减值与摊销致业绩下滑，展望核心业务高质量发展

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碧桂园服务2022年度业绩总结

营收与净利润概况

• 营收表现：碧桂园服务2022年全年实现营收413.67亿元，同比增长43.4%。
• 净利润变动：归母净利润为19.43亿元，同比下降51.8%；核心净利润50.22亿元，同比增长9.0%。

主要驱动因素

• 高增长：营收增长主要得益于物业管理服务收入的显著提升，由228.56亿元增长65.7%至374.16亿元。
• 成本与利润影响：整体毛利率从30.7%降至24.8%，主要因收并购带来的无形资产摊销、储备人员增加及房地产行业下行导致非业主增值服务利润率下滑。净利率从15.1%降至5.4%，主要原因是收购项目产生的商誉减值、金融资产及合同资产减值以及公允价值变动亏损的扩大。

组织与成本控制

• 成本控制：报告期末行政开支率由11.3%降至10.3%，显示出公司在成本控制方面的努力。
• 创新与优化：实施创新组织管理模式，优化职能人员配置至一线岗位，以提高效率。

在管面积与市场拓展

• 在管面积：收费面积达到8.69亿平方米，合同管理面积为16.02亿平方米。
• 市场拓展：积极拓展外拓项目，新签约1626个，新增年化饱和收入约49.04亿元，特别关注三四五线城市的市场潜力，并深化一二线城市存量市场开发。

社区增值与商管业务

• 社区增值：社区增值服务收入40.18亿元，同比增长20.7%，其中高频消费类到家服务子版块收入4.88亿元，本地生活服务子版块收入14.22亿元。
• 商管业务：商业运营服务收入12.85亿元，同比增长96.5%，已布局全国超过60个城市，运营超过130个项目，合作品牌商家超过2000个。

投资建议与风险提示

• 投资建议：考虑到2022年业绩受并购项目商誉减值及无形资产摊销影响较大，预计2023年这部分因素对公司净利润的影响将有所改善。调整后的2023-2025年每股收益预测分别为1.20、1.46、1.61元/股，并维持“买入”评级。
• 风险提示：房地产行业下行超预期、收并购项目整合不及预期、引用数据滞后或不及时的风险。