房地产：对2023年政府工作报告的点评-防范化解行业金融风险，全面发展住房租赁市场

事件：3月5日，李克强总理向十四届全国人大一次会议作政府工作报告，提及促进房地产业平稳发展的工作要点 点评：有效防范化解行业风险与租购并举仍是2023年房地产工作重点 1）2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，政府工作报告简述了今后发展方向的八项重点，提出坚持稳字当头、稳中求进，保持政策连续性针对性。其中房地产工作要点方面，政府工作报告谈及“有效防范化解重大经济金融风险。 深化金融体制改革，完善金融监管，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量”。 解读：在此前严控负债规模的背景下，房地产高杠杆扩张路径已明显受限，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期在满足房地产市场合理融资需求、稳妥处置恒大等头部激进房企风险的同时，商品住宅开发的行业格局将得到重塑，国企及低杠杆民企向前、高杠杆民企向后，带动行业健康可持续发展。 从数据来看，随着“三支箭”等系列支持政策落地，市场信心逐渐恢复，民营房企融资环境得到一定程度改善，在22年末少数标杆民营主体“第二支箭”加速推进后，23年1月中骏集团控股等民企陆续获益得以破冰发债；同时部分民企在流动性得到补充后逐步恢复拿地能力，如新城控股等重返2月土拍市场。 2）工作要点方面还重申“保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。 解读：我国在长期坚持“房住不炒”主基调下，“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容。此次政府工作报告将加强住房保障体系建设作为八大工作重点之一，预期后续保租房REITs将提速，相关支持政策加速落地，进一步引导社会资金有序投资住房租赁领域，切实缓解大城市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题，提升核心城市对高层次人才的吸引力，进而释放消费潜力，促进房地产市场长期平稳健康发展。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。