房地产2月行业动态报告：市场热度回升，行业复苏可期

市场热度回升，行业复苏可期 ——2月行业动态报告 房地产行业 推荐(维持评级) 核心观点： 2月销售表现回暖，市场热度提高。2023年2月，30城新房销售面积1120.56万平，同比增速+30.86%，环比增速为+28.71%，成交套数 100,822套，同比增速为+31.62%，环比增速为+30.90%，本月成交面积和套数有效改善，同比环比齐涨，市场热度上涨，市场信心开始出现修复迹象。分能级来看，一、二、三线城市成交大幅修复，三线城市增速较快。 2月二手房活跃度提高，量的突破有望带动价格回升。2月，全国城市二手房出售挂牌量指数72.56，环比上月+58.67%，同比-9.31%，全国城市二手房出售挂牌价指数183.03，环比上月+0.55%，同比-4.00%。 2023年1-2月，全国城市二手房出售挂牌量指数环比均为正数，且增 速扩大，从1月环比+9.93%升至+58.67%，挂牌价指数自2021年9月以来环比首次转正。分能级来看，二线、三线城市二手房出售挂牌量增速较快，一、四线城市二手房出售挂牌价修复较快。15城市二手房销售套数为61,404套，环比上月+47.82%，同比-42.11%。销售面积为 746.01万平，环比上月+41.07%，同比+115.06%。二手房成交的复苏将会带动市场价格的稳定乃至回升，但受居民购买力与房地产开发投资修复缓慢的影响，后续市场热度的持续性仍有待观望。 2月百城土地交易市场活跃度不高，成交情况低位回升。2月，100城土地成交数量1524宗，同比+5.98%，成交占地面积5596.83万平，同比+5.45%，成交总价137,518,15万元，土地溢价率4.24%。本月土 地成交情况低迷，热度不振，供给侧拿地意愿不强，对于行情判断仍保持谨慎。另一方面，自21年8月以来，土地溢价率始终保持低位，溢价率在2%-8%之间波动。 政策东风助力平稳发展，多措并举完善资本市场。房地产政策调控围绕房地产平稳健康发展为主线，强调持续深化因城施策，着力改善 预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。基于此，多部门出台相关举措完善房地产资本市场，拓宽房地产投资、融资渠道，完善房地产资本市场，助力化解房地产风险。 投资建议：随着前期供给端政策的落地及房地产行业长效机制的完善，以及国内经济复苏与消费修复，目前房地产市场热度有所回升，我们 认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。 风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006特别鸣谢实习生黄旭东 相对沪深300表现图 沪深300房地产 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% -25.00% -30.00% 2022/1 2022/1 2022/1 2022/2 2022/2 2022/2 2022/3 2022/3 2022/3 2022/4 2022/4 2022/4 2022/5 2022/5 2022/5 2022/6 2022/6 2022/6 2022/7 2022/7 2022/7 2022/8 2022/8 2022/8 2022/9 2022/9 2022/9 2022/10 2022/10 2022/10 2022/10 2022/11 2022/11 2022/11 2022/12 2022/12 2022/12 2023/1 2023/1 2023/1 2023/2 -35.00% 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】1月行业动态报告_行业基本面仍在 筑底，集中供地规则优化 【银河地产】12月行业动态报告_销售改善翘尾回升，稳地产多措并举 【银河地产】11月行业动态报告_土地市场“小步快跑”，政策多重利好，房企融资支持力度升级 【银河地产】10月行业动态报告_“银十”缺席业绩分化，二十大强调加快住房制度建设 【银河地产】9月行业动态报告_“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号 【银河地产】8月行业动态报告_销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压 【银河地产】7月行业动态报告_销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 行业动态报告●房地产 2023年3月6日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 目录 一、行业基本面情况跟踪1 （一）销售跟踪：2月销售大幅回暖，市场信心显著提高1 1、新房销售2月复苏加速，成交面积同环比近一年半来首次同时转正1 2、去化周期有所上涨，来访量、认购量大幅回升，整体市场积极向好2 3、二手房交易市场热度提高3 （二）土地跟踪：百城土地成交低迷，土地溢价有所提高5 二、房地产板块财报分析7 （一）利润表：业绩表现不佳，归母净利润持续缩减，财务费率明显升高7 （二）资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业持续分化8 （三）现金流量表：销售回款未见改善，投资活动现金流出扩大10 （四）2022年度业绩预告：行业业绩承压11 三、政策东风助力平稳发展，多措并举完善资本市场13 （一）政策推动房地产健康发展，完善资本市场及拓宽融资渠道13 （二）因城施策多元化发展，各地探索房地产租赁新策18 四、房地产行业在资本市场中的表现情况21 （一）LPR本月维持不变21 （二）房地产行业PE波动中修复，PB仍处于历史低位21 1、房地产板块PE、PB估值比较21 2、房地产板块与各行业PE、PB估值比较22 3、物业管理版块市场表现23 4、物管个股表现23 �、投资建议24 六、风险提示24 插图目录25 表格目录27 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 一、行业基本面情况跟踪 （一）销售跟踪：2月销售大幅回暖，市场信心显著提高 1、新房销售2月复苏加速，成交面积同环比近一年半来首次同时转正 2月销售表现回暖，市场热度提高。