陷入低生育率陷阱后， 楼市需求侧面临的四大挑战

中深国度房研地究产 2023年3月 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/12 陷入低生育率陷阱后，楼市需求侧面临的四大挑战 总编 丁祖昱张燕 主编 孟音林波 课题组 马千里邱娟 版权声明 本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。 免责声明 本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。 数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。 出品单位 克而瑞研究中心出品 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/12 研究视点4 一、新出生人口减少，需求更替速度同步下降5 1.12022年出生人口首次跌破千万，我国也正式步入人口负增长国家之列5 1.2近半数地区人口规模收缩，人口大省山东也步入人口负增长时代（略）5 1.3上海总和生育率降至0.7，人口流入较多的杭州自然增长率也明显收窄（略）5 二、人口红利“消退”，劳动力人口减少5 2.1劳动力人口规模明显下滑，总抚养比增至46.3%6 2.2东北和中西部地区将迎来一波“退休潮”，养老压力继续增加6 2.3大量的人口流入一定程度减缓老龄化进程，上海50岁以上人口比重为38%7 三、增量需求更加依赖于人口迁徙和住房改善8 3.12030年城镇化率有望突破70%，人口迁徙虽降速仍有望中期趋稳（略）8 3.2未来十年城镇人口增长主要看县域，河南、山东、四川增量高居前三（略）8 3.3约1/4人口住房面积仍不足35㎡，大湾区改善需求空间较大（略）8 四、产业结构进入转型阵痛期，就业人口指标出现波动8 4.1产业升级叠加疫情影响，失业率升至5.6%的阶段性高位（略）8 4.2区域薪酬水平差异巨大，进一步加剧人力资源供求错位8 4.3互联网行业收入仍处领先位置，依然是年轻人心中的“白月光”（略）10 五、结论：城镇就业人口年均下降700万，人力供求错位加剧需求减量10 5.1需求缺口：老龄化冲击先一步来临，城镇就业人口每年下降700万人10 5.2区域分化：城市竞争进一步加剧，山西、贵州、甘肃或面临更严峻产业转型阵痛（略） .........................................................................................................................................................11 5.3政策建议：国际经验来看生育率难再回升，促产业结构转变、解决人力供求结构性错位是关键11 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/12 本文节选自《陷入低生育率陷阱后，楼市需求侧面临的四大挑战》。 国家统计局数据显示，2022年末全国人口141175万人，比上年末减少85万人，这是我国人口首次迎来负增长，我国也正式步入人口负增长国家之列。负增长主要源自长期低生育率，2022年全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰，这是我国出生人口首次低于1000万，较2016 年出生人口1786万人减少了830万人，规模较少了46%，规模明显收缩。同时“七普”数据显示，2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，已经处于较低水平。按照人口理论，2.1的总和生育率是维持代际更替、人口稳定的基本条件；1.5是国际社会通认的警戒线，一旦下滑至1.5以下，就有掉入“低生育率陷阱”的可能，楼市需求侧势必也会面临多方面的挑战。 从相关人口数据来看，我国已经陷入低生育陷阱，受计划生育政策、教育理念的影响，与同等经济水平的国家相比，我国的生育率水平更低。不仅如此，我国的老龄化冲击也先一步来临，粗略算下来，未来10年我国劳动人口将减少7000万人，年均减少700万。老龄化使得城镇就业人口大幅减少，由于老年人对住房需求相对较少，势必对住房市场造成一定的冲击。分区域来看，受产业转型升级以及收入水平差异等多重因素的影响，城市竞争越发严重，山西、贵州、甘肃等地区或将面临更严重的产业转型阵痛，这些地区的房地产市场也将遭受一定的冲击。 国际经验显示，一旦陷入低生育陷阱（总和生育率低于1.5），生育率是很难回升的。即使生育率有所回升，也难以实质性上台阶，且容易出现反复。在我国人口出生率大幅下降这样的大背景之下，为了更好的应对房地产行业的规模波动挑战： 首先，可以利用完善托育服务体系、增加育儿补贴等生育鼓励政策提升人口出生率，增加购房需求；尤其是多子女家庭在购房、租房方面给予政策倾斜，在降低购房门槛、减免税费、实行差异化的信贷政策等方面都有可能出台一些鼓励措施，进而激活房地产市场； 其次，要结合产业转型升级，开展职业技能培训，加快培养制造业高质量发展的急需人才；以市场主导、共建共享的方式构建人力资源供给体系，缓解就业结构性矛盾，千方百计提高就业率和收入水平，进而提升购买力； 此外，也要破除妨碍劳动力、人才流动的体制和政策弊端，加快城镇化进程，为增量城镇人口提供户籍、就学、就医等方面的便利，提升城市竞争力，有效缓解低生育率带来的冲击，从而实现房地产市场软着陆。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/12 一、新出生人口减少，需求更替速度同步下降 受晚婚晚育、婚育理念转变的影响，我国人口出生率明显下降。受此影响，2022年，我国人口出生规模首次跌破千万，总人口规模减少85万人。分区域来看，有超14个地区人口规模已经负增长，其中黑吉辽三省，人口自然增长率均在-3‰以上，依赖内生需求的省市面临更大挑战。 1.12022年出生人口首次跌破千万，我国也正式步入人口负增长国家之列 受80后婴儿潮生育高峰和二胎放开的影响，2011-2017年人口出生率持续高位，多个年份出生率超过13‰，出生规模均在1600万以上，创下一波生育高峰。