房地产行业百强销售月报（2023年2月）：百强销售边际改善，期待温暖小阳春

2023年3月1日 行业研究 百强销售边际改善，期待温暖小阳春 ——房地产行业百强销售月报（2023年2月） 要点 1-2月，百强房企销售额累计同比-12.5%，降幅较1月收窄19.3pct，边际改善明显；头部房企销售反弹显著，TOP20房企销售额累计同比转正至+2.4%。 2月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为2,240亿元、3,293亿元、4,416亿元、5,184亿元；1,466万平、2,101万平、2,789万平、3,180万平；当月同比分别为+27.4%、+32.1%、+19.7%、+11.8%；-4.5% +6.0%、+0.5%、-1.9%；环比分别为+28.3%、+30.3%、+28.9%、+29.8%；+27.2%、 +35.2%、+35.7%、+32.4%。 1-2月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为3,986亿元、5,821亿元、7,841亿元、9,179亿元；2,619万平、3,655万平、4,844万平、5,581万平；累计同比分别为-0.1%、+2.4%、-8.5%、-12.5%；-18.3%、-14.2% -19.3%、-20.5%。 1-2月，销售额累计同比转正的房企阵营扩大，TOP10房企销售权益比提升明显 2月，TOP50房企中的47家房企全口径销售额累计同比平均值为+11.2%，中位 数+2.7%，其中累计同比正增长公司有26家，较上月增加8家，销售业绩同比回升的房企阵营扩大，市场复苏影响范围扩大。 1-2月，TOP10/20/50/100房企累计销售额权益比例分别为74.2%、71.5%、 71.4%、71.3%，同比增长4.5pct、2.5pct、1.3pct、1.4pct；累计销售额操盘比例分别为96.5%、95.0%、90.9%、89.2%；同比提升0.5pct、1.2pct、0.6pct0.8pct。 1-2月，前期于核心城市土储布局力度较大的国央企销售额累计同比大幅提升，部分前期出险房企销售额同比改善仍较弱势，房企销售修复节奏呈现马太效应。 2023年1-2月，20家主流重点房企中有12家公司全口径销售额累计同比为正，其中累计同比表现前三名的公司为：越秀地产（全口径销售额累计同比+163.5%权益销售额累计同比+151.8%）、华发股份（全口径销售额累计同比+85.4%，权益销售额累计同比+74.9%）、华润置地（全口径销售额累计同比+60.8%，权益销售额累计同比+81.7%）。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利 好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20220228促进金融政策落地实效，优质民企地产再迎利好——对深交所召开房地产行业市场主体座谈会的点评 20230225稳步推进房地产公募REITs，支持住房租赁市场发展——对《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》的点评20230221“第三支箭”再延续，不动产私募基金落地——对不动产私募投资基金试点政策的点评 20230221多地优化调整二手限售，市场情绪逐步转暖——对近期房地产政策的综合点评20230212需求侧按揭增量有限，供给侧海外债迎曙光——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2023年1月） 1、2月百强销售边际改善明显 1.1、TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2023年2月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,240亿元、1,697亿元、1,466万平，同比分别为+27.4%、+39.5%、 -4.5%（较上月分别变动+49.3pct、+59.0pct、+26.6pct），环比分别为+28.3%、 +34.7%、+27.2%； 2023年1-2月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,986亿元、2,957亿元、2,619万平，同比分别为-0.1%、+6.3%、 -18.3%，较上月累计同比分别变动+21.7pct、+25.8pct、+12.7pct。 图1：TOP10房企累计销售规模图2：TOP10房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图3：TOP10房企累计销售同比图4：TOP10房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP20房企 2023年2月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,293亿元、2,388亿元、2,101万平，同比分别为+32.1%、+39.8%、 +6.0%（较上月同比分别变动+53.0pct、+59.8pct、+37.8pct），环比分别为 +30.3%、+34.5%、+35.2%； 2023年1-2月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为5,821亿元、4,163亿元、3,655万平，同比分别为+2.4%、+6.0%、 -14.2%，较上月累计同比分别变动+23.2pct、+26.0pct、+17.6pct。 图5：TOP20房企累计销售规模图6：TOP20房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图7：TOP20房企累计销售同比图8：TOP20房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP50房企 2023年2月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为4,416亿元、3,208亿元、2,789万平，同比分别为+19.7%、+24.5%、 +0.5%（较上月同比分别变动+49.5pct、+54.9pct、+36.8pct），环比分别为 +28.9%、+34.3%、+35.7%； 2023年1-2月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为7,841亿元、5,597亿元、4,844万平，同比分别为-8.5%、-6.8%、-19.3%，较上月累计同比分别变动+21.3pct、+23.5pct、+17.0pct。 图9：TOP50房企累计销售规模图10：TOP50房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图11：TOP50房企累计销售同比图12：TOP50房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP100房企 2023年2月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为5,184亿元、3,755亿元、3,180万平，同比分别为+11.8%、+16.5%、 -1.9%（较上月同比分别变动+43.6pct、+48.5pct、+34.4pct），环比分别为 +29.8%、+34.5%、+32.4%； 2023年1-2月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为9,179亿元、6,545亿元、5,581万平，同比分别为-12.5%、-10.7%、 -20.5%，较上月累计同比分别变动+19.3pct、+21.3pct、+15.9pct。 图13：TOP100房企累计销售规模图14：TOP100房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图15：TOP100房企累计销售同比图16：TOP100房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 1.2、TOP50房企全口径销售额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年2月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额同比平均值为+63.3%，中位数为+29.3%（1月同比平均值为-11.9%，中位数为-18.2%），其中同比在0%以上、-10%~0%、-20%~-10%、 -30%~-20%、低于-30%的公司分别有29、4、3、2、8家，在46家房企中占比分别为63.0%、8.7%、6.5%、4.3%、17.4%； 2023年1-2月，TOP50房企中的47家房企（其余3家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额累计同比平均值为+11.2%，中位数+2.7%（1月同比平均值为-11.9%，中位数为-18.2%），其中同比在0%以上、-10%~0%、 -20%~-10%、-30%~-20%、低于-30%的公司分别有26、0、3、5、13家，在47家房企中占比分别为55.3%、0.0%、6.4%、10.6%、27.7%。2月销售额累计同比正增长的公司较1月增加8家，销售业绩同比回升的房企阵营扩大，市场边际回暖明显。 图17：TOP50房企2023年1-2月全口径销售额累计同比分布图18：TOP50房企2023年2月全口径销售额同比分布 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅TOP50房企中的47家房企，其余3家因历史数据不足暂未纳入统计。 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅TOP50房企中的46家房企，其余4家因历史数据不足暂未纳入统计。 1.3、房地产行业销售权益和操盘情况 2023年1-2月，TOP10/20/50/100房企累计销售额权益比例分别为74.2%、 71.5%、71.4%、71.3%，同比增长4.5pct、2.5pct、1.3pct、1.4pct；环比增长2.0pct、1.3pct、1.7pct、1.4pct； 2023年1-2月，TOP10/20/50/100房企累计销售额操盘比例分别为96.5%、 95.0%、90.9%、89.2%；同比提升0.5pct、1.2pct、0.6pct、0.8pct，环比变化-0.7pct、+0.3pct、0.