聚焦物管基本盘，稳定持续派息

业绩简评 2023年3月24日，公司发布2022年业绩：2022年实现收入31.48 亿元，同比-12.5%；实现归母净利润5.62亿元，同比-9.2%。 经营分析 业绩不及预期。公司2022年收入低于我们预期15%，主要因为：1） 受疫情影响部分业务开展场景受限，社区增值服务收入低于我们此前预期16%；2）地产行业持续下行，非业主增值服务收入萎缩超预期；3）受疫情和业务调整的影响，生活服务和商业资产管理及咨询服务收入大幅下降。 聚焦基础物管，在管规模稳健增长，第三方占比持续提升。基础 港币(元)成交金额(百万元) 物管具有“存量+增量”的抗周期属性，其他业务容易受到经济波 动影响。2022年公司聚焦物管基本盘，实现基础物业管理服务收入28.8亿元，占总收入比例54.6%，是自2019年后再次重回五成 以上。截至2022年底，公司在管面积1.6亿方，同比增长15%， 220328 其中第三方占比达56.3%，相较2021年提升2.5个百分点；合约面积2.7亿方，同比增长14.6%。 账面现金充裕，稳定持续派息。截至2022年底，公司现金及等价 物为20.5亿元，虽同比下降9.5%但仍然充裕。公司2022年末期 每股派息0.191港元，叠加2022年中期每股0.211港元，全年合计每股派息达0.402港元，对应当前股价的股息率为14.3%。 盈利预测、估值与评级 考虑部分业务的收缩，我们调低2023年和2024年预测至6.8亿元和7.8亿元，相较此前预测分别下调13.4%和13.6%；同时引入2025年预测，预计2025年归母净利润为8.8亿元，同比+13.1%。考虑公司外拓能力强劲规模有望持续提升，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE估值为4.8x、4.2x和3.7x。 风险提示 应收账款减值超预期；外拓不及预期；增值服务开展不顺。 5.00 4.50 4.00 3.50 3.002.502.00 60 50 40 30 20 10 0 成交金额建业新生活恒生指数 主要财务指标 项目 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 3,599 3,148 3,675 4,258 4,814 营业收入增长率 35.6% -12.5% 16.7% 15.9% 13.1% 归母净利润(百万元) 620 562 678 775 877 归母净利润增长率 45.2% -9.2% 20.5% 14.4% 13.1% 摊薄每股收益(元) 0.49 0.44 0.53 0.61 0.69 每股经营性现金流净额 0.14 0.01 1.34 0.20 1.21 ROE(归属母公司)(摊薄) 21.0% 19.1% 19.9% 19.6% 19.2% P/E 9.25 6.22 4.79 4.19 3.70 P/B 1.94 1.19 0.95 0.82 0.71 来源：公司年报、国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表(人民币百万) 资产负债表(人民币百万) 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 主营业务收入 2,654 3,599 3,148 3,675 4,258 4,814 货币资金 2,218 2,264 2,049 3,509 3,485 4,722 增长率 51.3% 35.6% -12.5% 16.7% 15.9% 13.1% 应收款项 1,329 2,222 2,633 1,898 2,881 2,529 主营业务成本 1,794 2,416 2,105 2,500 2,911 3,290 存货 9 18 14 24 21 29 %销售收入 67.6% 67.1% 66.9% 68.0% 68.4% 68.3% 其他流动资产 472 81 132 137 142 147 毛利 861 1,183 1,043 1,174 1,347 1,524 流动资产 4,027 4,585 4,829 5,567 6,528 7,427 %销售收入 32.4% 32.9% 33.1% 32.0% 31.6% 31.7% %总资产 94.8% 91.0% 90.5% 91.6% 92.6% 93.4% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 1 6 6 6 6 6 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 29 43 36 38 39 40 销售费用 53 57 32 37 43 49 %总资产 0.7% 0.8% 0.7% 0.6% 0.6% 0.5% %销售收入 2.0% 1.6% 1.0% 1.0% 1.0% 1.0% 无形资产 115 326 286 291 295 299 管理费用 273 230 239 232 268 303 非流动资产 223 452 506 513 518 523 %销售收入 10.3% 6.4% 7.6% 6.3% 6.3% 6.3% %总资产 5.2% 9.0% 9.5% 8.4% 7.4% 6.6% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 4,250 5,037 5,335 6,079 7,047 7,950 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 0 0 22 22 22 22 息税前利润（EBIT） 535 897 837 905 1,036 1,171 应付款项 308 442 577 634 775 818 %销售收入 20.2% 24.9% 26.6% 24.6% 24.3% 24.3% 其他流动负债 1,160 