外拓能力提升，业绩稳健增长

业绩简评 2023年3月8日，公司发布2022年业绩：2022年实现收入24.86 亿元，同比+29.6%；实现归母净利润4.16亿元，同比+15.7%。 经营分析 收入略超预期，归母净利润符合预期。2022年收入超我们此前预 期7.4%，主要因为非业主增值服务2022收入同比+40.8%大超预期。收入超预期而归母利润符合预期主要因为毛利率低于预期。2022年公司毛利率27.3%，低于我们此前预期4.1个百分点，主 要因为2022年物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率均有所下滑，相较2021年分别下滑5.7pcts、11.4pcts、13.2pcts。其中物业管理服务毛利率下滑主要因为：①为提高服务品质加大投入；②外拓项目增加拉低毛利率；③防疫开支增加 港币(元)成交金额(百万元) 和人工成本刚性上涨。社区增值服务毛利率下滑主要因为多项业 务处于探索期前期投入较大，以及美居等自营业务（毛利率相较抽佣模式更低）收入占比提升。 外拓发力，收获颇丰。①激励到位+品牌力优秀，公司第三方外拓 收获颇丰。公司2022年合约面积7060万方，同比+20.9%；在管 220308 面积5169万方，同比+33.0%。2022年新增合约面积中有843万方 来自第三方外拓，相较2021年当年新增第三方外拓规模增长138.5%。②TOD物管走出广州。得益于公司在TOD物管方面的强大竞争力，2022年公司在广州之外的福州、长沙、青岛、丽江分别获得了TOD物管项目。 社区增值服务收入占比提升。2022年社区增值服务收入6.5亿元， 6.00 5.00 4.00 3.002.00 70 60 50 40 30 20 10 0 成交金额越秀服务 营业收入增长率 64.2% 29.6% 27.0% 24.0% 17.7% 为7.5亿元，覆盖净利润倍数达1.7倍。②2022年每股派息0.096 归母净利润(百万元) 360 416 482 559 645 元人民币，对应分红比例35%。 归母净利润增长率 80.6% 15.7% 15.9% 15.9% 15.4% 同比+47.1%，占总收入比例达26.1%，相较2020年提升3.1pcts。经营性现金流健康，稳定分红。①公司2022年经营性现金流净额 项目2021A2022A2023E2024E2025E 主要财务指标 营业收入(百万元)1,9182,4863,1583,9154,609 每股经营性现金流净额 0.66 0.49 0.20 0.83 0.39 考虑到今年整体经济开始复苏，公司各方面经营也将迎来改善， ROE(归属母公司)(摊薄) 12.3% 12.9% 13.7% 14.4% 15.0% 我们上调2023-24年归母净利润至4.8亿元和5.6亿元，同比均 P/E 13.0 10.9 13.2 11.4 9.9 盈利预测、估值与评级 摊薄每股收益(元)0.240.270.320.370.42 +15.9%，相较此前预测分别上调9.3%和17.8%，同时引入2025年预测，预计2025年归母净利润为6.5亿元，同比+15.4%。考虑到母公司越秀地产销售表现强劲，公司外拓能力持续提升，社区增值有序发展，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE估值为13.2x、11.4x和9.9x。 风险提示 越秀地产销售表现不及预期；外拓不及预期；社区增值开展不顺。 P/B1.61.41.81.61.5 来源：公司年报、国金证券研究所 内容目录 2022年业绩图表3 风险提示4 图表目录 图表1：2018-2022年收入及同比增速3 图表2：2018-2022年毛利润及同比增速3 图表3：2018-2022年归母净利润及同比增速3 图表4：2018-2022年毛利率、管理费用率、归母净利率3 图表5：2018-2022年净现金及同比增速3 图表6：2018-2022年应收账款周转天数3 图表7：2018-2022年经营性现金流净额状况4 图表8：2018-2022年在管面积和合约面积4 2022年业绩图表 图表1：2018-2022年收入及同比增速图表2：2018-2022年毛利润及同比增速 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 20182019202020212022 收入（百万元，左轴）同比增速（右轴） 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 800 700 600 500 400 300 200 100 0 20182019202020212022 毛利润（百万元，左轴）同比增速（右轴） 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：2018-2022年归母净利润及同比增速图表4：2018-2022年毛利率、管理费用率、归母净利率 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 20182019202020212022 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 20182019202020212022 归母净利润（百万元，左轴）同比增速（右轴）毛利润率管理费用率归母净利润率 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表5：2018-2022年净现金及同比增速图表6：2018-2022年应收账款周转天数 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 400% 2019202020212022 2018 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% -700% 160 140 120 100 80 60 40 20 0 