北京甲级写字楼租户普查三年演变

专题报告 世升理亻 中国区矿究部 2023年3月 北京甲级写字楼 租户普查三年演变 未来城市 木来点一 目录 03 前直及研究背景 04 需求驱动因素“创新”领祖广咳演安企业入性与搬江热情身涨新世共应驱乱书求培长 三物业科，“送代麦新 去三化？再三心？安中心位！ 内广广/减面程 圣些形点，望培长可！ 中资企业统意业歌，资企业稳中自“ 14 各行业租户超势 业江至点区域 金剂 产上然 20 未来展望 世世邦邦践魏理理仕仕研研究究部部&:2323心DR=,C. 从行业、公司来源、面积坑候、空务区等客一纤度：民现比京级写子类行二租户的结构或状，分行和预判 租贷挡势 供图表1见：2019以来，既石变三内租户的扩丑、三入，和建楼宇内租户的三入，分别为甲纸写字接 市场市来、3：和4%：的总担任面板均区，而接字内程产的维减、注中，则分别为方流学退中5%和37% 的可祖可起，二年间总租煲币识观提需计净消这1，整体右，北京中级写学楼市场在过去二年间买现了！ 与的飞以。但一片面：租质面职的坨长在人后行业、公气来源、面妃奖、商务区之门，至十三年间 的不同时期内，分布部是援不均能的：挖门力率划落因施期性与层部生的欧造感的唤音，文区期的、全同 的趋势与观三中发现知预市场发展的轨还，为企不长资者客户玩供更客观、更物的信息梦考。 140% 120% 总计 +413 100% 80% 50% 10% 20% 0% +25 江：接楼分列2-2U2研楼 2r. 前言及研究背景 138+ 520--* 2753 作方系列长气望票版：本次注比京写子程户台查2022授告收余整理了139东级写之楼页目内2，了5 家约20万平为米办公面积）入型企业激料，酒过微观层面对比2022年与2019气包个小公空间兰元的租户 变更（包活之川1！年服告研统期之前已入市的取有装一和之后入市的新楼于）：向版了过去三，北京写一接市场上本的三要交、于们及其产的影方：监测开分所祖户在三年间实范的迁入、出、广注、纺诚等丑负活动的划漠、片京因及途址趋势。 160% 新增供应某中入市、新冠疫忙及其防控措施的影响、亚点行业市场和政策环境的变化，共同塑造了过去二年北京写字楼市场前所木有的大变局。7年一以来防疫峡策的优化调些以及疫古的快连业率，为商业北 产市场带来王人转忧与交层，在承前启后之际：让以比授告，我们力求抛梦款虫：拨云见日，呈观北京写 宇接市场未来发展的将尽与新机诺 0 世世邦邦践魏理理仕仕研研究究部部*:2323心DR=,YC. 01 需求驱动因素 木来点一 “创新”引领租户结构演变 过大三年，尽台行业分谢道划整切校，旦“例部”一直是各行各业发展不要的主，企业不年六对并发和的展技术、新产品、新应用场司、前业务按式的资源和人才投入：是写字楼让行需求塔长的上础。兰要志现在： •金融或中：在行业不所提升主接驻测上正，服务实依经济发层与全新的势下，保险、证券、兰、财宝管吗、资产台型兰非程行兰驻打构核求扩张，在金配行业数化升数背景下， 金轴在技让速幅起 •TMT领域口：以个人方报务对的上联网+股务、等原述魔为三气门降新增面积和活长率最突出的研分行：而以企业为股务对象的款任升发、人工能、六数据等书道贝成为该执域的 后起之秀。 •产业领或中：以医约及生命科学为代表的高尖产业、以消岗升教和产业数字化、他碳化升 级为持企门制造业也出不少大面心增干求。 立2：中然元比（行业： 其他 这表3：H款与宁按总租供三积三二门禁门：（按扫分行业） 企 I'1: 专业报 制 300% 医药反生命科兰6.7% 能源及公共5.3 5.8 50 金型 25 2.0%: 万平方米20 20C'% 15 15C% 10 103% 外巫 2(022年 5 50% 2119年 8.156 0 制造业 -5 品品 C& 光 通讯 法 拍关 i- 注筑 -5G%. 