华泰固收# 调研反馈：微观房企角度看修复 #近期市场对地产基本面

华泰固收 #调研反馈：微观房企角度看修复# 近期市场对地产基本面修复关注度较高，我们调研了北京、杭州的几家房企，对交流情况做简要反馈。 总的来看，经历行业下行和信用风暴以后，调研房企对2023年行业销售多持中性偏谨慎态度，但也对政策抱有乐观期待。房企销售目标更富弹性、拿地布局更加聚焦，融资更注重留有余地和成本控制，现金流安全仍是重中之重。 【销售回暖】 1、2月至今来访、成交回暖明显，二手房量升价平。 春节后第三周，高频数据反映二手房市场转暖，截至2月12日，二手房挂牌价/量指数环比+0.4%/+10.7%，房企微观感受与高频表现基本一致。 积压需求释放+政策放松+节后推盘积极，有房企反映近两周销售环比同比均创新高，监测城市的楼盘流量显著增长。杭州周边的富阳，二手房成交量已经向上，但价格尚未上涨。 广州等地二手房成交趋于活跃，但库存高，后续关注换房需求和能否向一手房扩散。 2、城市能级、核心/边缘区域销售表现分化仍较明显。 分城市看，调研房企布局城市中，北京、上海、杭州、成都2022年销售表现较好，西安尚可，宁波、金华、厦门、福州等销售不佳，江苏苏北销售低迷。 分区域看，杭州核心区域的中高端改善型楼盘，摇号竞争仍激烈，部分中签率可低于10%。 杭州外围区域房产投资需求下滑、自住需求占比增加，好区位、大户型、本土龙头房企更受欢迎。 3、对于需求回暖的可持续性，特别是三四线城市，调研房企普遍持谨慎态度，有待3月到二季度的进一步观察。 【拿地更聚焦】 1、拿地策略趋同，区域聚焦，优中选优。 谈到2023年拿地思路，调研房企普遍表示，布局上将聚焦核心城市的核心地块，非重点区域只考虑特别优质的项目。考虑到房企倾向于上半年多拿地以提高当年转化率，今年上半年热点城市集中供地预计将竞争激烈。 例如，2月21日结束的杭州2023年一批次土拍，13宗地块中8宗封顶摇号，平均溢价率达到9.3%，民企国企参与度持平。激烈的拿地竞争可能会影响房企补货规模、节奏、利润空间。 2、地方政府供给端松绑，有利于房企加快周转和提升利润率。 地方政府推地趋于优质、预售条件放松、审批服务效率提升等，对房企加快去化、保障盈利有较明显的积极影响。 例如北京拿地到首次开盘可缩短至两个半月到3个月，杭州拿地到去化6个月，合肥一年可开盘多次，政策放松促成了房企另一种形式的“高周转”。 3、拿地计划动态调整，取决于销售复苏进度、在手可售货值、各地政府供地节奏等，优先保障动态现金流安全。 4、与城投合作开发不多，视地块区位而定，也需要满足土地款付清、能够尽快开工等要求，房企更倾向自主拿地开发。 【融资在修复】 1、信贷对债券的替代效应显现。 尽管22年末地产三支箭出台后，地产债尤其是民营房企债券估值普遍修复，但较银行信贷利率依然偏高。 从房企融资成本考虑，境内外债券融资的性价比明显下降，房企相应更多运用经营性物业贷、银团贷款，或提前赎回、到期直接偿还，反映到债务结构上，直接融资占比有所下滑，且2023年债券融资可能进一步收敛。 如何顺利借新还旧或用其他渠道替代债券融资，仍然需要房企权衡。 2、房企在探索REITs等更多融资渠道的可能性。 若后续公募REITs引入商业地产，可新增一类商业地产的盘活方式，但也会对经营性物业贷、CMBS、类REITs形成替代，实际增量现金流有待观察。 3、2月地产债新发由央国企主导，地产民企债融资仍在修复中。 截至2月22日，地产境内债2月发行额234.2亿元，净融资额113.18亿元，除卓越商管新增中债增担保债以外，发债主体均为央国企。地产美元债除万达以外，年初至今尚未有其他房企新发美元债。 总结而言，调研反映当前地产行业仍在量变到质变过程中，销售边际释放积极信号，但尚未看到确定性的回暖趋势，有待二手传导到一手，一线带动二线。 投资策略上，关注地产次优档央国企配置价值，民营房企当前博弈空间较小，关注销量和政策加码情况，可短久期挖掘高收益机会。