业绩保持高增长，坚持重点城市深耕

投资要点 业绩迅猛增长，资产配置优质。] 2022年度公司实现营业收入996.4亿元，同比 增长82.6%；实现归母净利润49.3亿元，同比增长38.9%；每股盈利2.84元，派付末期股息每股1.3港元；实现毛利152.2亿元，同比增长67.6%，主要系下半年政策放宽，公司加大推货扩大销售规模所致；毛利率从16.6%下降为15.3%，主要系2022年内个别已交付项目毛利率同期降低并录得结转收入。现金管理安全，物业开发现金回款金额1622亿元，回款率达168%。融资渠道多样推动财务成本持续下行，2022年度，总借贷成本下降为40.2亿元。三条红线维持绿档，2022年年末负债权益比115.9%，净负债权益比58.36%，现金短债比5.8倍。 销售持续深耕重点城市，拿地聚焦重点城市优质地块。2022年交付的物业总建设面积464.6万平方米，物业开发收入966.5亿元，同比增长83.8%，其中TOP10城市收入770.6亿元，占比79.7%。截至2022年年末，实现权益签约金额约1215.2亿元，同比下降6.6%，行业排名第十，其中销售TOP10城市的权益签约金额合计756亿元，占比约62%，区域深耕效果明显，厦门、南宁等30个城市进入当地房企销售榜单TOP10。公司坚持获取“高流动性+好盈利性”土地的策略，土储重点布局三大城市群，持续在厦门、上海等地获取利润水平高的项目，2022年土储总可售面积1620.4万平方米，在中国合计251个项目，一二线城市占比超90%。 并表建发物业，凸显协同效应。2022年度物业管理服务实现营收16.6亿元，同比增长47.6%，物业管理分部为遍布中国16个省、直辖市及自治区内60个城市超过28万户家庭提供优质服务，合同建筑面积约9060万平方米，并表后公司加强地产与物业之间的双向合作，扩大集团业务范围，推动业主增值服务及其他服务的发展；地产和物业共同打造标杆产品，提高产品竞争力。2022年，建发物业位于中国物业服务百强企业三十位。建发地产“9A交付”检验标准公司和建发服务在“赛惟”满意度评价中整体满意度超90分，两者强强联合推动企业品牌力的提升。 盈利预测与评级：预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为16.9%，公司聚焦一二线城市优质地块，并表物业推动增值服务拓展，维持“买入”评级。 风险提示：销售及回款或不及预期、建发物业利润或不及预期、行业调控风险等。 盈利预测 关键假设： 假设1：公司销售表现稳健，跌幅小于行业平均水平，可结算资源充足，预计公司2023-2025年物业开发结算金额预计增速分别为20%/18%/15%； 假设2：公司预计公司2023-2025年其他业务（主要为物业管理）收入预计增速分别为40%/30%/25%。 基于以上假设，我们预测公司预计公司2023-2025年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率