蝶城战略持续落地，提质增效效果初显

投资要点 收入稳健增长，]多业务板块协同。2022年公司实现收入为301.1亿元，同比增长27.0%。其中，社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务收入同比增速分别为26.0%、28.2%、28.5%。公司毛利率为14.1%，经调整毛利率为15.9%。年内利润为15.9亿元，下降7.5%。 实施多元客户战略，管理规模持续增长。截至2022年末，公司在管住宅物业服务饱和收入228亿元，同比增长27.7%；在管住宅项目数量3446个，较上年增加623个。在管物业和设施管理服务饱和收入110.6亿元，同比增长35.5%； 在管物业和设施管理项目数量1829个，较上年增加264个。公司坚持客户多元化，2022年万物梁行新增包含新能源、高端制造等领域的24个500强及独角兽企业客户，物业及设施管理服务来自第三方项目数量占比83.9%，收入贡献占比84.8%，新增签约饱和收入41.5亿元，同比增长43.0%，其中来自于第三方的饱和收入占比87.7%。 “蝶城”布局持续落地，提质增效效果得到验证。公司聚焦全国经济最发达的100个城市中的3402条街道提升项目浓度，截至2022年末已经落地了584个蝶城，并完成38个蝶城的流程改造，涉329个项目，为基础住宅物业带来超过3000万元的提效，作用至整年可提升基础住宅物业毛利率超4%。此外，公司在31个蝶城内推动装修业务试点，实现签约合同额2.1亿元，同比增长119%。 蝶城生态业务逐步延伸，38个蝶城内商业物业及设施管理业务收入同比增长1.6亿元。 科技赋能提质增效，多种渠道拓展市场。2022年公司研发投入人民币4.1亿元，研发投入占总收入的1.4%。公司在武汉的远程数字运营中心实现对所有住宅项目的远程运营，成功研发物业前台自助服务机并在1354个项运用，可实现基础物业功能7*24无间断服务。年内AIoT解决方案积极拓展服务业态，与头部基建企业、大型家电企业及科技企业等优质客户新建合作关系。BPaaS服务新增24个企业大客户，并向38个物业城市项目提供服务。 盈利预测与评级。预计公司2023-2025年归母净利润将保持23.2%的复合增长率。考虑到公司经营稳健、科技板块业务扩张迅猛且“蝶城”模式规模效应逐渐显现，维持“买入”评级。 风险提示：物业拓展或不及预期，商企及城市服务拓展或不及预期。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：社区空间居住消费服务分项：公司客户结构多元化助力在管建筑面积持续增长，预计住宅物业服务2023-2025年营收增速为25%/22%/20%。公司资产管理类增值服务需求随着管理规模的扩大而增长，预计居住相关资产服务和其他社区增值服务2023-2025年营收增速分别为15%/12%/10%以及2%/2/2%。 假设2：商企和城市空间综合服务分项：考虑物业及设施管理服务在管建筑面积增长较快，预计物业及设施管理服务2023-2025年营收增速为38%/32%/30%。综合考虑地产下行周期对房企销售的影响，2023-2025年对开发商增值服务的营收增速假设为5%/5%/5%。城市空间整合服务项目数量持续增长 ，考虑低基数预计2023-2025年的营收增速分别为60%/40%/30%。 假设3：AIoT及BPaaS解决方案服务分项：公司科技服务持续拓展优质客户，预计2023-2025年AIoT营收增速分别为15%/13%/10%，BPaaS营收增速分别为45%/35%/30%。 表1：分业务收入及毛利率 风险提示 物业拓展或不及预期，商企及城市服务拓展或不及预期。