收入业绩稳步提升，商业拓展轻重并举

事件：公司公布2022年半年报，公司实现营业收入2069.16亿元，同比增长23.82%；归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%；基本每股收益实现1.0514元/股，同比增长10.57%；上半年实现销售金额2152.9亿元，同比下降39.3%。 收入业绩稳步增长，费用管控能力提升 2022年上半年，公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.82%；归母净利润122.2亿元，同比增长10.64%。公司归母净利润增速弱于收入增速主要源于如下两方面。1）公司毛利率下滑，2022年上半年，公司毛利率20.46%，较去年同期下降2.48pct，其中开发结算毛利率为21.9%，较去年同期下降3pct。2）投资收益减少，2022年上半年，公司实现投资收益6.2亿元，较去年同期28.79亿元下滑较多。费用率方面，2022年上半年，公司的销售费用率和管理费用率分别为2.34%、2.32%，分别较去年同期下降0.24、0.62pct，费用管控能力提升。 销售量减价增，投资聚焦核心 2022年上半年，公司实现销售金额2152.9亿元，同比下降39.3%；销售面积1290.7万方，同比下降41.1%；对应的销售均价16680元/平米，同比增长3.15%，销售量减价增。从销售金额占比看，南方、上海、北京、东北、华中、西南、西北、其他等区域的占比分别为22.1%、36.3%、12.1%、4.2%、9.0%、7.0%、7.6%、1.7%，南方区域和上海区域销售面积占比过半。2022年上半年，公司新增土储307.8万方，权益建面213.1万方，对应权益比例69.23%；权益地价248.3亿元，对应权益拿地楼面价11652元/平米，地售比0.70。按照投资金额计算，一二线城市占比为95.6%，投资质量较高。截至2022年6月30日，公司总土储9396万方，土地储备充足。2022年上半年，公司新开工1068.8万方，竣工1443.7万方，分别完成年初计划的55.7%、37.0%，完成度分别较去年同期略有提升； 公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 严格控制杠杆，在手现金充足 截至2022年6月30日，公司的净负债率为35.5%，剔除预收款项的资产负债率为68.4%，持有货币资金1410.7亿元，是短期借款和一年内到期有息负债综合626.4亿元的2.25倍，公司严格控制杠杆率，在手现金充足，三道红线维持绿档。 公司通过各类融资工具优化债务结构，截至2022年6月30日，公司存量融资的综合融资成本为4.08%，较2021年末的4.11%下降。 各项业务齐头并进，商业拓展轻重并举 1）物业服务：上半年万物云实现收入143.5亿元，同比增长38.2%，其中社区空间居住方面布局全国超过120多个大中城市，在管物业数目3035个。2）物流仓储：上半年物流业务实现收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中高标库营业收入10.4亿元，同比增长13.0%。截至2022年6月30日，万纬物流在全国可租赁建面1164万方，其中高标库可租赁建面超过1000万方。3）租赁住宅：租赁住宅实现收入14.8亿元，同比增长12.3%；公司旗下“泊寓”累计开业16.95万间，截至2022年6月30日，泊寓出租率94.0%。4）商业运营：商业业务实现收入40.1亿元，同比增长10.4%，累计开业建面1194.8万方，已开业项目整体出租率91.3%，其中印力上半年继续通过轻重并举的方式分别获取重资产项目和输出管理项目各1个。 投资建议：公司作为行业龙头，收入业绩稳步提升；上半年投资聚焦核心城市，土地储备充足。公司严格控制杠杆，融资成本有所下降。公司的各项业务齐头并进，展现了公司强运营能力。我们维持2022-2024年归母净利润235.99亿、252.27亿、266.99亿元的预测，对应EPS2.03、2.17、2.30元，对应PE为8.20X、7.67X、7.24X，维持“买入”评级。 风险提示： 新房销售不及预期，房屋竣工不及预期，房屋价格大幅下跌 财务数据和估值 图1：公司营业总收入和同比增速 图3：公司毛利率、净利率 图5：公司投资净收益 图7：公司销售商品、提供劳务收到的现金 图9：公司有息负债规模和同比增速 图11：公司净负债率 图13：公司估值走势-PE(TTM)、PB(LF) 表1：可比公司估值情况 风险提示 1）新房销售不及预期 2）房屋竣工不及预期 3）房屋价格大幅下跌