房地产7月行业动态报告：销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升

销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 ——7月行业动态报告 房地产行业 推荐(维持评级) 核心观点： 7月销售回暖脚步放慢。2022年7月，30城新房销售面积同比增速为-33.73%，环比增速为-30.05%，成交套数同比增速为-34.36%，环 比增速为-28.22%。单月销售面积环比增速由正转负，但同比降幅较2022年3-5月份仍有较大缩窄，约为14pcts。分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-5.73%/-37.45%/-45.40%，环比增速分别为-17.52%/-36.40%/-22.80%。继连续三个月的环比增长后，本月环比转负一方面是由于6月份集中推盘冲击业绩 导致基数较高，另一方面7月出现的断贷事件冲击购房者热情，市场进入短暂的观望期，但相较于6月份之前，7月份销售市场仍在艰难复苏。 二轮土拍供应体量仍在较低水平，热度分化明显，民企拿地持续收缩。截至8月3日，22个重点城市除长春、郑州、沈阳外，有19城公布了二轮集中供地地块情况。19城共推出建设用地2033.33万 方，同比下降54.29%，环比下降1.43%，供应量基本与本年度一轮土拍持平，土地市场供应规模仍处于低位。二轮土拍平均流拍率仅5.22%，较一轮土拍的19.80%下降14.58pcts，各城市热度分化明显，北京、苏州、宁波热度较高，广州不同地块差异明显。北京的成交均价由一轮土拍时的29844元/平方米上升为34603元/平方米，环比增长15.95%，成交均价也超过去年第二轮土拍，同比增长7.58%。杭州45宗供应地块仍全部成交，其中12宗地触限进入一次报价阶段，热度较其它已完成二轮集中土拍的城市仍处于较高水平。已完成二批次竞拍的14城中，民企拿地金额占比进一步缩小，仅有20%左右。 政治局将稳定市场放在首位，静待相关维稳政策的落地。稳定房地产市场可以从两方面来理解，一方面是稳定地产来形成对经济的向上拉动，另一方面是化解行业目前面临的风险。疲弱的销售会加剧资 金压力较大的房企出现流动性危机的速度，由此带来连锁的市场风险。会议将“稳地产”放在“房住不炒”之前，意味着当前经济稳定是第一位，后续对市场的托底动作将加大，若想实现稳定化解风险，则需要各方的支持和配合，中央、地方政府、金融机构的合力才是化解问题的关键，终极结果是行业的格局改善和市场的平稳运行。 投资建议：目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率 仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）、龙湖集团(0960.HK)。建议关注优质物业管理公司：招商积余 （001914）、旭辉永升服务（1995.HK）。 风险提示：销售修复不及预期、政策支持力度不及预期的风险。 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006特别鸣谢实习生周玉杰 相对沪深300表现图 沪深300房地产 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% 2022-01-30 2022-02-04 2022-02-09 2022-02-14 2022-02-19 2022-02-24 2022-03-01 2022-03-06 2022-03-11 2022-03-16 2022-03-21 2022-03-26 2022-03-31 2022-04-05 2022-04-10 2022-04-15 2022-04-20 2022-04-25 2022-04-30 2022-05-05 2022-05-10 2022-05-15 2022-05-20 2022-05-25 2022-05-30 2022-06-04 2022-06-09 2022-06-14 2022-06-19 2022-06-24 2022-06-29 2022-07-04 2022-07-09 2022-07-14 2022-07-19 2022-07-24 2022-07-29 -25.00% 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中 复苏，路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5月行业动态报告 _5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_4月行业动态报告_一轮集中供地基本完成，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_3月行业动态报告_政策支持力度加大，行情演绎热度持续 【银河地产】行业动态报告_2月行业动态报告_供需两端政策持续发力，关注板块两会行情 【银河地产】行业动态报告_稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰-1月行业动态报告 【银河地产】12月行业动态报告_销售环比连续两月为正，一季度为配置佳期 行业动态报告●房地产 2022年8月5日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 目录 一、行业基本面情况跟踪1 （一）销售跟踪：7月销售回暖脚步放慢，一线城市需求韧性1 1、7月销售艰难复苏，增长要靠一线城市提振1 2．存销比连续三个月下降2 （二）土地跟踪：二轮土拍供应体量减少，城市热度分化，民企拿地收缩2 1.一轮土拍供应、成交体量均下降2 2.二轮土拍热度仍未回升，房企拿地谨慎3 3.土地市场总体表现稳定，各城市各板块热度分化3 4.