如何看待地产行情的持续性？

行业追踪（2023.4.1-2023.4.7） （一）认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益 1）地产板块的认知差，地产销售增速持续上行，不断超出投资者预期 2023年一季度，70个大中城市商品房销售面积累计同比+30.7%，3月末增速较1月、2月末分别提升8.4、45.3pct。3月单月百强业绩同比+29.2%，环比+42.3%。 2）地产板块的剪刀差，地产销售持续上行、地产板块持续调整。然而，地产指数尚未呈现出与基本面走势相一致的行情表现。截止3月末，申万房地产指数较年初跌幅达6.11%，较2月、1月末分别下跌7.61%、9.47%，基本面与板块行情间剪刀差仍在拉大。我们认为，造成近期剪刀差扩大原因可能包括：1）市场对本轮销售复苏持续性的担忧；2）资金向热点板块轮动；3）年报季业绩下滑、亏损扩大的房企数量增多，对市场信心造成扰动；4）对未来政策预期及力度不确定性的担忧加剧等。针对不确定因素的推演、博弈可能会在短期内加剧板块躁动行情，同时站在更长期的维度看，地产全年若能维持温和复苏，其带来的认知差和剪刀差也有望推动地产板块继续跑出相对收益。 （二）地产销售持续复苏，是认知差和剪刀差的最终来源 1）全年商品房销售面积预计同比增长0-5%。支撑逻辑包括：1）未来十年我国商品住宅需求中枢有望维持于10-12亿平，以改善、更新为主。2）棚改货币化造成17亿平中枢，需求提前释放，经历本轮调整后将回归至合理区间。3）从居民新增存款和城镇居民存款余额看，购买力并不差，关键是信心。4）短期销售回暖迹象已经显现。 2）二季度居民购房意愿提升，看好销售复苏持续性。截止23年4月6日，62城新房成交面积累计同比+2.83%，累计增速较1、2、3月末分别提升42.9、18.8、0.91pct。 考虑网签滞后性，观察第三方机构前置指标，贝壳研究院数据显示，3月下旬以来新房带看指标出现边际回落，新房市场波动性短期内有所增强。我们认为，短期高频数据的小幅调整可理解为此前挤压需求释放后的自然回落，不改全年销售复苏趋势。 同时，根据央行最新发布的《2023年第一季度城镇储户问卷调查报告》，Q2居民家庭购房支出占比17.5%，较Q1的16%再度提升，对比全国商品房销售面积与居民增加购房支出占比的历史数据，两者季度变化趋势相仿。二季度居民家庭购房意愿增强，或意味基本面继续企稳复苏具备相应良好基础，我们看好二季度地产销售复苏的持续性，5-6月季节性因素带来的潜在增速弹性同样值得期待。 3）低基数影响下，下半年销售同比改善幅度或继续加大。22下半年地产销售绝对水平受外部因素影响显著低于往年，预计基数效应下同比改善幅度或能继续走阔。 （三）地产政策仍将以呵护为主，有利于基本面稳中向好 政策宽松仍具定力，因城施策推动基本面回升。近期，安徽合肥、福建厦门、河南郑州等地放松了限购政策，广东深圳、四川遂宁、湖南株洲等地调整住房公积金贷款政策。 针对限购、限售优化，购房补贴发放、首套房贷利率降低、带押过户等宽松性政策仍在频繁出台，政策对象不乏年初至今基本面表现较好的热点城市。 地产销售复苏力度与宏观经济具有强关联性，考虑年内销售可能面临波动性挑战，我们认为政策导向或仍偏向于巩固市场向好预期、推动居民置业信心修复、拉动土地投资端回暖等。近期高能级城市政策的继续优化反映出本轮政策宽松具备相对定力，在基本面上升趋势完全确立前，我们预计短期内较大概率仍将延续宽松政策导向，“因城施策”推动各地基本面回归历史合理水平，二季度政策发力仍具良好空间。 4月新房成交同比增幅微降，二手房同比维持高增 新房市场本周成交351万平，月度同比+15.30%，较上月下降20.39pct；累计库存11646万平，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交189万平，月度同比+78.63%，较上月下降12.07pct。本周全国土地成交建筑面积4015万平，滚动12周同比+1.50%，较前期上升0.32pct；土地成交金额547亿元，滚动12周同比-16.93%，较前期下降9.71pct。平均溢价率6.98%，滚动12周同比+0.02pct。 本周申万房地产指数+4.65%，较上周提升7.74pct，涨幅排名4/31，领先沪深300指数2.86pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.07%，较上周提升0.05pct，涨幅排序7/11，领先恒生指数0.41pct；克而瑞内房股领先指数为-2.20%，较上周下跌0.35pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。选股思路围绕以下4个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团； 4）中介稀缺标的，建议关注我爱我家、贝壳-W。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对行业及公司运行产生影响 1.本周观点：如何看待地产行情的持续性？ （一）认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益 1）地产板块的认知差，地产销售增速持续上行，不断超出投资者预期。2023年一季度，70个大中城市商品房销售面积累计同比+30.7%，3月末增速较1月、2月末分别提升8.4、45.3pct；一季度克而瑞百强房企累计业绩同比转正，同比+3.1%，3月单月百强业绩同比+29.2%，环比+42.3%。得益于市场信心修复、疫后需求回补、政策落地见效等因素，新房、二手房销售呈现持续回暖，百强房企由负转正，基本面表现持续超出市场预期。 