代建行业系列报告（一）：代建行业的前世今生与星辰大海

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代建行业概览

行业发展历程与模式演变

中国代建行业自1993年起，历经30余年的发展，经历了三个主要阶段：

1. 政策试点与地方探索（1993-2003年）：初期以厦门等地的地方政府倡导的政府代建模式为主，国家层面自2002年开始研究“政府投资项目管理方式改革”，并进行了一系列政策试点。

2. 政策鼓励与全国化发展（2004-2015年）：伴随国家对投资体制的多次改革，代建模式在全国范围内得以推广，并在政策层面获得支持。

3. 政策完善与模式创新（2016年-至今）：随着城镇化率提升与地产投资额增加，以市场化房企为主的商业代建迅速发展。资本代建与上下游衍生模式相继涌现，形成了以商业代建与政府代建为主体，资本代建与衍生服务为补充的格局。

业务模式剖析

• 委托方类型：分为中小房企（商业代建）、政府及企事业单位（政府代建）、金融机构（资方代建）及围绕代建的衍生服务。
• 收费模式：商业代建细分为纯服务费代建、配资代建与股权式代建。
• 模式演变：从以政府主导到平台化运作，经历了从代建1.0到4.0模式的转变。

行业优势与规模预测

• 优势：代建业务具有逆周期性、高盈利与轻资产特性。
• 规模预测：预计至2026年，代建新签约金额规模达397亿元，五年总规模可达1729亿元，年增速维持在6-11%区间，显著快于房地产销售市场。

投资建议

• 关注点：经营能力强、品牌价值突出、规模优势明显的代建龙头，如绿城管理控股（9979.HK）。

风险提示

• 竞争加剧、疫情冲击、委托方及供应商风险。

结论

中国代建行业通过政策引导与模式创新，已形成多元化发展的格局。在逆周期背景下，代建业务展现出稳定的增长态势与较高的盈利能力。未来，随着政策的不断完善与行业竞争的加剧，预计代建市场规模将持续扩大，其中轻资产、高盈利的龙头公司将受益于行业增长，投资者可重点关注。同时，行业也面临着竞争加剧、疫情可能影响项目进度以及委托方与供应商风险等挑战。