科 01) 告人 11.05%6 其他金熙 公马 TMT 汽车及推 21.656 专业服务 11.6% 咨询 医药及生分料 能源及 互 科技互联网 证券/基金/信托/期资 ：世1，223 ■净新落面积+酒长宰（右轴） 世世邦邦践魏理理仕仕研研究究部部*:2323心DR=,YC. :2323心DR=,YC. 木来点一 企业入驻与搬迁热情高涨 • 新塔供应密集入市和存量楼宇笼投，为社户选让布层第略的法地提共了多向的选拦空间，忙为市场创了流性和活力。祖户注入新烂和铁有楼宇的法动，为中级写字楼下场新增了了的租质识：该照注入叫注山行方的持点和观漠：各行业可分方以卜几个炎型 •快巡代行业：尽台云为监岂环培的变化，大与中小宜积的-传统金胜租户关任或波注退：位织金别租户总数有所卜降（图表5）；但头部金别机格持练加布点、求分前台或十同门 上多个办公地点，与北类似的泛有制造业，在京料一版带造业的背景下，制汽业栏一总 整有菲总：但九骏引了一大型制造企业总办公、市场销告等商务能的十局。 稳增长行业：专业退多是号北高且级工字拨市场三大石行业之一：近气的制会区口得律 师、管里询导纽分行业的升级注无求得有效释改。均文迁鼠也成为数量栏宜识总步培长的行业：土要受益十汇年写字楼供应湖和新兴区或托展，市动项月升发商在固达租元小公的产次，以总通合灵活办公=交的共宁办公空间书展币点， 低增长行业：北京城市发晨与升级为司能源、新基连、水电等公共丰业泥共了期长势鞋，但起期内企业隆木增效、地合三组等趋营策吃导向办公场所合或由栏质转白出等第临， 慢运数量与面光均受剑根第。 • 高增长行业：受益于行业火速发展会新，TT、区药及三的科学方祖户数量净活量多的行业。由于企业人员密，TMT还是谢迁泽新积忌多的行业，而医药及三的科学的当积三豆也很可观虽然7年天行业相经达入达代需满期：但期长退千变。 • ：搬新地新）求滚行 :,BJ 73 J. 60 40 35产 50 业 21 103 2G0 4U bto ：711，223二月 120 103 8C 40 10 20 70 0 . FC . 世世邦邦践魏理理仕仕研研究究部部 新增供应驱动需求增长 注宇亿足过去三年止京级”字楼街积增长一大庆献因来。纵列 4言级字楼无±（图表5），以三年为一个间单位，2017-2019年栏2020- 77年的甲数新增供应量均还到年宜。在比控动下，让广对高品面办公空门的灾在过去三年得判禁中释按，H级"疗按泽吸纳还划向与笋高水平，不引下业社户在引注拨宇的吐罚活动兰要沐儿以下特点： 图农：4级写三楼一年产共应及学总外量：人新[ （安六资山积） 万平方米 140 万平方米 •金爬新运楼牢口租贷面机量客心业（图表了），新须口门落成保险、证奔和基金等！流和于级求级突出的吐广提共了选择空间，其中用当“为首部金配业发尽新空间：其有级写字楼均为过云三年间入市的新运楼宇，没引 了传给金能机芯总部、后台产和金科支禁公=达性， 203 0 ■净吸纳 89% 品质升级 •在新运送车的社面低于金配，也注罕其总行积的比三达 43等划是所业量高，TVT对干安逆划生、来中可租许量大、三层面 六、倾顺件没所兰更要求，在新注搭宇中史容示得关满厅， 图我：人举账享户扫危而报（快行） 万平方米 60 4007 •+地产有业有3235总租伤三规落位二建宇，主表求自开发商在有项 日中自开上积、也产服争类公口的升级趣江以发第三方究公运三两低扩张十片。中，新运楼牢灵活办公空间配至史高的受度与关注，为第三方公的普及创逆了条件。 2030% 2020% 46% 10 金融 区域升级比都期三高干质有楼宇。与中，99的实了品所升级，连楼 宇其二恤件没前上托对有楼宇有一定元势：2635实了区域升，C3D 足迁去三年注H级获牢量集中的事务，为原分布千全小心户提供了区 升滋的良机，而丽泽等新兴产务区为分敬在非中区位国文均 任了区位升级内2择。 