2023年2月，30城新房销售面积1120.56万平， 同比增速+30.86%，环比增速为+28.71%，成交套数100,822套，同比增速为+31.62%，环比增速为+30.90%，本月成交面积和套数有效改善，同比环比齐涨，市场热度上涨，市场信心开始出现修复迹象。2022年下半年，30城销售面积累计同比降幅持续收窄，由6月份的-35.31%收窄至12月份的-28.50%，除1月受传统淡季叠加春节假期的影响同比降幅拉大至40.02%外，2月延续收窄趋势，回升至-13.72%，市场回升苗头初显，整体成交规模与去年12月基本持平。前期政策效应显现，监管层积极信号持续释放，地方因地制宜引导需求落地，消费需求逐渐复苏，销售规模迎来改善。 一、二、三线城市成交大幅修复，三线城市增速较快。分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积分别为242.64万平米、618.65万平米、259.26万平米，同比增速分别 为9.81%、26.16%、78.80%，环比增速分别为5.45%、32.99%、47.90%。一线城市小幅上涨，北京、上海热度延续，成交相对不高主要源于供应受限；广州、深圳涨幅相对较高，点状复苏迹象显著。二三线城市涨多跌少，核心二线城市如武汉、成都单月销售受供给收缩与需求积累、复苏的影响，突破100万平，弱二线城市整体复苏，重庆、长沙、郑州、厦门等刚需房集中入市，有效政策拉动需求，销售明显回暖，三线城市受行业上行与市场信心提升的影响，大幅拉动刚需，同环比显著回升，创近半年新高。 图1：30大中城市新房成交面积情况（万平方米）图2：30大中城市新房成交套数情况（套） 300,000 30大中城市:商品房成交面积:当月值 3500 250,000 3000 200,000 2500 150,000 100,000 2000 1500 1000 50,000 500 30大中城市:商品房成交套数:当月值 0 02019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-01 2019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-01 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图3：30大中城市月成交面积同比及环比（%）图4：重点一二三线城市成交面积环比（%） 一线城市成交面积环比 二线城市成交面积环比 三线城市成交面积环比 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% 30大中城市成交套数同比30大中城市成交套数环比 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 2、去化周期有所上涨，来访量、认购量大幅回升，整体市场积极向好 截至2023年2月28日，十大城市的去化周期为14.87月，较上月+0.25，去化周期环比+2.94%，同比+29.08%，去化周期继续拉长，同比较上月回落但仍相对上涨，楼市库存消化压力较大。本月各城市去化环比涨多跌少，热点城市需求改善，市场存在保温效应以及低迷城市刚需释放导致去化周期拉长。分能级来看，一线、二线城市库存去化继续拉长；从去化程度来看，一线城市相比二线城市去化相对较快，存销比分别为13.05、16.69。分别较上月+0.27、+0.58。尽管受2月供给低位影响，去化率无法反应市场实际，但各城市客户来访量、认购量相较回升，整体市场复苏，积极向好。 图5：十大城市可售面积及存销比图6：一线4城可售面积及存销比 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 十大城市可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):当月值 一线4城可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):一线城市:当月值 254,00020 3,50018 2016 3,000 14 152,50012 2,00010 101,5008 6 1,000 54 5002 17-07 17-10 18-01 18-04 18-07 18-10 19-01 19-04 19-07 19-10 20-01 20-04 20-07 20-10 21-01 21-04 21-07 21-10 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 17-07 17-10 18-01 18-04 18-07 18-10 19-01 19-04 19-07 19-10 20-01 20-04 20-07 20-10 21-01 21-04 21-07 21-10 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 000 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图7：二