2）地产板块的剪刀差，地产销售持续上行、地产板块持续调整。然而，地产指数尚未呈现出与基本面走势相一致的行情表现。截止3月末，申万房地产指数较年初跌幅达6.11%，较2月、1月末分别下跌7.61%、9.47%，基本面与板块行情间剪刀差仍在拉大。 我们认为，造成近期剪刀差扩大原因可能包括：1）市场对本轮销售复苏持续性的担忧；2）资金向热点板块轮动；3）年报季业绩下滑、亏损扩大的房企数量增多，对市场信心造成扰动；4）对未来政策预期及力度不确定性的担忧加剧等。我们认为针对以上不确定因素的推演、博弈可能会在短期内加剧板块躁动行情，同时站在更长期的维度看，地产全年若能维持温和复苏，其带来的认知差和剪刀差也有望推动地产板块继续跑出相对收益。 图1：3月以来地产基本面与板块行情间剪刀差仍在加大 （二）地产销售持续复苏，是认知差和剪刀差的最终来源 1）全年商品房销售面积预计同比增长0-5%。在报告《地产销售怎么看？》中我们提出，2023年楼市有望走入复苏通道，全年商品房销售面积有望实现0-5%的同比正增长，支撑逻辑包括：1）未来十年我国商品住宅需求中枢有望维持于10-12亿平，以改善、更新为主，22年大幅调整后或已接近市场真实需求水平。2）棚改货币化造成需求提前释放，带来17亿平的中枢，经历本轮调整后将回归至合理区间。3）从居民新增存款和城镇居民存款余额看，购买力并不差，关键是信心。4）短期销售回暖迹象已经显现。 2）二季度居民购房意愿提升，看好销售复苏持续性。进入4月以来，新房成交保持良好增速，截止23年4月6日，62城新房成交面积累计同比+2.83%，累计增速较1、2、3月末分别提升42.9、18.8、0.91pct。考虑网签滞后性，观察第三方机构前置指标，贝壳研究院数据显示，3月下旬以来新房带看指标出现边际回落，新房市场波动性短期内有所增强，但整体仍处复苏通道。二手高频数据于3月末出现小幅回落，但其绝对水平仍显著高于2022年同期，整体复苏节奏和强度好于新房市场。 我们认为，短期高频数据的小幅调整可理解为此前挤压需求释放后的自然回落，不改全年销售复苏趋势。同时，根据央行最新发布的《2023年第一季度城镇储户问卷调查报告》，Q2居民家庭购房支出占比17.5%，较Q1的16%再度提升，对比全国商品房销售面积与居民增加购房支出占比的历史数据，两者季度变化趋势相仿。二季度居民家庭购房意愿增强，或意味基本面继续企稳复苏具备相应良好基础，我们看好二季度地产销售复苏的持续性，5-6月季节性因素带来的潜在增速弹性同样值得期待。 3）低基数影响下，下半年销售同比改善幅度或继续加大。2022下半年地产销售绝对水平受疫情等外部因素影响显著低于往年，预计基数效应下同比改善幅度或能继续走阔。 图2：60城新房高频成交数据 图3：18城二手房高频成交数据 图4：二季度居民购房意愿继续走强 （三）地产政策仍将以呵护为主，有利于基本面稳中向好 政策宽松仍具定力，因城施策推动基本面回升。近期，安徽合肥、福建厦门、河南郑州等地放松了限购政策，广东深圳、四川遂宁、湖南株洲等地调整住房公积金贷款政策。针对限购、限售优化，购房补贴发放、首套房贷利率降低、带押过户等宽松性政策仍在频繁出台，政策对象不乏年初至今基本面表现较好的热点城市。 以合肥为例，2023年Q1，合肥新建商品住宅成交面积约134万平方米，同比-15%，1-3月新房成交累计同比持续修复，但受此前周期调整降幅较大影响，月度绝对水平距离历史销售平均中枢仍有20%以上的修复空间，故当地市场情绪虽有恢复，但仍需进一步的政策刺激购房需求的释放。 地产销售复苏力度与宏观经济具有强关联性，考虑年内销售可能面临波动性挑战，我们认为政策导向或仍偏向于巩固市场向好预期、推动居民置业信心修复、拉动土地投资端回暖等。近期高能级城市政策的继续优化反映出本轮政策宽松具备相对定力，在基本面上升趋势完全确立之前，我们预计短期内较大概率仍将延续宽松政策导向，“因城施策”推动各地基本面回归历史合理水平，二季度政策发力仍具良好空间。 图5：合肥商品住宅销售面积及同比 图6：厦门商品住宅销售面积及同比 图7：近期高能级城市需求侧宽松政策一览 我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，选股思路围绕以下4个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；4）中介稀缺标的，建议关注我爱我家、贝壳-W。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 图8：调控政策结构 图9：调控政策频次及方向 图10：分区域调控政策数量 图11：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 4月1日-4月7日，60城商品房成交面积为351万平，移动12周同比增速为+5.78%，增速较上期提升2.79pct；月度同比+15.30%，相较上月下降20.39pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为81、238、32万平，移动12周同比增速分别为+19.80%、+14.14%、-38.82%，增速较上期分别变化+6.50pct、+2.43pct、+1.45pct，与历史相比，三线及以下降幅收窄，一线、二线增幅扩大。 推盘去化方面，截至4月7日，17城商品房可售面积为11646万平。全国平均去化时长为68周，一线、二线、三线城市去化时间分别为45、88、0周，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。 图12：60城商品房成交面积 图13