收入业绩稳健增长，商业扩张轻重并举

事件：公司发布2022年业绩公告，公司全年实现主营收入2505.65亿元，同比增长12.17%；归母净利润243.6亿元，同比增长2.13%；每股收益4.084元/股。 2022年全年销售额2015.9亿元，同比下降30.51%。 收入业绩双位数增长，费用管控取得成效。2022年公司实现主营收入2505.65亿元，同比增长12.17%；归母净利润243.6亿元，同比增长2.13%。收入增长主要源于1）开发业务营业额2270.2亿元，同比增长11.0%，交付面积1551.5万方，同比增长12.65%；2）商业运营、租房及物管等经营性收入实现118.8亿元，同比增长14.1%。公司毛利率21.17%，较2021年25.31%下降4.14pct。费用管控方面，管理费用率为2.71%，较2021年下降2.13pct；销售费用率为2.13%，较2021年下降0.32pct，得益于提升组织及业务效率，费用管控取得成效。 销售量价齐升，土储聚焦优质区域。2022年公司实现合同销售额2015.9亿元，同比下降30.51%；销售面积1304.7万方，同比下降23.65%；销售均价15451元/平米，同比下降8.98%；销售量价均承压。分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区销售金额分别占总销售额的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%、9%。 2022年新增土储448万方，权益建面291万方，权益比例64.96%，对应权益拿地成本10461元/平米。分区域看，长三角、西部、华南、环渤海、华中各地区新增建面占总建面比例分别为51.8%、25.2%、9.7%、6.7%、6.6%，拿地集中在长三角和西部区域。截至2022年末，公司总土储5795万方，权益建面3975万方，权益比例68.59%，土地成本5221元/平米，土地成本占2022年销售单价的33.79%。 “三道红线”绿档企业，融资成本维持低位。2022年公司净负债率58.1%，剔除预收款后的资产负债率64.8%，现金短债比3.52倍，在手现金726.2亿元，剔除预售监管及受限资金后，现金短债比为2.61倍，在手现金充裕。2022年平均借贷成本4.10%，较2021年下降0.04 pct，融资成本继续下降。 商场轻重并举模式，长租公寓规模扩张。2022年运营业务实现收入118.8亿元，同比增长14.1%，商场、租赁住房、其他收入占比分别为78.1%、20.2%、1.7%。1）商场轻重并举：全年新开15座商场，其中3个龙湖商业轻资产项目开业；截至2022年末，全国累计开业商场76座，已开业商场建面722万方，整体出租率93.9%，较去年下降3.3pct。2023年，预计将有约10座商场在北京、杭州、苏州等城市开业。2）长租公寓规模领先：按照已开业房源规模，全行业TOP2；截至2022年末，旗下冠寓已在30个城市开业，已开业11.6万间，整体出租率88.5%； 2022年实现收入24.4亿元，同比增长9%；旗下保障性租赁住房累计已开业超2万间。 投资建议：公司身为民企，融资成本持续下降，保持稳健经营；受行业整体影响，去年销售量价整体承压，但投资拿地聚焦长三角、西部等区域，为公司发展提供优质货源；商场业务继续轻重并举的发展模式，长租公寓规模进一步扩张，运营业务增长可期。考虑到行业毛利率下行，我们将公司2023-2024年归母净利润由313.7、345.41亿元下调至253.80、260.54亿元，新增2025年归母净利润为270.62亿元，对应2023-2025年PE为4.61、4.49、4.32X，维持“买入”评级风险提示：业务拓展不及预期、业务经营存在不确定性、宏观政策调控变化不及预期 图1：营业收入及同比增速 图3：毛利率及净利率 图5：少数股东损益占比 图7：部分财务预测表（人民币）