但是自2016年以来，我国人口出生率开启了断崖式下跌，出生率由2016年的13.57‰降至2022年6.77‰，出生率七连降创历史新低，下降了6.8个千分点。 从绝对规模来看，2022年我国出生人口跌至956万人，首次降至1000万人以下，较2016年 出生人口1786万人减少了830万人，规模较少了46%，规模明显收缩。同期死亡人口1041万人，死亡率为7.37‰；自然增长率为-0.60‰，这也是我国人口自改革开放以来首次迎来负增长。2022年，我国总人口降至141175万，较2021年减少了85万，2022年我国也正式跨入人口负增长国家之列，可以称之为“人口负增长元年”。 图：2003-2022年全国人口出生率、死亡率和自然增长率变动情况 数据来源：国家统计局 1.2近半数地区人口规模收缩，人口大省山东也步入人口负增长时代（略） 1.3上海总和生育率降至0.7，人口流入较多的杭州自然增长率也明显收窄（略） 二、人口红利“消退”，劳动力人口减少 从规模上来看，我国劳动人口规模明显有减少的趋势，与此同时，老和少的规模在不同程度地增加，2021年总抚养比增至46.3%，即不到2.2个劳动人口就要供养1个老人或儿童，抚养压力明显增加。不仅如此，东北和中西部部分地区50-59岁人口比例均超17%，将在未来的10年迎来一 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/12 波“退休潮”，养老压力继续增加。 2.1劳动力人口规模明显下滑，总抚养比增至46.3% 统计局数据显示，2021年我国15-64岁人口为9.65亿人，较2013年峰值10.1亿人减少了 4500万人，人口红利有“消退”的趋势。与此同时，0-14岁和65岁以上人口规模逐渐增加，2021 年总抚养比增至46.3%，即不到2.2个劳动人口就要供养1个老人或儿童。而总抚养比在2010年仅有34.2%，由此可以看出抚养压力的增速之快。 具体来看，受人口出生率下滑的影响，少儿抚养比在2020年达到阶段性峰值26.2%之后，2021年有下降的趋势，降至25.6%；而老年抚养比已经延续了多年的上升，由2003年的10.7%增 至2021年的20.8%，比例接近翻番，并且年均增速明显加快，近三年年均增速高达1.33个百分点， 而在2010年之前的10年间年均增速不足0.2个百分点，养老压力剧增。 图：2010-2021年我国总抚养比、少儿抚养比和老年抚养比（%） 数据来源：国家统计局 2.2东北和中西部地区将迎来一波“退休潮”，养老压力继续增加 国家统计局数据显示，2022年我国65周岁及以上人口达20978万人，占全国人口比重14.9%，较2021年增加了0.7个百分点。按照国际通行划分标准，当一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%时，意味着进入老龄化；达到14%，为深度老龄化；超过20%，则进入超老龄化社会。按照这个标准，2022年，我国已经进入到深度老龄化社会。不仅如此，受社会、产业、经济、人口流动等多重因素影响，地区之间的老龄化率也存在较大差异。 第七次人口普查公布的人口结构数据显示，2020年全国50-59岁人口占比为16%，这部分人群在未来的10年相继退休，养老压力进一步增加。分地区来看，黑龙江、吉林、辽宁、内蒙、湖北、 甘肃、江苏、安徽等东北和中西部地区目前50-59岁人口占比均超17%，在之后的10年间这些地区将会出现一波较高的退休潮，养老压力将明显增加。 图：31个地区未来10年退休人员比例 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/12 数据来源：国家统计局 2.3大量的人口流入一定程度减缓老龄化进程，上海50岁以上人口比重为38% 反之，10年间新增退休人员占比较低区域集中在西部和东南沿海地区，这些地区大都是生育率较高的地区，譬如西藏、贵州、新疆、宁夏、广西、广东等，50-59岁人口占比均在15%以下，尤其是西藏，濒临退休人员比重仅有11%，50岁以上总人口比重仅有20%，是全国养老压力最小的地区。 值得注意的是，受益于人口流入，目前深受重度老龄化之痛（目前60岁以上人员比重高达 23.4%，仅次于辽宁省）的上海未来10年退休人员占比为14.1%，在全国31个地区中处于较低水平，在一定程度上可以减轻上海的老龄化压力，50岁以上比重为38%，低于辽宁、黑龙江、吉林、江苏、重庆、四川、湖北、内蒙古、山东多个地区，老龄化程度进程略有变缓。 图：31个地区2020-2030年退休人员比重变动 数据来源：国家统计局 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/12 三、增量需求更加依赖于人口迁徙和住房改善 考虑到全国人口总规模峰值已过，各省常住人口将逐步进入负增长车道，目前已知的2022年 人口规模增长比较显著的是浙江，年末全省常住人口6577万人，比上年末增加37万人，在目前已经公布数据的地区中居于首位（广东尚未公布）。这一数据可以看出内生需求将明显减少，势必对房地产行业造成一定的冲击。统计局数据显示，2022年商品房销售面积、金额分别为135837万平方米、133308亿元，同比分别下降24%和27%，快速发展20余年的房地产行业规模正式进入下行周期。在人口规模减少的大背景之下，长期以来经济发达地区或大中心城市人口逐年大增的态势将会扭转，购房需求将更多地依靠人口迁徙和住房改善，对于少数人均住房面积较低的区域而言，下一阶段的增长空间优势也会更为显著。 3.12030年城镇化率有望突破70%，人口迁徙虽降速仍有望中期趋稳（略） 3.2未来十年城镇人口增长主要看县域，河南、山东、四川增量高居前三（略） 3.3约1/4人口住房面积仍不足35㎡，大湾区改善需求空间较大（略） 四、产业结构进入转型阵痛期，就业人口指标出现波动 改革开放四十多年以来，我们经济社会取得了巨大的发展，产业结构也明显调整。尤其近些年，随着网络经济、人工智能等新技术革命的快速发展，原有的劳动密集型产业工人逐渐