地产销售修复到什么程度了？

行业追踪（2023.2.25-2023.3.3） 高频成交：2月新房、二手房高频销售持续回暖 新房全国高频成交数据23年春节后修复明显，周度同比已连续三周改善。二线城市改善幅度最大，三线及以下城市同比降幅也已收窄至20%以内。 二手房成交面积近三周周度同比增幅始终处于80%水平，延续较强复苏势头。23年春节后表现显著优于节前，修复力度强于新房市场。二线城市修复力度最强，但三线及以下城市二手成交同比增速不升反降，反映出较强的能级分化特征。 百强销售：房企销售表现同样边际向好 克而瑞百强房企二月销售金额较上月仍有所提升，对比19至22年，23年前两月销售水平高于疫情伊始的20年，略低于19、22年，百强房企销售规模尚未恢复至往年水平。 但对比1、2月百强房企日均销售金额可以发现，销售端边际改善信号明显。剔除春节假期影响后，1月百强房企日均销售163亿元，同比-16.4%，2月日均销售181亿元，同比-9.0%，降幅已收窄至个位数，行业延续弱复苏趋势。 去化水平：年后去化率显著上行交叉验证 中指数据显示，自春节周后（第五周），重点城市开盘去化率显著回暖。截止23年第9周（2月20日-2月26日），重点城市开盘项目平均去化率66.1%，较第8周上升21个pct，已回升至22年12月以来的相对高位。 分城市看，CRIC调研数据显示，23年2月，一线城市中，北京、上海新开去化率已接近80%，较1月及22年平均水平改善明显；二线城市中，西安、长沙、嘉兴、合肥、重庆等城市2月去化率环比增幅大于10pct。重点城市中，深圳、东莞、佛山等城市去化率仍处下行通道。 春节后多维数据均指向需求侧的边际好转，新房、二手房最新周度销售面积均已超过2022年同期水平，二手房已显著超过历史高点的2021年，新房虽仍低于2021年但距其差距已经不大。我们认为，一方面或是因为疫情影响积压的刚需于近期集中释放，另一方面或与22年较大力度的供需刺激政策逐步见效、市场信心开始回稳有关。我们对3月土地集中供应下销售复苏的持续性持中性偏乐观态度，同时，二手房市场复苏的超预期也有望带动新房市场的进一步回暖，局部热点城市传统“小阳春”行情或值得期待。 2月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比增长强劲 2月25日-3月3日新房市场本周成交516万平；累计库存10271万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交242万平，月度同比+92.03%，相较上月改善108.13pct。2月20日-2月26日土地成交建面2405万平，滚动12周同比+26.41%，成交总额290亿元，滚动12周同比+8.95%，全国平均溢价率+2.02%，滚动12周同比+0.04pct。 本周申万房地产指数+0.74%，较上周下跌0.20pct，涨幅排名17/31，跑输沪深300指数0.97pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+2.00%，较上周提升3.34pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数0.79pct；克而瑞内房股领先指数为2.13%，较上周提升2.31pct。 投资建议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A、龙湖集团。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响 1.本周观点：地产销售修复到什么程度了？ 高频成交：2月新房、二手房高频销售持续回暖 新房方面，23年第9周（2.25-3.3），62城商品房成交面积为516万平，环比+8.07%，同比+6.91%，同比增速较上周提升8.05pct，周度同比已连续三周改善。 若以农历春节周为统计基准，23年春节后全国新房高频成交数据修复明显，节后第2周至第5周，新房成交面积同比增速已连续4周实现回升，由-25.8%上升至+31.2%；其中，二线城市改善幅度最大，三线及以下城市同比降幅也已收窄至20%以内。 二手房方面，23年第9周（2.25-3.3），18城二手房成交面积为242万平，环比+9.06%，同比+79.11%，近三周周度同比增幅始终处于80%水平，延续较强复苏势头。 若以农历春节周为统计基准，23年春节后，二手市场高频成交修复力度强于新房市场，节后第2周至第5周，二手房成交面积同比增速由+48.7%上升至+64.9%，显著优于节前表现。 同样，二线城市修复力度最强，但区别于新房的是，三线及以下城市二手成交同比增速不升反降，反映出较强的能级分化特征。 图1：62城商品房高频成交数据（周度） 图2：18城二手房高频成交数据（周度） 图3：62城商品房高频成交数据（单位：万方） 图4：18城二手房高频成交数据（单位：万方） 百强销售：房企销售表现同样边际向好 23年2月，克而瑞百强房企销售金额5058亿，同比+10.83%，增速较上月提升43.91pct。 23年1-2月，百强销售金额8958亿元，对比19至22年，23年前两月销售水平高于疫情伊始的20年，略低于19、22年，百强房企销售规模尚未恢复至往年水平。 但对比1、2月百强房企日均销售金额可以发现，销售端边际改善信号明显。剔除春节假期影响后，1月百强房企日均销售163亿元，同比-16.4%，2月日均销售181亿元，同比-9.0%，降幅已收窄至个位数，行业延续弱复苏趋势。 图5：克而瑞百强房企全口径销售金额（单位：亿元） 去化水平：年后去化率显著上行交叉验证 中指数据显示，自春节周后（第五周），重点城市开盘去化率显著回暖。截止23年第9周（2月20日-2月26日），重点城市开盘项目平均去化率66.1%，较第8周上升21个pct，已回升至22年12月以来的相对高位。 分城市看，CRIC调研数据显示，23年2月，一线城市中，北京、上海新开去化率已接近80%，较1月及22年平均水平改善明显；二线城市中，西安、长沙、嘉兴、合肥、重庆等城市2月去化率环比增幅大于10pct。重点城市中，深圳、东莞、佛山等城市去化率仍处下行通道。 