片区城市更新业务机会及前景展望
面向未来的综合开发系列 北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司 城市更新是对城市中建成区的形态、用途的改造活动，涵盖社会管理、文化保护、基础设施、建筑改造、生态治理等多个领域，正在逐步成为我国城市发展建设的重要载体。 城市更新定义：在城市建成区内对基础设施不完善、存在安全隐患、土地建筑物用途不符合经济社会发展需求的区域开展的持续改善城市空间形态和功能的活动，具体行动方式包括拆除重建和综合整治等。* 《“十四五”规划纲要》提出：“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能……保护和延续城市文脉，杜绝大拆大建，让城市留下记忆、让居民记住乡愁。” *结合《深圳经济特区城市更新条例》和《上海市城市更新条例》定义。 城市更新行动内容 老旧社区改造 历史建筑保护 新型基础设施建设 生态环境治理 旧厂房、产业园再造 危旧房屋拆除重建 危旧房屋拆除重建 旧城区连片改造 “有略”片区开发策略管理平台 “有例”城市开发投资决策支持平台 1 我国人口总规模和城镇化人口规模触顶，城镇建设用地规模不再大规模增长，城市开发的投资机会将逐渐减少。 城市资产配置工作已基本完成，下一步的主要课题是将资产转化为效益，即转向城市经营方向。城市的发展将不断催生新的更新需求，城市更新是伴随城市全生命周期的长期工作。 据佳兆业《2019-2020房地产行业白皮书》估算，中国房地产总市值已超300万亿元，按每年2%的城市更新率来推算，城市更新的市场规模将有望达到6万亿元左右。 城市开发 城市经营 VS 城市面积和人口规模扩大 城市面积和人口规模稳定 目标是形成城市功能 目标是维持或调整城市功能 主要任务是新增固定资产投资 主要任务是存量资产的经营 短期行为，一次性投入 长期工作，持续性投入 以土地一级开发为先导 很少涉及土地一级开发 代表性行动：新城开发、棚户区改造 代表性行动：城市更新 片区城市更新（片区开发+城市更新） 片区开发 开发策划征收拆迁 环境整治基础设施建设 城市管理公共设施建设 土地储备 地产开发 产业导入 城市更新 社区改造新基建建设 低效用地（房）再利用 管网改造 历史建筑保护 危旧建筑重建社区管理文化复兴 “片区城市更新”是城市更新的一种形式，是将片区开发与城市更新相结合的结果。具有“统一规划、分步实施、多元主体、政企合作”等特点。 “片区城市更新” 区别于单独地块和建筑的更新，“片区城市更新”将城市更新规划单元内所有需更新的内容统筹组织为一个或几个有明确目的的项目，是城市更新工作中较复杂的形式。 “片区城市更新”主要特点 统一规划、整体打造 主要特点 分类研究、分步实施 类型多样、主体多元 政府主导、社会参与 片区城市更新往往包含了多种性质的项目，共同为片区整体发展目标服务。各项目的改造方式、资金来源都不尽相同。 项目性质：园区升级改造方式：保留改造 更新内容：原有厂房加盖/升级后引入高技术企业 资金来源：原业主引入社会投资，财政补贴 项目性质：老旧小区改造改造方式：保留改造 更新内容：为老旧居住小区加装安防设施，新建城市公园 资金来源：财政资金 项目性质：商业楼宇建设改造方式：拆除重建 更新内容：拆除原有建筑，新建商业楼宇 资金来源：原业主自行筹资 在建地铁站 项目性质：城中村改造改造方式：拆除重建 更新内容：拆除村居，新建安置房，建设道路、医院、学校等配套设施 资金来源：地方政府专项债/社会投资 项目性质：商业街振兴改造方式：保留改造 更新内容：政府统租后按统一风格改造，引入运营机构经营 资金来源：财政资金/社会投资 项目性质：旧厂区改造改造方式：拆除重建 更新内容：政府收回土地后重新供应 资金来源：社会投资 《北京市城市更新专项规划》 更新建筑约2.45亿平方米。 依托城市空间结构，进行分圈层差异化更新。 通过街区统筹，以块统条，以条带块，实现基础设施、居住环境、商业设施等方面的城市更新。 《重庆市城市更新提升“十四五”行动计划》 更新面积：50.17平方公里 城镇老旧小区改造达到1亿平方米 围绕建设“山水之城·美丽之地”的总体目标，完成老旧小 区、基础设施建设、智慧城市、社会安全等方面更新。 《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》 更新面积：95平方公 供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米；保留提升工业区100平方公里，连片改造及整备产业空间45平方公里；固定资产投资不少于1万亿元。 以更新片区为基础，结合区域类型，采取“集中连片、提质增效”的改造措施。 《天津市城市更新行动计划(2022-2025年)》 （征求意见稿） 中心城区更新面积：268平方公里 制定5项提升计划，16项更新行动。 依托空间结构，分区域进行差异化城市更新，探索实施项目自我更新、区内统筹更新、跨区统筹更新3种更新模式。 全国主要城市陆续发布城市更新专项规划、行动计划，制定了城市更新工作方针和任务目标。片区级城市更新工作是其中的重要更新形式。 