华润万象生活(01209)业绩会-港股-调研纪要

华润万象生活业绩会20230411 华润万象生活业绩会20230411 【业绩概况】 2022年全年收入为120.16亿元，同比增长35.4%。其中，住宅物业管理服务板块收入78.02亿元，同比增长46.9%；商业运营及物业管理服务板块为42.14亿元，同比增长18.2%。截至2022年末，公司毛利润为36.11亿元，同比增长30.9%，毛利率由2021年的31.1%下降至2022年的30.1%。公司股东应占净利润为22.06亿元，同比增长27.9%，核心股东应占净利润为22.25亿元，同比增长30.7%。 全年派息率由2021年的37%提升至45%。管理面积方面。截至2022年末，公司在管建筑面积2.8亿平方米，合约建筑面积3.36亿平方米。公司提供物业管理服务的在管建筑面积为2.91亿平方米（不含购物中心项目），公司提供商业运营服务的已开业购物中心数量为84个，已开业写字楼数量为27个，并有2个已开业购物中心分租项目。 在商业运营方面。截至止2022年底，华润万象生活在营购物中心项目数量达到86个，总面积达920万平方米，年内新开业3个重奢购物中心，在营重奢万象城购物中心数量增至11个；第三方外拓上，华润万象生活2022年内新签约13个项目，其中TOD项目11个。运营购物中心的营业额同比增6.3%至1264亿元，自身实现购物中心商业运营服务收入为24.8亿元，同比增长16.5%，相比住宅部分要显著放 缓。不过，商业运营业务具备相当高的利润率水平，2022年购物中心运营业务毛利率为62.4%。 同时，华润万象生活商业运营服务版图加速扩张，全年新开业购物中心16座，平均开业率达90.9%，领跑行业水平；全年新签约商业轻资产外拓项目13个，外拓规模及素质位列行业第一。写字楼业务通过稳定存量租户、拓展增量租户，出租率稳定在80.7%水平，全年实现写字楼运营及物业管理收入17.3亿元，同比增长20.7%。 2022年，华润万象生活大会员业务成功发布自有积分品牌“万象星”，年内会员总量超3400万人，年内新增会员约845万人。华润万象生活全面深化组织变革、全面推进数字化建设，并持续践行可持续发展理念，正式对外发布ESG战略体系。未来发展战略。华润万象生活未来会抢抓机遇，继续坚持城市品质生活服务平台的战略定位，同时实施以提升营收和利润为核心的经营策略。 【问答环节】 问一：去年华润万象生活新晋恒生指数成份股，并提出了创建世界一流企业的目标，接下来公司的战略及生意模式方面将有哪些新动作？ 李欣：关于战略方面，我觉得目前中国的房地产市场的确在发生格局性的变化。我们能够看到现在地产行业正处于新旧模式的一个转换时期，新的房地产长效机制，我认为是在地产格局性的变化中进行 构建。地产行业的变革对于公司的轻资产管理影响较大。但是我们认为未来市场对万象生活带来的影响会以正面为主流。之所以这么讲，是因为我们看到中国的房地产市场经过20多年的发展，已经形成了巨大 的资产存量市场。 那么这些资产的存量市场对于高质量的运营和管理的需求，我认为是非常迫切的。包括最近出台的关于消费基础设施，对于REITs相关规定的一些积极政策，也都是对于存量市场的盘活以及系统消费升级为目的，为抓手来推动。像这些政策改变，我们认为它一方面对于房地产新旧模式的转换和长效机制的建立将起到推动作用，同时也会给公司未来业务发展带来一定的机遇。 从战略上来讲，万象生活未来将适应大势、抓住机遇，继续坚持城市品质生活服务平台的战略定位，同时提升营收和利润增速为核心的经营策略。我们也正式地把创建世界一流企业作为未来中长期发展目标，来推动公司实现全面发展。 具体来讲，在城市空间管理服务业务方面，我们将在现有的有质量规模增长的基础上，加速构建全业态的增长服务体系，打造差异化的竞争能力。当前公司的物管规模也进入了行业的第一梯队，服务体制和服务治理得到了社会认可，同时我们也构建了相对成熟的全渠道和规模扩张的能力，形成了增值服务的5大赛道产品体系。 