地产行业周报：居民贷款延续多增，北京试点一区一策

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 居民贷款延续多增，北京试点一区一策 2023年4月16日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：3月新增居民中长期贷款6348亿元，创近一年新高，同比延续多增，与房地产销售向好相印证。本周多地仍持续优化公积金 提取及贷款要求、鼓励落户、实行购房契税补贴等；其中北京多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”方式由房山区试点，“一区一策”渐进式调控或成常态。投资建议方面，当前政策环境仍旧温和，楼市热度持续叠加上年疫情导致低基数，成交同比有望延续改善，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）3月社融增量超预期，新增居民贷款同比延续多增；2）北京：支持多子女、职住平衡家庭购房，“一区一策”渐进式调控或成常态。 市场运行监测：1）成交环比回升，有望延续修复。本周（4.8-4.14）新房成交3.2万套，环比增长16.5%，二手房成交2.4万套，环比增长26.8%。4月（截至14日）新房日均成交同比增长22.5%，较3月回落14.9个百分点。2）库存环比微降，去化周期缩短。16城取证库存10033万平，环比降0.5%；去化周期13.2个月，环比缩短。3）土地成交、溢价率回落，一三线占比提高。上周百城土地供应建面 2312.5万平、成交建面1795.1万平，环比降43.2%、降60%；成交溢价率6.8%，环比降0.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比 6.2%、22.2%、71.6%，环比分别升1.2pct、降9.4pct、升8.2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行79亿元，环比减少44.9亿元；无境外地产债发行；发行利率为3.08%-4.59%，可比发 行利率较前次升降不一。2）地产股：本周房地产板块跌0.29%，跑赢沪深300（-0.76%）；当前地产板块PE（TTM）15.55倍，估值处于 近五年99.6%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为华发股份、天健集团、金科股份；南向资金净流入前三为华润置地、万科企业、越秀地产。 2023年4月10日北京 多子女、职住平衡家庭购房按“一区一策”由房山区试点 2023年4月10日周口 将购房提取住房公积金范围放宽至“直系亲属” 2023年4月10日常州 提高多孩家庭公积金贷款额度，扩大人才贷款政策支持范围 2023年4月13日杭州 优化毕业生、技能人才、投靠落户条件、完善积分落户政策 2023年4月10日泉州 给予落户奖励、租房补助、创 业贷款贴息 2023年4月12日漳州 双职工家庭申请住房公积金最 高贷款额度调整为80万元 2023年4月10日江门 新出让土地保证金可低至2成 、大力推行“带押过户”服务 2023年4月13日安康 年底前购新房契税补贴50%， 鼓励企业团购安居 2023年4月11日中山 通过多种鼓励政策，支持商业 、住宅用地变更为工业用地 2023年4月12日深圳 “十四五”期间保障性住房目标提高到不少于74万套（间） 南海诸岛 偏松偏紧中性 3月社融增量超预期，新增居民贷款同比延续多增 事件描述：央行发布2023年一季度社融及金融统计数据，3月末社融存量359万亿元，同比增长10%；3月新增社融5.38万亿元，同比多增7235亿元，新增居民中长期贷款6348亿元，同比多增2613亿元，新增居民短期贷款6094亿元，同比多增2246亿元。 点评：1）3月新增居民中长期贷款创近一年新高，同比延续多增，主要受房地产市场助推，与地产销售数据相互验证。3月百强房企销售额同比增长28.7%，增速较2月扩大16.8个百分点；3月50城新房日均成交套数同比增长37.4%，其中一线城市表现尤为亮眼，同比增长78.8%，二、三线同比增长32.2%、25.4%。2）疫后补偿性消费为短期贷款多增主要贡献，但也不排除居民以低利率短贷置换房贷可能。 北京：支持多子女、职住平衡家庭购房，“一区一策”渐进式调控或成常态 事件描述：4月10日，北京市住建委公布《2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况》，其中一项重点任务提到：完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。 点评：1）楼市政策定向微调发挥重大导向作用。一方面，本次北京楼市“一区一策”由房山区试点，且政策支持范围定向于多子女家庭、职住平衡家庭，体现了对于特定家庭购房需求的重视与呵护；另一方面，本次试点并未提及政策具体举措，特定家庭如何定义将影响政策覆盖面，包括二孩是否属于多子女家庭、职住平衡是否特指在房山工作但在房山无房的家庭等。楼市政策定向微调也将对生育意愿、人口流动等产生一定影响。 2）“一区一策”渐进式调控或成常态。作为首都，北京楼市政策一直以来在全国范围具有重要的风向标意义。现如今，执行多年的严格政策或有望迎来优化，积极信号明显。需要注意的是，北京对于楼市政策的调整会相对谨慎，将根据各区具体情况实行合适政策，“一区一策”循序渐进或成楼市调控新常态，亦为其他城市提供参考。 成交:环比回升，有望延续修复 点评：本周（4.8-4.14）新房成交3.2万套，环比增长 16.5%，二手房成交2.4万套，环比增长26.8%。4月（截至14日）新房日均成交同比增长22.5%，较3月回落14.9个百分 点。