民企拿地持续收缩，国企拿地积极5 二、21年年报、22年一季报及半年业绩预告分析5 （一）利润表：归母净利润断崖下跌，盈利能力出现企稳迹象5 （二）资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业去杠杆成效明显6 （三）现金流量表：行业现金流紧张，筹资现金流近年首次净流出8 （四）22年上半年不利因素叠加，多数房企业绩负增长11 三、政策进入观测期，宽松力度进一步加大13 （一）政治局将稳定市场放在首位，静待相关维稳政策的落地13 （二）“因城施策”层面或迎来高能级城市对改善性住房需求的政策支持15 四、房地产行业在资本市场中的表现情况16 （一）LPR与上月持平，房贷利率继续下行16 （二）房地产行业PE稍有下行，PB仍处于历史低位17 1、房地产板块PE、PB估值比较17 2、房地产板块与各行业PE、PB估值比较18 3、物业管理版块市场表现18 4、物管个股表现19 �、投资建议19 六、风险提示20 插图目录21 表格目录22 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 一、行业基本面情况跟踪 （一）销售跟踪：7月销售回暖脚步放慢，一线城市需求韧性 1、7月销售艰难复苏，增长要靠一线城市提振 2022年7月，30城新房销售面积同比增速为-33.73%，环比增速为-30.05%，成交套数同比增速为-34.36%，环比增速为-28.22%。单月销售面积环比增速由正转负，但同比降幅较2022年3-5月份仍有较大缩窄，约为14pcts。继连续三个月的环比增长后，本月环比转负一 方面是由于6月份集中推盘冲击业绩导致基数较高，另一方面7月出现的断贷事件冲击购房者热情，市场进入短暂的观望期，但相较于6月份之前，7月份销售市场仍在艰难复苏。 分一二三线城市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-5.73%/-37.45%/-45.40%，环比增速分别为-17.52%/-36.40%/-22.80%。各能级城市分化明显，一线城市6月份环比增幅最大，7月环比降幅最小，而二线城市7月环比降幅最大。这反映出基本面较好的高能级城市需求仍有一定储备，受到负面事件的影响较小，而二线城市观望情绪更加浓厚，需求弹性大，三线城市受政策影响效果不明显，需求复苏较慢，未来增长要靠一线城市提振。 图1：30大中城市新房成交面积情况（万平方米）图2：30大中城市新房成交套数情况（套） 3500 30大中城市月成交面积 30大中城市:商品房成交套数:当月值 300,000 3000 250,000 2500 2000 1500 200,000 150,000 1000 100,000 500 50,000 0 2016-052017-022017-112018-082019-052020-022020-112021-082022-05 0 2016-05 2017-02 2017-11 2018-08 2019-05 2020-02 2020-11 2021-08 2022-05 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图3：30大中城市月成交面积同比及环比（%）图4：重点一二三线城市成交面积环比（%） 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% 16-02 16-05 16-08 16-11 17-02 17-05 17-08 17-11 18-02 18-05 18-08 18-11 19-02 19-05 19-08 19-11 20-02 20-05 20-08 20-11 21-02 21-05 21-08 21-11 22-02 22-05 -100% 400% 30大中城市成交面积同比 30大中城市成交面积环比 一线城市成交面积环比 三线城市成交面积环比 二线城市成交面积环比 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 2．存销比连续三个月下降 截至2022年7月31日，十大城市的存销比为11.40，较上月-1.34，环比-10.52%，同比+34.43%，由于销售回暖需求释放，去化周期环比小幅下降。分线来看，一、二线城市存销比分别为10.78、11.79，分别较上月-3.00、-0.42，一线城市去化周期较去年同期仍有较大空间，二线城市去化周期基本恢复到年初水平。 图5：十大城市可售面积及存销比图6：一线4城可售面积及存销比 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 十大城市可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):当月值 253,50020 一线4城可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):一线城市:当月值 18 3,000 2016 2,50014 152,00012 10 1,500 108 1,0006 4 5500 2 22-05 16-05 16-11 17-05 17-11 18-05 18-11 19-05 19-11 20-05 20-11 21-05 21-11 22-05 000 16-05 16-11 17-05 17-11 18-05 18-11 19-05 19-11 20-05 20-11 21-05 21-11 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图7：二线6城可售面积及存销比 二线6城可售面积（万平方米） 十大城市:商品房存销比(面积):二线城市:当月值 7,00025 6,000 16-05 20-11 21-05 21-11 22-05 20 16-11 17-05 17-11 18-05 18-11 19-05 19-11 20-05 5,000 4,00015 3,00010 2,000 5 1,000 00 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （二）土地跟踪：二轮土