图6：重点城市商品住宅新开盘套数及去化率走势 图7：全国重点城市项目开盘平均去化率 春节后多维数据均指向需求侧的边际好转，新房、二手房最新周度销售面积均已超过2022年同期水平，二手房已显著超过历史高点的2021年，新房虽仍低于2021年但距其差距已经不大。我们认为，一方面或是因为疫情影响积压的刚需于近期集中释放，另一方面或与22年较大力度的供需刺激政策逐步见效、市场信心开始回稳有关。我们对3月土地集中供应下销售复苏的持续性持中性偏乐观态度，同时，二手房市场复苏的超预期也有望带动新房市场的进一步回暖，局部热点城市传统“小阳春”行情或值得期待。 我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 图8：调控政策结构 图9：调控政策频次及方向 图10：分区域调控政策数量 图11：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 2月25日-3月3日，60城商品房成交面积为516万平，移动12周同比增速为-23.79%，增速较上期提升2.46pct；分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为92、369、55万平，移动12周同比增速分别为-20.91%、-16.52%、-54.62%，增速较上期分别变化+2.19pct、+2.69pct、+2.22pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。 图12：60城商品房成交面积 图13：60城商品房成交面积-月度同比 图14：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图15：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图16：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至3月3日，17城商品房可售面积为10271万平。全国平均去化时长为62周，一线、二线、三线城市去化时间分别为41、87、0周，一线、二线、三线及以下去化加速。 图17：17城商品房可售面积 图18：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 2月25日-3月3日，17城二手房成交面积为242万平，移动12周同比增速为+20.84%，增速较上期提升5.70pct；月度同比+92.03%，相较上月改善108.13pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为54、185、3万平，移动12周同比增速分别为+1.80%、+28.75%、-13.19%，增速较上期分别变化+8.17pct、+5.07pct、-1.20pct，与历史相比，三线及以下降幅扩大，一线、二线增幅扩大。 图19：17城二手房成交面积 图20：17城二手房成交面积-月度同比 图21：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图22：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图23：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 2月20日-2月26日，全国土地成交建筑面积为2405万平，滚动12周同比增速为+26.41%，较前期下降4.93pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为148、593、1665万平，滚动12周同比增速分别为+20.54%、+12.01%、+33.92%，增速较上期分别提升+41.94pct、-9.21pct、-7.35pct，与历史相比，一线成交建面增幅扩大，二线三线增幅收窄。 全国土地成交金额达到290亿元，滚动12周同比增速为+8.95%，较前期上升0.47pct。其中，一线、二线、三线城市分别为78、98、114亿元，滚动12周同比增速分别为-16.25%、-22.6%、47.92%。 全国土地成交平均溢价率为2.02%，滚动12周同比增速为+0.04pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、5.9%、0.25%，滚动12周同比增速分别为-0.85pct、0.34pct、0.34pct。 图24：土地成交建筑面积 图25：土地成交建筑面积-移动12周同比 图26：土地成交总价 图27：土地成交总价-移动12周同比(%) 图28：土地成交溢价率 图29：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2023年2月25日-2023年3月3日，房企共发行境内债券17只（其中17只为国企发行），境内债发行金额合计119.92亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）；发行境外债券6只（其中0只为国企发行），境外债发行金额合计6.35亿元。 2023年3月（数据截至2023年3月3日），地产债境内、境外债券发行额分别为77.42亿元、5.9亿元，当月偿还额分别为594.52亿元、205.97亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-517.1亿元、-200.07亿元。 图30：房地产业债券融资及到期归还情况 图31：地产开发企业境内债发行额及其同比 图32：房地产业境外债发行额及其同比 表3：本周新发境内债 表4：本周新发境外债 4.行业与个股情况 4.1.行业涨跌与估值情况 4.1.1.A股市场 本周申万房地产指数+0.74%，较上周下跌0.20pct，涨幅排名17/31，跑输沪深300指数0.97pct。A股涨幅前三个股分别为中新集团+13.86%、华发股份+9.42%、城建发展+7.17%； 跌幅前三个股分别