从另外一侧来讲，我们已经形成了城市空间应用服务，具备行业竞争力的这种能力。未来我们将继续提升市场化的直拓能力，积极关注优质项目的收并购机会，实现有质量的规模增长。通过分类分级的管理，还有行业对标管理，持续提升基础服务品质，优化管理效率，降低管理成本，同时推动高质量的拓展增值服务业务，来进一步提升社区的增值服务的服务战略。在管理转型方面，我们将聚焦生产科技化、运营数字化、空间制度化，来推动整个公司的管理转型的效率提升。 此外，我们的商管业务将在购物中心业绩稳健增长的基础上，积极探索创新产品的细分赛道，希望能够出现更多细分、创新的参与赛道，同时创新我们的业务模式。 在过往20年的发展中，我们在商管里面已经形成自己的品牌效应，产品和运营的管理体系比较成熟，优质的商业品牌资源也比较丰厚，这些条件从根本上助力万象生活在过去一两年的时间里取得逆势增长的成绩。未来我们的商管业务也将继续持续提升商业产品与运营能力，进一步加强我们核心品牌战略合作，孵化稀缺性的创新品牌，筑牢品牌资源的核心策略。 同时，除了轻资产项目的拓展外，我们的商管业务将积极探索存量改造，发展自营业态和3P投资，进一步扩大我们的市场影响力，增加我们质量的生产规模，进而实现商业轻资产的质量增长。 总而言之，作为新进蓝筹公司，我们将全力以赴地做好当下，围绕营收利润的提升，零售利润的增速，保持业绩的前景增长，同时要全力以赴地做好运营，持续的巩固我们行业地位，努力向世界民营企业进步。 问二：华润万象生活在商业外拓方面优势有哪些？公司如何预判未来5年零售商业轻资产市场竞争格局？公司在TOD商业方面如何布局？ 喻霖康：关于公司在商业外拓方面的优势，首先最重要的就是我们在营项目的优秀业绩，以及在我们持续良好的经营业绩之下，产生万象城、万象汇、万象天地这三个各自清晰定位的品牌，我觉得这是我们在对外扩展时最根本的支撑。其次，随着我们过去这几年的快速发展，我们的规模有了很大提 升。公司目前在营的购物中心达到86个，进入了49个城市，我们在国内主要的一二线城市都实现了布局。从这个角度上来说，我们未来可能会更多考虑在现有的城市里面深耕，实现一城多汇或多城多汇。在这种情况下，在营项目会在我们的拓展过程当中起到一种有力的支撑作用。大家在城市当中看到我们 的商场经营排在前列，自然会对我们产生更大信心。 最后来讲，随着这两年我们一些第三方项目的陆续开业，我们认为这些项目的业绩表现，再次证明我们对于这些第三方的项目，只要是挂上了我们的品牌，就会按照我们品牌的经营标准、服务的标准、所有的推广营销、所有的经营管理动作这一套标准化的体系来进行，同时也取得跟我们过去这些存量项目同样经营业绩的产出。像去年我们新开业的中山石歧万象汇，在经过9个月的改造后重新开业。现在来看无论是它的销售额、租金水平还是客流量，都有了显著的提升，大大的提升了对资产的价值。总体来看，我觉得我们在市场上还是有竞争优势。未来随着越来越多的公司进入轻资产的赛道，我相信这个竞争也会更加激烈。但是因为我们已经形成品牌优势、加上业绩的保障，以及过去这些项目的示范效应，所以我们还是很有信心能够在这个市场里面继续做高质量的第三方拓展，以保证公司未来的持续增长。 另外，我们在做增量市场的同时，也会关注存量市场。除了在增量方面的拓展外，存量改造也是非常大的市场空间，我们相信未来还是有很大的市场发展空间。 在TOD方面，之所以大家都觉得要去做TOD的项目，更多的还是客流导入。因为轨道交通、大客流量的运送对于客流的导入会有更大的帮助。过去几年随着中国城市的发展，我们有越来越多的城市引入了轨道交通，公司在这方面也非常关注，同时在这方面也有我们投资的一些纪律和原则。去年我们第三方外拓了13个项目，其中有11个就是BOT项目。未来公司也会持续不断地去关注和发掘更多优质项目，其中TOD项目对我们来说很重要。 