项目结构不断优化，“沃土云林”持续壮大

投资要点 经营业绩稳步增长] 。公司2022年实现营业收入130.2亿元，同比增长23.0%； 实现归母净利润5.9亿元，同比增长15.7%。公司履行社会责任助力租户纾困，2022年减免房产租金0.86亿元，减少归母净利润0.81亿元，还原减免房产租金影响后归母净利润同比增长31.58%。分板块来看，物业管理业务实现收入125.0亿元，同比增长26.2%，资产管理业务实现收入4.7亿元，同比下降16.4%，主要由于购物中心、酒店等持有型物业收入减少以及减免房产租金所致。 管理规模持续增长，项目结构持续优化。截至2022年末公司在管项目1884个，覆盖全国127个城市，管理面积达到3.11亿㎡。2022年公司实现新签年度合同额33.1亿元，城市服务、高校、IFM、医院等非居业态合同额大幅增长，占比超过80%。期末非住业态管理面积达1.83亿㎡，占比接近60%。同时控股股东招商蛇口为公司提供内生支持，截至2022年末来自招商蛇口的物业管理面积为1.07亿㎡，占比34%；新签年度合同额为5.37亿元，占比16%。公司第三方拓展实力雄厚，通过“总对总”业务、合资合作业务、收购等多种方式，新增第三方项目合同额27.8亿元，其中“总对总”和合资合作新签年度合同额分别同比增长46%和49%，期内成功拓展美团职场项目、阿里华东IDC数据中心等重点项目。 “云”“林”持续壮大，商业资产经营稳步提升。平台增值业务快速发展，2022年实现营业收入5.76亿元，同比增长117%，平台销售额突破12亿元，同比增长52%，到家汇大力拓展企业集采业务，期末已和4000余家客户建立合作关系。专业增值服务2022年实现收入18.7亿元，同比增长1.6%，综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等业务快速发展。资产管理项目运营稳健，截至2022年末公司在管商业项目52个（含筹备项目），管理面积293.1万㎡，持有物业总可出租面积48.86万㎡，总体出租率97%。 盈利预测与投资建议。预计2023-2025年归母净利润将保持22.8%的复合增长率。考虑公司业绩增长具有确定性，且为A股物业稀缺标的，维持“持有”评级。 风险提示：控股股东业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期等。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：公司在管面积位于行业前列 ，非住业态发展迅猛，预计公司物业管理业务2023-2025年收入增速分别为20%/18%16%。 假设2：招商蛇口提出双百计划，未来委托资产管理规模上升幅度较大，且公司第三方管理面积领先 ，外拓方式多样，公司资产管理业务2023-2025年收入预计增速分别为25%/22%/18%。 基于以上假设，我们预测公司2023-2025年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 风险提示 控股股东业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期、劳务成本上涨幅度大。