业绩增长强劲，未来增速保持行业较高水平

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 业绩增长强劲，未来增速保持行业较高水平 报告内容 业绩增长强劲。金茂服务2022年收入24.36亿元，同比上升60.7%，其中物业管理服务板块同比上升46.6%至12.09亿元；社区增值服务同比上升247%至6.44亿元，增长最为强劲；非住户增值服务同比上升15.4%至5.85亿元。毛利润7.34亿元，同比上升56.1%；毛利率30.1%，同比下降0.9个百分点。分部来看，物业管理服务板块毛利率同比下降1.4个百分点至16.8%；社区增值服务同比下降8.5个百分点至40.4%；非住户增值服务同比上升1.0个百分点至46.3%。管销开支2.94亿元，同比上升31.0%，低于收入及毛利润的增长，管销开支比率降低2.7个百分点至12.0%。经营溢利4.40亿元，同比上升79.0%。归母净利润3.36亿元，同比上升88.8%；净利润率13.8%，同比上升2.0个百分点。公司宣派末期股息每股0.17港元，分派比率约40%，高于其他物管公司。 规模扩张带动增长。金茂服务的业绩主要靠物业管理服务及社区增值服务两大板块所带动。物业管理服务收入及毛利润同比上升46.6%，增长幅度大致与公司管理面积符合，金茂服务截至2022年底的在管面积为5690万平米，同比上升56.3%。物业管理服务的分部毛利率同比下降1.4个百份点，主要由于本年国内疫情反覆，防疫措施相关投入增加所致。虽然毛利率有所下跌，但过去三年维持在相对稳定的水平。社区增值服务板块增长较强劲，同比增幅超过2倍。强劲增长主要由于低基数效应，公司过往增值服务投入较少，去年大力发展社区增值服务，成果较为显注。非业主增值服务增长幅度相对较低，对收入及毛利润的占比进一步下降。 背靠中化集团。金茂服务继续以精细化城市管理作基础稳步发展，并配合母公司的发展策略，深耕一、二线城市和強三线城市。公司已经在核心城市布局社区生活服务、商业企业服务和城市运营服务，并且在品质和市场基础上树立了良好的口碑，未来可继续向社区、企业、商业、城市、政府客户稳定输出高品质物业管理服务。此外，金茂服务会进一步加强与中化集团的资源协同，2022年金茂服务锚定中化重点布局区域进行拓展，与农业和化工板块建立有效协同，成功获取多个项目，包括研发中心、工业园区、住宅家属楼等业态，合计年签约额超过2000万元。 增速维持行业平均较快水平。整体而言，金茂服务业绩高质量，两大可持续性板块（物业管理服务和社区增值服务）都有强劲的增长，非业主增值服务的占比进一步降低，反映公司业务独立发展能力提升。公司的第三方在管面积从2020年时的200万平米，提升至2022年的2140万平米。公司过往增长迅速，从在管规模1000万平米到合约面积超過8000萬平米；公司每平米在管面积平均每月已产出已提升至1.15元，在行业中属较高水平。低基数红利逐步减退，未来焦点将落在金茂的独有的城市运营，在背靠中化集团下的协同增长潜力。虽然盈利增速将放缓，但相信公司依然有能力可以维持行业较高的增速。我们长线看好金茂服务。 风险提示：地产销售疲弱、收并购的不确定性。 (31/12年结；百万元) 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 营业收入 944 1,516 2,436 3,995 5,534 增长率(%) 19.8% 60.5% 60.7% 64.0% 38.5% 净利润 77 178 336 598 775 增长率 (%) 240.9% 130.8% 88.8% 77.9% 29.7% 毛利率(%) 24.9% 31.0% 30.1% 28.7% 27.7% 净利润率(%) 8.2% 11.7% 13.8% 15.0% 14.0% 每股收益（人民币） 0.10 0.22 0.38 0.58 0.75 每股账面价值（人民币） 0.06 0.24 1.52 1.75 2.24 每股股息（人民币） - - 0.15 0.19 0.24 市盈率 37.94 16.44 9.63 6.31 4.86 市净率 59.56 14.98 2.41 2.09 1.64 股息收益率 (%) 0.0% 0.0% 4.0% 5.1% 6.6% 数据来源：公司资料、彭博 2023年3月28日 金茂服务（816.HK） xx公司动态xx 证券研究报告 物管行业 投资评级： xx未评级xx 目标价格： 未评级 现价 (2023-03-27)： 4.17港元 总市值(百万港元) 3,770 流通市值(百万港元) 952 总股本(百万股) 904 流通股本(百万股) 228 12个月低/高(港元) 2.16 / 6.4 平均成交(百万港元) 2.5 股东结构 中国金茂 67.28% 中国中化集团 7.48% 股价表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对收益 1.1 10.0 -10.3 绝对收益 0.0 8.3 -18.9 数据来源：彭博、港交所、公司 黄焯伟 行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 0.02.04.06.08.010.012.00.01.02.03.04.05.06.022-0922-1022-1122-1223-0123-0223-03成交额(百万港元)816.HK恒指相对走势成交额(百万港元)股价及恒指相对走势 