业绩表现平稳，多元业务稳步拓展

投资要点 业绩表现平稳，融资优势显著。] 2022年公司实现营收5038.4亿元，同比增长 11.3%，实现归母净利润226.2亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.65%；全面摊薄的净资产收益率为9.3%，同比下降0.23个百分点。 开发业务的营业收入为4704.5亿元，同比增长9.42%；物业服务的营业收入为257.7亿元，同比增长30.0%。受土地市场成交面积和溢价率回落的影响，2022年公司开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.4%。财务表现方面，2022年新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。 截至报告期末，有息负债金额3141.1亿元，其中79.5%为长期负债，无抵押无质押的有息负债占比为95.2%。期末公司现金短债比为2.1，资产负债率76.95%，净负债率为43.7%，三道红线长期处于绿档。 地产销售降幅收窄，拿地投资审慎。2022年公司实现销售面积2630万平方米，销售金额4169.7亿元，同比分别下降30.9%和33.6%。报告期内公司累计获取新项目36个，总规划建筑面积690.2万平方米。截至报告期末，在建项目总建筑面积约8,260.1万平方米，规划中项目总建筑面积约3592.7万平方米，新开工面积约1568.2万平方米，完成年初计划的81.7%；竣工面积约3629.1万平方米，完成年初计划的93.1%。 多元业务稳步拓展。1）仓储物流：2022年物流业务实现营业收入35.6亿元，同比增长17.9%。截至报告期末高标仓的稳定期出租率90%，冷链园区稳定期使用率75%。2）租赁住宅：2022年租赁住宅业务实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%。截至2022年底，租赁住宅业务共运营管理约21.5万间，累计开业约16.7万间，出租率为95.6%；3）商业开发与运营：报告期内商业业务营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%，整体出租率93.2%。4）物业：2022年万物云实现营业收入303.2亿元，同比增长26.1%，蝶城数量从2021年的459个增长到584个，新增项目个数205个，饱和收入12.9亿元，新增拓展12个超高层地标项目和16个世界及中国500强企业客户。 盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为3.7%，考虑到公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、多元拓展不及预期等风险。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：考虑到公司销售增速有所放缓，预计2023-2025年公司房地产结算金额增速为4%/3%/2%； 假设2：公司物业管理规模快速增长，预计2023-2025年公司其他业务营收增速为27%/23%/22%。 假设3：公司多元业务稳步拓展， 预计2023-2025年公司其他业务营收增速为30%/25%/20%。 基于以上假设，我们预测公司2023-2025年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 风险提示 竣工交付或低于预期、拿地和销售回款或低于预期、地产调控风险等。