1,383 1,525 1,730 2,005 2,243 财务费用 -14 -18 0 0 0 0 流动负债 1,468 1,825 2,123 2,386 2,802 3,082 %销售收入 -0.5% -0.5% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 长期贷款 0 0 52 52 52 52 其他长期负债 65 156 100 100 100 100 负债 1,533 1,980 2,276 2,538 2,955 3,235 投资收益 0 0 0 0 0 0 普通股股东权益 2,691 2,954 2,943 3,414 3,953 4,562 %税前利润 n.a n.a 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 其中：股本 11 11 11 11 11 11 营业利润 534 814 837 905 1,036 1,171 未分配利润 2,805 3,094 3,044 3,515 4,054 4,663 营业利润率 20.1% 22.6% 26.6% 24.6% 24.3% 24.3% 少数股东权益 26 102 117 127 140 153 营业外收支 负债股东权益合计 4,250 5,037 5,335 6,079 7,047 7,950 税前利润利润率 55721.0% 82623.0% 75924.1% 90624.6% 1,03624.3% 1,17224.3% 比率分析 所得税 116 173 188 217 249 281 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 所得税率 20.9% 20.9% 24.8% 24.0% 24.0% 24.0% 每股指标 净利润 441 653 571 688 787 890 每股收益 0.34 0.49 0.44 0.53 0.61 0.69 少数股东损益 14 34 9 11 12 14 每股净资产 2.16 2.33 2.30 2.67 3.09 3.57 归属于母公司的净利润 427 620 562 678 775 877 每股经营现金净流 0.23 0.14 0.01 1.34 0.20 1.21 净利率 16.1% 17.2% 17.9% 18.4% 18.2% 18.2% 每股股利 0.15 0.27 0.17 0.16 0.16 0.16 回报率 现金流量表(人民币百万) 净资产收益率 15.85% 20.97% 19.11% 19.85% 19.61% 19.21% 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 总资产收益率 10.04% 12.30% 10.54% 11.15% 11.00% 11.03% 净利润 427 620 562 678 775 877 投入资本收益率 15.58% 23.21% 20.11% 19.04% 18.89% 18.59% 少数股东损益 14 34 9 11 12 14 增长率 非现金支出 71 225 -358 10 12 14 主营业务收入增长率 51.31% 35.58% -12.53% 16.73% 15.87% 13.06% 非经营收益 EBIT增长率 78.64% 67.64% -6.63% 8.14% 14.39% 13.09% 营运资金变动 -243 -724 -250 984 -570 619 净利润增长率 82.34% 45.24% -9.25% 20.52% 14.38% 13.09% 经营活动现金净流 281 178 16 1,711 257 1,549 总资产增长率 190.41% 18.52% 5.91% 13.95% 15.91% 12.82% 资本开支 -24 -33 -35 -45 -45 -45 资产管理能力 投资 -459 379 40 0 0 0 应收账款周转天数 124.9 144.4 236.6 200.0 180.0 180.0 其他 -49 -101 121 0 0 0 存货周转天数 1.4 2.0 2.7 2.7 2.7 2.7 投资活动现金净流 -533 246 126 -45 -45 -45 应付账款周转天数 48.7 55.9 87.1 87.1 87.1 87.1 股权募资 2,100 4 -7 0 0 0 固定资产周转天数 3.0 3.6 4.5 3.6 3.3 3.0 债权募资 -16 -17 -40 0 0 0 偿债能力 其他 -80 -348 -310 -207 -236 -267 净负债/股东权益 -96.42% -70.81% -62.17% -94.94% -81.56% -97.01% 筹资活动现金净流 2,004 -361 -357 -207 -236 -267 EBIT利息保障倍数 -37.9 -48.7 1,789.2 — — — 现金净流量 1,633 47 -215 1,460 -24 1,237 资产负债率 36.06% 39.32% 42.66% 41.75% 41.93% 40.69% 来源：公司年报、国金证券研究所 投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上；增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%；中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%；减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告版权归“国金证券股份有限公司”（以下简称“国金证券”）所有，未经事先书面授权，任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实