，深圳二手房累计增速高于新房94pct，二手房4月单月增速仍高于新房119pct。 4月新房成交同比增幅接近3成，二手房同比增幅接近8成 新房市场本周成交439万平，月度同比+27.99%，相较上月下降7.70pct；累计库存11591万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交249万平，月度同比+78.66%，相较上月下降12.04pct。本周全国土地成交建筑面积1795万平，滚动12周同比+1.00%，较前期下降2.54pct； 土地成交金额达162亿元，滚动12周同比-13.07%，较前期下降2.42pct；平均溢价率为6.75%，滚动12周同比+0.13pct。 本周申万房地产指数-0.29%，较上周下跌4.93pct，涨幅排名12/31，领先沪深300指数0.47pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+3.08%，较上周提升3.00pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数2.55pct；克而瑞内房股领先指数为6.02%，较上周提升8.22pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化或对行业及公司运行产生影响 1.本周观点：二手房复苏到什么程度了？ 近期，二手房市场景气度显著上行。通过对二手房成交数据的监测分析，我们发现： 1）2月以来，二手房成交大幅改善，2、3、4月单月同比增幅均超8成。2）截至Q1末，典型城市二手房累计成交规模已超过21年的历史高点，且超过22、20年6成以上。3）对比新房，23年以来新房成交规模较22年有个位数小幅增长，二手房复苏力度明显更强，二手累计同比增速高出新房超50pct。 春节后二手房市场持续复苏，4月受清明假期影响周度环比虽有回落，但同比仍在高位。 一季度我们监测的18城二手房销售面积累计同比+59%，2月、1月末分别为+37%、-16%。3月单月，18城二手房单月同比+91%，2月、1月末分别为126%、-16%。4月前14天，18城二手房月度同比+83%，较3月单月同比+91%略有回调，但成交规模仍处历史相对高点（见图4）。 二手房改善力度明显更强，看好二季度热度持续性。对比新房市场，截止4月14日，60城新房销售面积4月单月同比+27%，增速较3月小幅回落。同期，二手房单月同比+83%，高于新房约56pct。对比1月末，二手房累计增速改善幅度达78pct，新房改善幅度为45pct，二手房修复幅度明显更强，我们认为或与1）二手房利好政策持续落地； 2）热点区域新房供给有限，推高二手房热度；3）新房推盘节奏调整造成销售波动等因素有关。展望二季度，我们认为高能级城市带动下二手房市场热度有望延续，新房市场的短期调整或也将催化二手行情维持高位。 图1：全国18城二手房高频成交数据（万方） 图2：全国60城新房高频成交数据（万方） 图3：60城新房高频成交数据 图4：18城二手房高频成交数据 图5：一线2城二手房高频成交数据 图6：二线14城二手房高频成交数据 图7：重点城市二手房高频成交热力图（单位：%） 图8：重点城市新房高频成交热力图（单位：%） 一线城市 北京：Q1二手房同比增幅约两成，4月置业节奏略有放缓 截止23年4月14日，北京二手房销售面积累计同比+19%，较3、2、1月末分别-2、+4、+49p Ct ；4月单月二手房同比+8%，较3、2、1月分别-20、-73、+37pct。3月，北京新房、二手房市场均呈现较高热度，成交规模接近21年的历史高位。年初至今，二手房累计增速与新房基本持平，4月单月二手房增速表现暂时低于新房。 图9：北京二手房高频成交数据（万方） 图10：北京新房高频成交数据（万方） 深圳：二手市场活跃度显著回升，3月单月同比超250% 截止23年4月14日，深圳二手房销售面积累计同比+90%，较3、2、1月末分别-2、+56、+114pct；4月单月二手房同比+79%，较3、2、1月分别-177、-86、+104pct。3月“小阳春”行情下，二手市场活跃度明显提升，但从成交规模20年历史高点仍有距离。 