重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 22.2.19 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.5.19 22.8.19 22.11.19 23.2.19 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 100% 50% 0% -50% -100% 2022.32022.52022.72022.92022.112023.12023.3 库存：环比微降，去化周期缩短 点评：16城取证库存10033万平，环比降0.5%；去化周期13.2个 月，环比缩短。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存 去化月数（右） 10500 10000 9500 9000 8500 8000 21.3.19 月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.921.10.2922.2.18 22.6.1022.9.30 23.1.27 土地：成交、溢价率回落，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2312.5万平、成交建面1795.1万平，环比降43.2%、降60%；成交溢价率6.8%，环比降0.4pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比6.2%、22.2%、71.6%，环比分别升1.2pct、降9.4pct、升8.2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.32022.62022.92022.122023.3W3.2722.2.2122.5.2122.8.2122.11.2123.2.21 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 250 200 150 100 50 0 万平 190 百城土地成交前五城（4.3-4.9） 75756663 00% 2022.32022.62022.92022.122023.3W3.27 东莞佛山杭州潍坊无锡 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 908,000 806,000 704,000 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20-6,000 R007较上周下行（%） 流动性环境：资金价格多数边际上行 资金价格边际上行。本周R001上行20.88BP至1.71%，R007下行13.53BP至2.13%。下周公开市场操作到期540亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行累计开展了540亿元7天期逆回购和1,500亿元1年期MLF到期，全周央行实现公开市场净回笼 1,250亿元。下周公开市场到期540亿元。 2020202120222023 6 5 4 3 2 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数上行（%） 2023/4/72023/4/14涨跌幅（BP） 1D 1.50 1.71 20.88 R 7D 2.27 2.13 -13.53 14D 2.38 2.22 -15.78 1M 2.54 2.61 7.39 1D 1.37 1.61 24.47 DR 7D 2.00 2.02 1.89 14D 2.05 2.02 -2.91 1M 2.29 2.36 6.31 ON 1.37 1.61 23.1 SHIBOR 1W 2.00 2.00 0.3 1M 2.32 2.31 -1.6 3M 2.41 2.42 1.2 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地方债供给期。 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为79.00亿元，总偿还量为102.50亿元，净融资额为-23.50亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体小于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3355.95亿元，同比22年下降42.82%；节奏上，23年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约585亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 0 -50 亿元 2022 2023 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -200 亿元总偿还量 到期+提前兑付 800 700 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-07 24-09 24-11 0 房企境内债发行 本周共8家房企发行9支境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模前五（亿元） 25.0 15.0 10.0 7.0 6.0 30 25 20 15 10 5 0 金茂首开股份张江高科电子城北辰实业 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 境内房地产债发行利率前五（%） 4.59 3.74 3.74 3