20182019202020212022 净现金（百万元，左轴）同比增速（右轴） 应收账款周转天数 来源：公司公告，国金证券研究所净现金=现金及等价物-有息负债来源：公司公告，国金证券研究所 图表7：2018-2022年经营性现金流净额状况图表8：2018-2022年在管面积和合约面积 1200 1000 800 600 400 200 0 20182019202020212022 经营性现金流净额（百万元，左轴）经营性现金流净额/净利润（右轴） 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 - 80 70 60 50 40 30 20 10 0 20182019202020212022 在管面积（百万方，左轴）合约面积（百万方，左轴）合约/在管（右轴） 2.0 1.5 1.0 0.5 - 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 风险提示 越秀地产销售表现不及预期。大股东越秀地产的销售是公司规模增长的基石，若销售不及预期，会影响公司合约面积和在管面积的稳健增长。 外拓不及预期。外拓是公司未来成长的重要来源，若因为竞争加剧，公司外拓规模不及预期，则会影响公司业绩增长。 社区增值开展不顺。公司在积极探索各项社区增值服务，若探索不顺，可能导致前期投入无法收回，进而影响业绩增长。 附录：三张报表预测摘要损益表(人民币百万) 资产负债表(人民币 百万) 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 主营业务收入 1,168 1,918 2,486 3,158 3,915 4,609 货币资金 995 3,803 4,361 4,496 5,494 5,790 增长率 30.3% 64.2% 29.6% 27.0% 24.0% 17.7% 应收款项 871 826 1,009 1,293 1,454 1,732 主营业务成本 765 1,248 1,807 2,342 2,922 3,459 存货 1 1 6 6 9 9 %销售收入 65.5% 65.0% 72.7% 74.2% 74.6% 75.0% 其他流动资产 9 11 42 0 0 0 毛利 403 671 679 816 993 1,150 流动资产 1,876 4,641 5,418 5,796 6,957 7,530 %销售收入 34.5% 35.0% 27.3% 25.8% 25.4% 25.0% %总资产 77.8% 90.4% 91.1% 91.9% 92.8% 92.9% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 0 1 1 0 0 0 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 41 39 37 43 48 52 销售费用 0 0 0 0 0 0 %总资产 1.7% 0.8% 0.6% 0.7% 0.6% 0.6% %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 无形资产 444 400 421 426 450 481 管理费用 144 161 211 265 329 387 非流动资产 535 490 530 509 538 573 %销售收入 12.3% 8.4% 8.5% 8.4% 8.4% 8.4% %总资产 22.2% 9.6% 8.9% 8.1% 7.2% 7.1% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 2,411 5,131 5,948 6,304 7,495 8,103 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 0 0 0 0 0 0 息税前利润（EBIT） 260 509 469 551 664 763 应付款项 81 167 353 115 469 223 %销售收入 22.2% 26.6% 18.9% 17.4% 17.0% 16.6% 其他流动负债 1,475 1,377 1,667 1,942 2,408 2,835 财务费用 -4 -20 -72 -87 -90 -110 流动负债 1,556 1,543 2,021 2,057 2,877 3,057 %销售收入 -0.3% -1.1% -2.9% -2.8% -2.3% -2.4% 长期贷款 0 0 0 0 0 0 其他长期负债 94 498 536 536 536 536 负债 1,650 2,041 2,557 2,593 3,413 3,593 投资收益 0 0 0 0 0 0 普通股股东权益 615 2,932 3,223 3,533 3,892 4,306 %税前利润 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 其中：股本 581 2,543 2,543 2,543 2,543 2,543 营业利润 263 530 541 638 754 873 未分配利润 34 389 680 990 1,349 1,763 营业利润率 22.5% 27.6% 21.8% 20.2% 19.3% 18.9% 少数股东权益 146 159 169 179 190 203 营业外收支 负债股东权益合计 2,411 5,131 5,948 6,304 7,495 8,103 税前利润 280 524 576 668 774 893 利润率 24.0% 27.3% 23.2% 21.1% 19.8% 19.4% 比率分析 所得税 77 155 152 176 204 235 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 所得税率 27.3% 29.5% 26.3% 26.3% 26.3% 26.3% 每股指标 净利润 204 370 424 492 570 658 每股收益 — 0.24