周期下行打磨基本盘，业绩承压筑底长期价值可期

周期下行打磨基本盘，业绩承压筑底长期价值可期 核心观点： 事件：近日，公司公布2022年年报。2022年全年，公司实现营业收入1,830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%；实现基本每股收益0.41元/股，同比下降64.66%。 行业整体下行，公司利润承压筑底，长期盈利回升可期。2022年全年，公司实现营业收入1,830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%；净利润率4.97%，较2021 年同比下降4.49pct；ROE为4.05%，同比降低5.82pct。2022年，受市场环境影响，房地产业整体业绩承压。公司利润下滑主要受毛利率下降、低效项目去化及计提减值增加、相应政策减免租金等因 招商蛇口（001979.SZ） 推荐维持评级 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006特别鸣谢实习生黄旭东 相对上证指数表现图 上证指数招商蛇口 素的冲击。公司业绩增速放缓，利润大幅下滑符合前期研判，随着 业绩利空释放完毕，在供需两端政策共振激发市场热度的情况下，我们看好其长期盈利能力提高与业绩继续增长。 房地产开发业务基本盘殷实，高能级城市市场表现靓丽。2022年，公司累计实现销售面积1,193.65万平，同比下跌18.49%，累计实现销售金额2,926.02亿元，同比下跌10.47%，市场冷淡下销 售规模行业排名逆势上涨，较上一年度提升1位至第6位。公司深耕高能级城市，在上海、合肥等东部5城的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元，在全国12个城市销售金额稳居当地前5。公司拓宽数字营销渠道，成果显著，全年线上成交金额达 680.6亿元。新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，公司供货能力持续加强。2023年度公司提出3300亿元的销售目标，与2022年度持平。随着政策端多措并举刺激刚需及市场观望情绪淡化，房地产点状复苏将带动基本面的好转，公司有望完成全年目标。 核心城市土储充足，城市更新项目外拓有力。2022年公司累计获取土地56宗，投资强度相较行业整体仍处于高位，核心城市土 储充足。新增土储建筑面积726.14万平，同比下降53.17%；总地价1283.30亿元，同比下降39.93%。公司主动布局，资产端聚焦核心城市，提升高能级城市项目储备，在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。继 2021年承接我国中部、北部等城市更新项目14个后，公司继续提高孵化优质项目能力，积极布局粤港澳大湾区，获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1,200万平方米。 做优产品，强化品牌，多元业务打造新的机会增长点。2022年，公司产品力排名位列房企第八位，多项目入选克而瑞榜单，社区客户满意度近10年首次突破90分，完美交付比例大幅提升28%。 集中商业业态管理方面，公司推动运营效能持续优化，积极拓宽品牌资源，2022年与超4,000家品牌建立合作关系；优化招商荟会员机制、完善会员制度体系，2022年度会员总数突破500万，同比提升63%，会员满意度达94分，同比提升13%。 50% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 市场数据时间2022.03.20 A股收盘价13.97 A股一年内最高价(元)17.70 A股一年内最低价(元)11.49 上证指数3251.07 市盈率10.67 总股本7923.24 实际流通A股（百万股）7921.62 限售的流通A股（百万股1.62 流通A股市值(亿元)1106.65 公司点评报告●房地产行业 2023年03月21日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 紧抓融资机遇，降低融资成本，整合优质资源为后续发展添动力。2022年度，招商蛇口司秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。年末公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。紧抓融资政策机遇，新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元。年末公司综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。2022年，公司夯实资产负债表，降低融资成本，为后续发展奠定长效优势。 投资建议：2022年，房地产行业面临周期下行，招商蛇口积极主动布局，重视产品力打造与强化品牌力，强化企业内部管理，紧抓融资窗口机遇，实现提质增效。公司房地产开发业务基本盘殷实，销售规模实现逆势上涨，当前，公司业绩承压筑底，市场利空释放，可预见地 盈利修复回升，伴随着中国经济的修复与供需两端政策共振带来市场活力，我们看好公司的长期价值。我们预计公司2023-2025年每股收益分别为0.94元/股、1.23元/股、1.53元/股，以3 月21日的收盘价13.49元计算，对应的市盈率分别为14.4倍、11.0、8.8倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级 风险提示：销售去化及毛利回升不及预期、融资环境波动、市场复苏不及预期。 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。2 图1：招商蛇口营业收入及同比增速图2：招商蛇口归属于上市公司股东净利润及同比增速 2,000.00 1,800.00 1,600.00 1,400.00 1,200.00 1,000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 201720182019202020212022 35% 营业收入(亿元) 同比 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 180.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 归属于上市股东的净利润（亿元）同比 201720182019202020212022 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图3：招商蛇口净利润率图4：招商蛇口毛利率 净利润率（%） 25 20 15 10 5 0 201720182019202020212022 毛利率(%) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 201720182019202020212022 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图5：招商蛇口资产负债率图6：招商蛇口基本每股收益及同比 资产负债率(%) 76 74 72 70 68 66 64 62 60 58 56 201720182019202020212022 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 基本每股收益同比 201720182019202020212022 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 3 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 图7：招商蛇口销售面积及同比图8：招商蛇口销售金额及同比 1,600.00 1,400.00 1,200.00 1,000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 销售面积（万方）同比 201720182019202020212022 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 3,500.00 3,000.00 2,500.00 2,000.00 1,500.00 1,000.00 500.00 0.00 销售金额(亿元）同比 201720182019202020212022 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 拿地面积（万方） 权益拿地面积（万方） 拿地同比 权益拿地同比 拿地金额（亿元） 权益拿地金额（亿元） 拿地同比 权益拿地同比 1,800400%2,500100% 1,600 350% 80% 300% 1,400 2,000 60% 250% 1,200 200% 40% 1,500 1,000 150% 20% 800 100% 1,000 0% 600 50% 400 -20% 0% 500 200 -50% -40% 0 -100% 20182019202020212022 0 -60% 20182019202020212022 4 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图9：招商蛇口拿地面积及同比图10：招商蛇口拿地金额及同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 分析师承诺及简介 本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 分析师：�秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 评级标准 行业评级体系 未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数）推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。中性：行业指数与基准指数平均回报相当。 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。公司评级体系 推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。 谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情