“2023政府工作报告”对房地产相关表述点评：防风险，稳市场，支持刚性及改善需求

防风险，稳市场，支持刚性及改善需求 ——“2023政府工作报告”对房地产相关表述点评核心观点： 事件：2023年政府工作报告中关于房地产的表述主要有：“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，“加强住房保障体系建设,支持刚性和改善 性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题”。 未提“房住不炒”。自2018年以来“房住不炒”多次出现在政府工作报告里，已经形成行业的一致预期。本次未提及，一方面“房 住不炒”已经成为长效机制的一部分，未提并不代表基调的改变；另一方面，去年行业经历了基本面的失速下行，政策导向由调控转向了纠偏，侧面反映出今年政策的宽松导向。 “稳定”为2023年房地产行业的首要目标。报告将对房地产的相关表述放在“有效防范化解重大经济金融风险”后面，表明了2023年对房地产行业的定位是以“防风险”为前提，以“稳定” 为目标，与中央经济工作会议一脉相承。其中，“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”是从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11月份以来的“金融十六条”、“三支箭”、“保交楼专项款”、“保函置换预售资金”、“四项行动”等政 房地产行业 推荐(维持评级) 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 沪深300房地产 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% -25.00% -30.00% 2022/1 2022/1 2022/1 2022/2 2022/2 2022/2 2022/3 2022/3 2022/3 2022/4 2022/4 2022/4 2022/5 2022/5 2022/5 2022/6 2022/6 2022/6 2022/7 2022/7 2022/7 2022/8 2022/8 2022/8 2022/9 2022/9 2022/9 2022/10 2022/10 2022/10 2022/10 2022/11 2022/11 2022/11 2022/12 2022/12 2022/12 2023/1 2023/1 2023/1 2023/2 2023/2 2023/2 -35.00% 策一脉相承，我们认为供给侧政策支持将贯穿全年，头部房企资产 负债表将率先迎来改善。同时，报告还提到“防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，行业“高杠杆、高周转”模式已经成为过去，未来格局重塑，注重经营管理和可持续性。 住房保障体系的建设和需求侧的支持为今年的政策重点。住房保障体系的建设是实现房地产行业平稳健康发展的重要举措，今年 保租房建设将会加速，并且在政策方面提供大力支持，如信贷、reits等。当前的销售处于复苏过程中，但仍在底部区域，基本面修复存在不确定性，在这种背景下需求侧政策发力势在必行，刚需和改善型需求也将迎来一定程度的释放。我们认为2023年政策环境依旧以宽松为主，政策的发力程度依旧是博弈逻辑，关注两个主要变化，销售及行业风险。 投资建议：随着前期供给端政策的落地和房地产行业长效机制的完善，以及国内经济复苏与消费修复，目前房地产市场热度有所回升，我们认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。2023 年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展 （600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A （000002）、滨江集团（002244）、建发股份（600153）、华发股份 （600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余 （001914）、万物云（2602）。 风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_房地产行业_四项行动多 角度发力，化解优质头部房企风险 【银河地产】行业点评_房地产行业_“第三支箭”房企股权融资重启，政策力度再升级 【银河地产】行业点评_房地产行业_多重利好闪电齐发，供需政策共振推动板块修复 【银河地产】行业点评_房地产行业_房贷利率下行空间打开，提振市场需求 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态更加积极和明确，后续政策力度和空间值得期待 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态满足合理住房需求，行业进入政策友好期 行业点评报告●房地产行业 2023年3月7日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 表1：2016年-2023年政府工作报告关于房地产的表述 城镇老旧小区改造 时间主要目标及导向新型城镇化 及棚改 区域及城市发展 城村居住环境及城市规划建设 土地政策及住房保障制度改革 房地产税 2023年 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。 未提及未提及 加快实施“十四🖂”重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设， 加强城乡环境基础设施建设，持续实施重要生态系统保护和修复重大工程。 加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 未提及 2022年 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 提升新型城镇化质量。稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。 