问三：万象天地产品线由于物业条件要求较高，后续万象天地产品线开业计划如何？华润万象生活的商管产品线是否会继续扩充？比如奥莱产品线，是否会和大型集团进行合作？ 魏小华：万象天地是我们战略布局的三大核心产品线之一，它的产品定位是融合城市精神文化的潮流策略。一般我们会选择高能级的城市核心地段，它对物业条件的要求也比较高，比如要有大的户外空间。在产品定位方面，我们会跟当地的人文精神结合得更紧密。 去年下半年我们新开了两个万象天地，一个在南京，一个在上海。这两个项目都是将古建筑和商业去做一个结合，在推广的时候，我们能看到这两个项目在开业之后，确实也取得了不错的市场口碑。接下来我们在上海、成都、杭州和深圳会有万象天地布局的计划。就目前而言，从产品线来讲，我们仍然会以万象城、万象汇、万象天地这三大核心产品线和新的产品线为主。对于奥莱来讲，我们的定位其实是机会型的产品，如果有好的项目和合作机会，我们也可以去积极尝试，对于和大型集团的合作，我们也会报以开放的态度。 问四：公司在2022年并购了不少物企，包括禹洲物业、祥生服务、中南服务等，这些企业如今与万象生活的融合程度如何？2023年公司是否还会有并购动作？请管理层谈一下万象生活的数字化建设程度，在规模扩张、业绩层面以及增值服务等方面发挥了哪些作用？ 王海民：目前我们收并购的两个项目，特别是中南和禹洲两个项目的整合进度是按计划执行，成效也达到预期，效益得到显著提升，各项回报指标也符合之前的规划。禹洲项目约有1/4的在管店已经融入到单项社会管理体系，现在我们也已经开始对禹洲和中南两个公司做全面的融合，预计在2023年6月 份能实现全面融合。从融合效果看，目前禹洲项目的经营情况良好，业绩全面达成，符合公司的预期。未来全面融合的落地，我们相信无论是基础物业服务还是增值服务都将进一步释放更大的启动价值，发挥更大的规模效 应。在收并购方面，如果在23年有符合公司并购原则的项目和标的，我们也会积极去争取，通过收并购来扩大规模。 喻霖康：在万象生活数字化建设程度方面，首先说科技赋能是我们十四五战略规划的五大核心策略之一，确实非常重要，公司也非常重视。上市以来，我们每年在这方面的投入在不断增加，尤其去年以来，我们有一个新的公司组织改变。我们从过去很多的外采变成我们自己组建一支将近300人的数字化自研团队，在市场上招聘很多数字化方面的人才，组成一支团队来做工作。 在商业数字化方面，我们应用更新迭代，强化数字赋能经营，提升会员精细化运营效率，升级客户服 务体验，主要是围绕着商场的空间运营、会员交易、管理经营决策三大场景升级。我们的数字化能力，赋能轻资产经营，提质增效。 物业的数字化，还是进一步夯实管理服务能力，重点换新物业的两大数字化系统，全面提升物业服务的效率与体验。我们也发布了一个全新的物业管理系统，重点提升一线员工服务效率与业主的服务体验。打造物业收费系统，业主基础物业费和增值服务费。从缴费入账到开票全链路的自动化，提升财务作业能效，降低物业的管理成本。 华润万象生活的物业数字化已经具备了较好的基础建设，接下来数字化加盟物业的日常经营管理深度结合，重塑作业和服务流程，结合物联网技术切实达到降低物业管理成本的效果。通过智能终端引擎等技术，将物业管理标准化开发，在规模扩张的过程中增加管理的边际效应，确保服务品质。 与此同时，我们也不断加强客户信任，这是公司开展增值服务的基础，因此我们也会不断去打磨业主的在线缴费、报修等基础服务体验，来提升客户满意度。结合大数据能力和人工智能算法，加强对客户需求的理解，提供场景化的增值服务能力，在更高满足客户用户价值的同时，提升我们的商业化水平。 总而言之，我们今年还是要聚焦生产科技化，在人工操作环节采用我们的科技手段来做效率和品质的提升，以此来确保我们服务的一致性、高品质。 问五：有观点认为行业估值会在今年迎来修复，请问管理者如何看待这一观点？行业毛利润方面，目前的情况是有8500万企业的毛利率普遍存在下滑的趋势，请问管理者认为这