2 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 公司动态/金茂服务 图1：业绩总结 (百万元) 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 同比 佔比 上半年 下半年 佔比 上半年 下半年 佔比 变动 收入 574.50 788.32 944.21 685.77 829.76 1,515.53 1,096.89 1,339.15 2,436.04 60.7% 物业管理服务 335.12 462.28 567.48 60.1% 370.76 452.47 823.23 54.3% 540.67 666.19 1,206.86 49.5% 46.6% 社区增值服务 60.77 75.21 82.33 8.7% 76.52 109.06 185.57 12.2% 245.85 398.71 644.56 26.5% 247.3% 非业主增值服务 178.61 250.84 294.40 31.2% 238.49 268.23 506.72 33.4% 310.38 274.24 584.62 24.0% 15.4% 毛利 115.03 151.52 234.79 224.61 245.42 470.03 356.04 377.83 733.87 56.1% 物业管理服务 37.11 54.87 100.98 43.0% 65.14 84.80 149.94 31.9% 92.78 110.47 203.25 27.7% 35.6% 社区增值服务 29.56 28.10 32.64 13.9% 40.38 50.35 90.74 19.3% 114.89 145.24 260.12 35.4% 186.7% 非业主增值服务 48.37 68.56 101.17 43.1% 119.10 110.26 229.36 48.8% 148.37 122.13 270.50 36.9% 17.9% 毛利率 (%) 20.0% 19.2% 24.9% 32.8% 29.6% 31.0% 32.5% 28.2% 30.1% -0.9pp 物业管理服务 11.1% 11.9% 17.8% 17.6% 18.7% 18.2% 17.2% 16.6% 16.8% -1.4pp 社区增值服务 48.6% 37.4% 39.6% 52.8% 46.2% 48.9% 46.7% 36.4% 40.4% -8.5pp 非业主增值服务 27.1% 27.3% 34.4% 49.9% 41.1% 45.3% 47.8% 44.5% 46.3% 1.0pp 销售费用 (2.30) (0.95) (1.81) -0.2% (4.94) (9.75) (14.69) -1.0% (17.93) (36.10) (54.03) -2.2% 管理费用 (82.35) (117.15) (134.92) -14.3% (97.49) (111.87) (209.35) -13.8% (116.94) (122.58) (239.51) -9.8% 营业利润 30.39 33.42 98.06 122.19 123.81 246.00 221.17 219.16 440.33 79.0% 营业利率 (%) 5.3% 4.2% 10.4% 17.8% 14.9% 16.2% 20.2% 16.4% 18.1% 1.8pp 净利润 17.49 22.62 77.12 87.94 91.07 179.01 170.53 170.90 341.42 其中，归属净利润 17.49 22.62 77.12 87.26 90.72 177.98 169.15 166.85 336.00 88.8% 净利润率 (%) 3.0% 2.9% 8.2% 12.7% 10.9% 11.7% 15.4% 12.5% 13.8% 2.0pp 管理规模（百万平米） 总签约面积 21.86 30.79 40.53 43.50 57.60 69.60 80.80 40.3% 待转化合同面积 11.64 18.13 22.87 22.81 21.20 24.10 23.90 12.7% 收费面积 10.22 12.66 17.65 20.70 36.40 45.50 56.90 56.3% 总关联方收费面积 9.19 11.92 15.49 18.04 23.98 27.61 35.50 48.0% 平均在管面积 12.66 15.16 19.17 28.55 27.03 40.95 51.20 46.65 72.6% 平均每月单位收入： 物业管理服务 3.04 3.12 3.22 2.64 2.54 2.20 2.17 2.16 -15.1% 社区增值服务 0.50 0.45 0.67 0.64 0.57 1.00 1.30 1.15 101.2% 股息分派 - 133.89 分派比率 0.0% 39.8% 资料来源：公司资料、安信国际整理 3 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 公司动态/金茂服务 客户服务热线 香港：2213 1888 国内：40086 95517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之