对比新房来看，年初至今，深圳二手房累计增速高于新房94pct，二手房4月单月增速仍高于新房119pct。 图11：深圳二手房高频成交数据（万方） 图12：深圳新房高频成交数据（万方） 二线城市 杭州：二手房累计同比超六成，4月成交持续向好 截止23年4月14日，杭州二手房销售面积累计同比+61%，较3、2、1月末分别+11、+44、+117pct；4月单月二手房同比+154%，较3、2、1月分别+57、-60、+211pct。一季度，杭州二手房销售规模已超过20、22年，进入4月二手房仍保持良好增势。对比新房来看，杭州二手房累计增速高于新房50pct，二手房4月单月增速高于新房72pct。 图13：杭州二手房高频成交数据（万方） 图14：杭州新房高频成交数据（万方） 南京：3月二手房单月成交近创近年新高 截止23年4月14日，南京二手房销售面积累计同比+76%，较3、2、1月末分别+5、+33、+62pct；4月单月二手房同比+109%，较3、2、1月分别-12、+21、+95pct。3月，南京二手房单月成交突破近年历史高点，进入4月仍维持良好增速。对比新房来看，南京二手房累计增速高于新房94pct，二手房4月单月增速高于新房86pct。 图15：南京二手房高频成交数据（万方） 图16：南京新房高频成交数据（万方） 青岛：“小阳春”如期而至，累计成交已接近21年 截止23年4月14日，青岛二手房销售面积累计同比+83%，较3、2、1月末分别+3、+45、+106pct；4月单月二手房同比+101%，较3、2、1月分别-58、-26、+124pct。年初至今，青岛新房、二手房累计成交面积均已接近21年，复苏态势良好。对比新房来看，青岛二手房累计增速高于新房52pct，二手房4月单月增速高于新房81pct。 图17：青岛二手房高频成交数据（万方） 图18：青岛新房高频成交数据（万方） 苏州：二手市场保持高热，与新房增速差仍在加大 截止23年4月14日，苏州二手房销售面积累计同比+40%，较3、2、1月末分别+12、+25、+68pct；4月单月二手房同比+140%，较3、2、1月分别+94、-24、+169pct。23年至今，苏州二手房市场累计成交面积显著高于20、22年，二手房保持良好复苏力度、未见明显回落。对比新房来看，苏州二手房累计增速高于新房54pct，二手房4月单月增速高于新房138pct，与3月相比增速差仍在拉大。 图19：苏州二手房高频成交数据（万方） 图20：苏州新房高频成交数据（万方） 厦门：3月新房市场表现亮眼，二手市场恢复较慢 截止23年4月14日，厦门二手房销售面积累计同比-9%，较3、2、1月末分别-6、+7、+33pct；4月单月二手房同比-32%，较3、2、1月分别-46、-57、+11pct。3月新房市场表现突出，成绩面积创近4年新高，二手表现接近20、22年，较21年仍有较大差距，年初至今，厦门二手房累计增速低于新房42pct，二手房4月单月增速低于新房3pct。。 图21：厦门二手房高频成交数据（万方） 图22：厦门新房高频成交数据（万方） 南宁：二手房累计成交较22年接近翻倍，4月增幅仍在走扩 截止23年4月14日，南宁二手房销售面积累计同比+112%，较3、2、1月末分别+16、+46、+110pct；4月单月二手房同比+226%，较3、2、1月分别+91、+41、+224pct。3月，南宁二手房成交显著升温，成交面积创近四年新高，新房成交也已接近21年高点。 对比新房来看，南宁二手房累计增速高于新房89pct，二手房4月单月增速高于新房240pct。 图23：南宁二手房高频成交数据（万方） 图24：南宁新房高频成交数据（万方） 佛山：自2月起，二手市场成交规模高位稳定 截止23年4月14日，佛山二手房销售面积累计同比+51%，较3、2、1月末分别+4、+25、+65pct；4月单月二手房同比+78%，较3、2、1月分别+0、-4、+91pct。自2月起，佛山二手房单月成交规模便超过21年高点，3、4单月增幅有所收窄，但仍稳定于高位。对比新房来看，佛山二手房累计增速高于新房59pct，二手房4月单月增速高于新房60pct。 图25：佛山二手房高频成交数据（万方） 图26：佛山新房高频成交数据（万方） 我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行