房地产及物业行业周报：市场热度小幅波动，出险房企展期取得进展

首创证券 行业评级：看好（维持） CAPITALSECURITIES报告日期：2023年3月13日 房地产及物业行业周报 市场热度小幅波动出险房企展期取得进展 首创证券房地产团队张功首席分析师 SAC执证编号：S0110522030003 联系方式：zhanggongl@sczq.com.cn 李枭洋，研究助理 联系方式：lixiaoyang@sczq.com.cn sczq.com.cn 概要房地产行业周报（2023W10）证券研究报告 核心观点目录 政策端：中央方面：政府工作报告提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况， 房止无序扩张，促进房地产业平稳发展，支持则性和改善性住房需求，坚持房住不炒。住建部部长 悦虹在“部长通道”上表示，对房地产市场企稳回升充满信心，2023年稳支柱、防风险、惠民生， 一减一策，大力支持性和改善性住房需求。防炒房，原则上不支持三套房。政策保持在宽松区间·板块行情回顾 因城施策方面：广东省提出做好重点房企风险处置项目并购支持，对并购出险和困难房企项目的并 购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。厦门发布优化生育政策实施方案，其中在住房支持方面提·行业政策动态 出，调有二孩及以上的厦门户籍家庭符合条件的，可购买第3套自住商品住房。重点城市商品房成交 市场端：2023W10跟踪39城商品房成交面积为368.6万平米，环比-23.3%，同比6.5%；全年累计 成交面积3371万平米，同比-10.7%。分城市能级来看，一线城市上月商品房成交面积环比-10.6%，·重点城市二手房成交 库存及去化周期 同比24.9%，全年累计成交面积同比-11.2%：二线城市商品房成交面积环比-24.9%，同比16.8%，全年累计同比-3%：三四线城市上周商品房成交面积环比-35.3%，同比-52.2%，全年累计同比-42.9%， 月推盘去化率方面，重点城市推盘套数为4996套，环比7.5%，年度累计总推盘数同比-29.5%；周度·新推盘及去化率 新开盘去化率58.4%，环比-5.1%，仍维持在较高水平。整体销售市场热度持续，房企开始积极推盘 我们预计商品房销售回暖势头仍将持续。·房价指数 ，土地市场 投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动 国央金估值小幅回升。历史低效资产包截较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利 润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区分化的背景下，资产质量提重点房企经营数据 升将带动优质房企PB遂步回升至2018年行业高周转模式前的水平，持续推筹：1）高能级布局、拿 地换牌比例较高、规模造中的头部房企：招商蛇口、华润置地：2）行业底部拿地扩张的优质房企： 滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的固境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖团、华润置地 风险提示：销售恢复难以持续，市场对竟松政笑反应钝化，房价超预期下跌等。 板块行情回顾房地产行业周报(2023W10)证券研究报告 A股房地产板块，2023W10审万房地产指数涨跌幅为-4.91%，沪深300指数涨跌幅为-3.96%，板块相对沪深300指数收益为-0.95%，板块表现25名/31名； 年初至今申万房地产指数-3.24%，相对沪深300指数收益为-5.7%。港股房地产板块，2023W10内房股指数涨跌幅为-10.62%，恒生指数涨跌幅为 6.07%，相对恒生指数收益为-4.56%：年初至今内房股指数涨跌幅为-10.46%，相对恒生指数收益为-8.13%。 物业板块，2023W10物业指数涨跌幅为-9.78%，相对恒生指数收益为-3.72%：年初至今物业指数涨跌幅为-6.82%，相对恒生指数收益为-4.49%。 0% -1% 行业涨跌幅周度指数表现年初至今指数表现 申万房地产指数 -4.91% -3.24% 沪深300指数 -3.96% 2.47% -2%相对涨跌幅 -3% -0.95%-5.70% -4%周度指数表现年初至今指数表现 -10.62% -10.46% 恒生指数 -6.07% -2.33% 相对涨跌幅 -4.56% -8.13% 物业板块 -9.78% -6.82% -5%内房股指数 -6% -7% -8% 保信备物 运输 建航装饰 幸售 林 基础非银金 相对涨跌幅 -3.72%-4.49% 受料来：Wind，首创证券 板块行情回顾房地产行业周报（2023W10）证券研究报告 2023W10房地产指数PB为0.83，较前一周变动为-0.05，仍处于PB底部区间。 保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.96、1.33、1.34，较上一周分别变动-0.05、-0.07、-0.11. 房地产指数PB一保利蛇口一滨江 3.0 23 2.0 SO -10-6 E0-61 -612-61 2019-02- 受科来源：Wind，首创证茶 - 房地产中央政策动态房地产行业周报(2023W10)）证券研究报告 上周政府工作报告提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，支待测性和改善性住房需求，坚持房住不 炒：住建部部长倪虹在“部长通道”上表示，对房地产市场企稳回升充满信心，2023年稳支柱、防风险、意民生，一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求。防炒房，原则上不支持三套房。 中央政策内容 3月5日，政府工作报告提出有效防范化解优质头部房全风险，改善资产资情状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发景，支持困性和改善性住房需求，坚持房住不炒。 3月3日，央行司行长满办胜在国新办发布会上表示，近期房地产市场交易活跃性有所上升，优质房全融资环境明显改善。