r ：，2 •房5产 学 制 及公共中 能源 10:区域升级 线员高商区（区以中高 ■行租低新建楼宇面识 医药及生分科学 行业相任司理楼宇面识口总丑质面积比亚（名轴）区.s! 世世邦邦践魏理理仕仕研研究究部部*:2323CDR=,YC. 存量物业租选代更新 新法接字为市场的担活变长传了充举的可造间：另一为百一带动脱互字担户调整活动 三气门乱有楼手入程户迁出腾退中7%：的可租面积，除了为楼内注产预望广程些含的空门，！ 1净大邻分用二1入新租户，通证对比2U19年和2(22年既有接字的祖户红，我们发现不同行 业祖户注入和注一既有楼字的祖宽治动上三现以一打点： • 没资和写岂理述小型五户总数的二成义上，这些祖户所腾退的空可以型等改面方， 可而对以满足人币识扩租或整台训级浅求：上天被叉一七兴的中小型金机网场补。 ，•和医药友生命科学扫户辽入应效量均高二辽口数，近一求，TM和医药行业的快违发开推动企业对工还亮、楼宇品质和品纳后示美注度提升，步白接宝区位化、迁达性损、行业紧性高以及我牢管型和变完差等持点长成改引租的主要优究： •专业务、非源发公共三业和制造业类户出入数量教为衡。但江出上积划草扫对安大。主安求自这些行业内均大型企业，其出后主安过准进或者自压楼宁。 •三年间、银行、供险、山言详讯、法往、会计、区药及生的科学等行业主产在限在楼宇他帝 存率均证6%（图表10），这些纽分标层都用级气宁楼的传统本石行业，控实大 和抗风险能买冲，为定生高、立角存布对较活其也金胜、中产、新炼位、汽车、消考品等行业、受场和攻离不点影法动性较大。 万平方米 *来一 ：院接宁年厂中人近（安行 40 430 图衣门：既有按宁纽户苗存率（分业） T1专业服务 70% 30 200 万平方米 20 203 I1C 1C0 10% c 76% 品质升级 XC: -0 -100 20% 4= 10: -20 -20C 及公共 :0 -30 药及 能源 -30r: 行险 技 金 0 法T丽产 力 C 关CE 28 学业 其 4C 4C0 jnj 亚工市科 101 30% 区域升级 + -5C -50C 汽车 及生发公共 ■迁出版有些宇栏户面识 有■楼入所宇有楼教宇租（户百方积轴） 互联网 咨/广告 非源 证券 技4互联网 区区安、第新以名，三区任，分区、长 设型了：区练款期行安高以的商区 世世邦邦践魏理理仕仕研研究究部部*:2323心DR=,YC. H &2320CD3,VC. 表：芸龄业 43 1(.) E.3 ■242-2322十5五析 ■2319-2322年1热与字热新培付所 次来热：1燃胜一到克：2023年3！] 江去三年，等善计也密入市和学量珠学笼换与，明广孔业布与竞珞闪标供了多向认择空间，也为场创汽了流动性活元，进户趣汇尔项中心化科去中化双向并来心活联念染：主要超券包活： •过云三年，核心产务又、校心拓区和新兴产务又引自可可应识详放列 心生租户选挡。以三年间客善计应与低有楼宇面程之知代表可祖当积， 、买体动丽泽二一自可面报量箱的场（表12 •世量集中入市位了部分两务区的平均搭步，使其在间件设上对 孕品历升领的明广有年大的没51：这导丽泽、石量山晋近二什的新兴商 务区一大卖点：而CBD、尔二环、买本、幸京比其成熟区也一宁的搭 岭光势（图表13）。 •协以之间的相余差片尔成本导向型相户龄区妇记均最大满三，如从核心弃务又搬辽至核心拓区举帝节省度可达15505元，搬辽至新兴产务区则可活50753，核心拓法区率年兴商务区也可节省305035租余，而明可详以 内间跨帝区平当移：图如表亲尚）至心BD、核心拓满区至举京，也能获得2040% 兵体 东二汗 T府升 10.2 12.4 12.4 15.9 18.5 20.2 2.1 5.0 5.0 B.5 11.1 12.5 1.9 4.1 4.1 7.5 10.2 11.9 1.8 3.