有序推进城市更新，加强市政设施 和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，支持加装电梯等设施，推进无障碍环境建设和公共设施适老化改造。 增强区域发展平衡性协调性。深入实施区域重大战略和区域协调发展战略。推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准高质量建设雄安新区，支持北京城市副中心建设。推动西部大开发形成新格 局，推动东北振兴取得新突破，推动中部地区高质量发展，鼓励东部地区加快推进现代化，支持产业梯度转移和区域合作。支持革命老区、民族地区、边疆地区加快发展。发展海洋经济，建设海洋强国。经济大省要充分发挥优势，增强对全国发展的带动作用。经济困难地区要用好国家支持政策，挖掘自身潜力，努力促进经济恢复发展。 健全常住地提供基本公共服务制度。加强县城基础设施建设。稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。推进成渝地区双城经济圈建设。严控撤县建市设区。在城乡规划建设中做好历史文化保护传承，节约集约用地。要深入推进以人为核心的新型城镇化，不断提高人民生活质量。 探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 未提及 2021年坚持房子是用来住 的、不是用来炒的 深入推进以人为核心的新型城镇化战 政府投资更多向惠及面广的民生项目 扎实推动京津冀协同发展、长江经济带发展、 强化农村基本公共服务和公 解决好大城市住房突出问题，通过增加土 未提及 定位，稳地价、稳 略，加快农业转移 倾斜，新开工改造 粤港澳大湾区建设、长 共基础设施建 地供应、安排专项资 房价、稳预期，解 人口市民化，常住 城镇老旧小区5.3 三角一体化发展、黄河 设，促进县域内 金、集中建设等办法， 决好大城市住房突 人口城镇化率提高 万个，提升县城公 流域生态保护和高质量 城乡融合发展。 切实增加保障性租赁 出问题，尽最大努 到65％，发展壮大 共服务水平。 发展；高标准、高质量 启动农村人居 住房和共有产权住房 力帮助新市民、青 城市群和都市圈； 建设雄安新区，推动西 环境整治提升 供给，规范发展长租 年人等缓解住房困 部大开发形成新格局， �年行动； 房市场，降低租赁住 难。 推动东北振兴取得新突 房税费负担，尽最大 破，促进中部地区加快 努力帮助新市民、青 崛起，鼓励东部地区加 年人等缓解住房困 快推进现代化。 难。完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。 2020年坚持房子是用来住 加强新型城镇化建 新开工改造城镇老 发挥中心城市和城市群 新开工改造城 推进要素市场化配置 未提及 的、不是用来炒的 设，大力提升县城 旧小区3.9万个，支 综合带动作用，完善便 镇老旧小区支 改革。赋予省级政府 定位，因城施策， 公共设施和服务能 持加装电梯，发展 民设施，让城市更宜业 持管网改造、加 建设用地更大自主 促进房地产市场平 力，以适应农民日 用餐、保洁等多样 宜居。 装电梯等，发展 权。 稳健康发展。 益增加的到县城就业安家需求。 社区服务。 加快落实区域发展战略。继续推动西部大开 居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。 发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先 全面完成农村 发展。深入推进京津冀 人居环境整治 协同发展、粤港澳大湾 三年行动计划; 区建设、长三角一体化 加强农业面源 发展。推进长江经济带 污染治理;开展 共抓大保护。推动成渝 全域推进美丽 地区双城经济圈建设。 乡村示范创建。 2019年 更好解决群众住房 新型城镇化要处处 继续推进保障性住 优化区域发展格局。落 因地制宜开展 推广农村土地征收、 健全地方 问题，落实城市主 体现以人为核心， 房建设和城镇棚户 实和完善促进东北全面 农村人居环境 集体经营性建设用地 税体系，稳 体责任，改革完善 提高柔性化治理、 区改造，保障困难 振兴、中部崛起、东部 整治，推进“厕 入市、宅基地制度改 步推进房 住房市场体系和保 精细化服务水平， 群众基本居住需 率先发展的改革创新举 所革命”、垃圾 革试点成果。 地产税立 障体系，促进房地 让城市更加宜居， 求； 措。京津冀协同发展重 污水治理，建设 法。 产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法。 更加包容和人文关怀； 促进区域协调发展，提高新型城镇化质量。围绕解决发展不平衡不充分问题，改革完善相关机制和政策，推 城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道 在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区 建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动 和人员往来便利化； 将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编 美丽乡村。 动区域优势互补、 等生活服务设施。 制实施发展规划纲要。 城乡融合发展。抓 长江经济带发展要坚持 好农业转移人口落 上中游协同，加强生态 户，推动城镇基本 保护修复和综合交通运 公共服务覆盖常住 输体系建设，打造高质 人口。 量发展经济带。 2018年因城施策分类指 提高新型城镇化质 更好解决群众住房 实施重点城市群规划。 -探索宅基地所有权、 健全地方 导，三四线城市商 量。全年再进城落 问题，启动新的三 促进大中小城市和小城 资格权、使用权分置 税体系，稳 品住宅去库存取得 户1300万人，加快 年棚改攻坚计划， 镇协调发展。 改革； 妥推进房 明显成效，热点城 市房价涨势得到控制；健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法； 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健