下一步将支持明性和改善性住房需参，支持租购并录制房。 3月6日，住建部部长倪虹在“部长道道”上表示，对房地产市场企稳回计充满信心，2023年稳支独，防风发，惠民生，一成一策，大力支持叫性和改善性住房求。防沙房，原则上不支持三套房 银保监会发布意关于开展不法贷放中介专项治理行动的道知，委求各银保监局、各银行业会融机构成立专项治理行动额导小组，部落开展为期六个用的不法贷款中会专项治理行动， 资料来源：这府内站，各地自然资源和机刘局，首创证誉 房地产地方政策动态房地产行业周报(2023W10)证券研究报告 上周广东省《2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案》印发，提出做好重点房企风险处置项目并购支持，对并购出险和固难房企项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。厦门发布优化生育政策实施方案，其中在住房支待方面提出，祠有二孩及以上的厦门户籍家庭符合条件的，可购买第3套自住商品住房。 地方政策内容 3月2日，广东省2023年广东金融支持经济高质量复展行动方案多印发，提出做好重点房全减险处置项目并购支持，对并购出险和图难房全项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。 3月2日，陕西省印发送一步提报信心恢复活力推动经济社会平得健康发展的若干措荐，提出对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人予退税优惠， 3月3日，厦门发布优化生育政策实施方案，其中在住房支持方面提出，桐有二我及以上的履门户每家庭特合条件的，可购买第3套自住商品住房。 3月7日，常州市住建局发布关于调整优化房地产相关政策的通知，取消2年限售，明确商品住房自取得不动产权注后印可上市交易。 3月8日，河南省地方金融工作会议在部州召开，会议强调，加大科创领城会融和房地产市场全融支持，深化线上常态化银企对接，推动全省新增贷款7000亿元以上。 3月8日，安单省发布提报市场信心经济的芳干政策举括，提到国戴施策调整优化限制性政策、土地出证政筑，合理确定购房首待比和利率，全面推行二手房交易“常过户”。 资料来源：政府同站，各志白热资源和规划局，首创证泰 重点房企新闻动态房地产行业周报（2023W10）证券研究报告 重点房全新闻冬天 3月2日，万料公专折让约6.12%配售3亿股，净等39.03亿港元，60%资金用于偿还公司的境外黄务性融资，利余40%资全将用于补充公司管运资全。 3月2日，龙湖集固，中信银行杭州分行为龙湖美团在杭项目完成预售监管账户资金置换保函2.42元出款。 3月2日，中交地产公告，35亿定增获批，蔡集净新将全部用于长沙风鸡东方、郑州草语常家、武汉中交潼国、惠州紫疫春晓、天津春映海河及补充流动资全。 3月3日，碧桂园区残组洪菜构再次发布新的调整，由29佳优秀区成总裁晋58个区城，原区城的区城总我转变为区城沈行总裁。 3月3日，中设信国际岁市评级报寺称，将远洋资本列入信用评级可能调低的现寨名单。 3月6日，荣盛发展30亿定增计划深交所全理。慕集资金拟用于成都、长沙和薄山项目及补充流动资全。 3月6日，正荣地产公告，两笔2022年3月美元票据、一笔2022年3月人民币票据到期来付，尚未肤发文叉违约。公司正推进境外使务管理方案，预计初市建议方案将于3月底前发布。 3月8日，据澎洋新闻，在境外债重组方紫中，融创中国计划发行新的美元票据未置换现有票据，展期最短2年，最长9年。情权人还可中请情转股，前提是保证孙宏斌至少持股30%，确保控制权。 3月8日，移迪将选详集团的企业家族评级从Ba2调为了Ba3，许评级呆望堆持负面，修速认为，销售额神续下降将前弱这洋未未12个月现全流和信用指标。 3月8日，修迪将新感发展的公司家族评级从Ba3下调至B1，评级版望从负面调整至稳定，穆迪预计，在未未12-18个月，新城发展的流动性将保持充足，回为境内筹资得到了政策支持。 3月9日，龙光集团计划通过发行新的美元情置换当前存续美元使，规模的34亿美元，期味7年， 3月9日，佳兆业集团发市2021年度业绩及2022年中期业绩报等，3月10日股委复牌，成今年首家复牌出险房全 3月9日，万科全业公告称，完成3亿股新H股配告，净筹资39.15亿港元，配售完成后，深铁集团持股比例降为27.18%，仍为第一大股东，温安实合伙及其一致行动人待股比别降至4.91%。 资料未源：政府同站，各志自然资源和规划局，首创证券 重点城市商品房成交房地产行业周报（2023W10）证券研究报告 30城商品房成交面积-日数据2020()2021（万方)122()2023(方) 4,000 15二手房成交面积-日数据 2061(*) 2022(6) 2023() 3,5103.0t0 2,510 1,5t 1,016 5tt 资补央源：Wind，第创证券 重点城市商品房成交房地产行业周报（2023W10）证券研究报告 2023W10我们重点监测的39城商品房成交面积为368.6万平米，环比-23.3%，同比6.5%：全年累计成交面积3371万平米 同比-10.7%。 39城销售面积周环比39域销售面积周同比39城销售面积单月同比 周环比周同比39燃单片同比 30%40%36.3%30% 31.9% 19.3% 30% 20% 23.9% 10% 21% 10% [2.5% 6.5% 10% 0% 4.5%-10% -10% -10% -6.7% -21% -36% -30% 25.9% -23.2% 30%-40% %6EE -35.1% 238623W72SWL0 2W78MET23W10 01-202022-11 2022-12 2023-02 资料来源：Wind，首射证毒以上为我们跟踪39域数据，其中一线城市4座，二线域市16座，三四线城市19座 请务必伴纳阅读本服告最后部务的重安法津声利 房地产行业周报（2023W10）证券研究报告 分城市能级来看，一线城市上周商品房成交面积环比-10.6%，同比24.9%，全年累计成交面积同比-11.2%：二线城市商品房成交面积环比 24.9%，同比16.8%，全年累计同比-3%：三四线域市上周商品房成交面积环比-35.3%，同比-52.2%，全年累计同比-4