《济南市城市更新专项规划》 更新面积：127平方公里 老旧小区建面2153万平方米，旧村庄933万平方米，旧厂 房347.4万平方米，旧市场 128.1万平方米。 以集中连片为原则，科学划 定更新单元，构建“1+4+N”的更新资源体系，针对性提出更新措施。 《唐山市中心城区城市更新“十四五”专项规划》 更新面积：50.17平方公里 旧工厂更新存量为35.04平方千米，城镇棚户区更新存量为3.05平方千米，城中村更新存量为12.0平方千米。 科学划定11个城市更新单元，根据单元特性制定各单元更新模式，完成成片连片打造。 《成都市“中优”区域城市有机更新总体规划》 更新面积：119平方公里 划定45个重点更新单元， 128个一般更新单元， 按照政府主导、市场主体、商业化逻辑、投融资规管一体化的模式，进行片区综合更新。 《长沙市城市更新专项规划》 更新面积：129.6平方公里 划定19个更新核心区域，13个外围区域。 鼓励实施集中连片更新，带动基础设施建设和城市功能优化，为重点平台建设提供空间载体，促进地区经济整体提升。通过片区整体更新，实现城市高品质发展。 各地方对于片区城市更新的提法都不尽相同，但划定若干“更新区域”、“更新单元”进行整体开发的思路是基本一致的。 与零星的更新相比，片区城市更新相对单体城市更新具有系统性、综合性、投资平衡和撬动社会资金等优势。 系统性解决发展问题 单一建筑、地块的更新只能解决局部问题，只有片区城市更新才能解决城市发展的系统性问题 综合利用政策工具 片区城市更新能够综合利用城市更新政策工具，统筹实现规划设定的改造目标 投资收益自平衡 片区城市更新能够与基础设施补短板、土地一级开发等工作结合，形成投资收益自平衡的项目设计 撬动社会资金参与 片区城市更新总体投资规模大，能够实现乘数效应，撬动较大规模的社会资金参与项目实施。 片区城市更新项目呈现出“小、散、杂”等难点，为了科学推动实施工作，有必要做好片区内资金、资源的统筹和分解工作。 分布散 拟改造内容在城市更新单元内分布零散，统计、识别困难；彼此关联性弱，规模效应差 拟改造设施的权属分散复杂，实现产权归集较难，需根据权属人意愿设计定制处理方案 权属分散 类型杂 拟更新的设施的改造类型多样，投资运营模式杂，需要实施主体具有综合性运营能力 项目前期需要投入大量资金完成产权归集、基础设施补短板等工作 资金需求大 资金来源多样 片区城市更新投资资金可来自于财政资金、社会资金等多个领域，资金的归集和统筹是难点 各地方的融资平台公司具有较为丰富的项目统筹策划和实施的经验，对本地区政府、社会情况熟悉，是较好的项目统筹主体。各地方城市更新工作实践中也主要把具体工作交给地方平台公司。 项目策划能力强 片区城市更新需要较强的项目策划能力和实施能力，地方 平台公司比政府部门的策划能力更强。 熟悉社情民意 地方平台公司熟悉本地方情况，能够与基层政府、组织通 力合作完成权属归集等工作，能够准确把握本地区城市更 新短板。 确保政策落实 片区城市更新工作需要财政政策、土地政策、规划政策等 共同支持，地方平台公司比社会资本能更好的承接政策落 实。 便于对接资源 地方平台公司便于多方面引入社会力量参与城市更新工作， 具有与社会资源合作的经验、能力和途径。 统筹工作的目的是明确片区更新内容、更新计划、资金安排等要素信息，搭建项目开发边界、建设运营计划、投融资方案、投资/合作模式等边界条件，便于社会投资人、城市运营商等外部主体参与。 片区更新内容 平台公司综合统筹 建立项目与投资方之间的接口 项目开发边界 更新工作计划资金使用安排投资回报机制业主能力需求 建设运营计划投融资方案 投资/合作模式 投资/合作主体选择 社会投资人 专业服务商 城市运营商 划定更新片区 分解工作任务 分析资金来源 整合项目 确定合作伙伴 根据梳理出的项目的投资属性（公益性、经营性等）进行归类，逐一分析项目投资的资金来源和资金规模，做单一项目的盈亏分析。根据盈亏情况提出片区资金统筹机制。 统筹机制主要有项目内 统筹、企业统筹、财政统筹三种。 片区城市更新统筹工作要点主要是完成三方面、五阶段工作：项目（改造任务）统筹、资金（投资资金和运营收益）统筹、资源（社会资本、运营服务商等）统筹。 根据行政区域、自然边界、规划单元等划定城市更新片区范围。对城市更新片区内总体投入产出规模做总体估算，如果可以实现投入产出平衡，则稳定空间边界，否则考虑调整片区范围 依照城市体检、民众意愿等梳理城市更新任务，并把城市更新任务转化为具体项目，确定项目边界、实施内容、投资规模、回报机制等，并按照紧迫程度进行排序。分解后得到的项目清单作为项目统筹依据。 采取项目内统筹机制的，应综合项目紧迫程度、投资属性、相关性等将子项目整合成若干项目包，每个项目包应有明确的项目目标、资金来源、实施主体、回报机制，能够实现盈亏平衡，在财务上具有可行性。 通过程序确定各个项目包的实施主体，研究实施项目所需的规划策划、投融资、管理、城市运营、产业经营等方面的能力需求。根据需求引入相应的社会合作方，并研究确定合作模式，实现资源统筹。 城市更新项目统筹是指将更新任务转化为项目，并根据项目性质进行归类整理，制定投资计划，确定资金来源和投资模式的过程。 项目类型 社区改造 改造内容 建筑保温、排水改造、加装适老设施 紧迫程度 近期实施 收益水平 无收益（公益性项目） 资金来源 财政资金、经营性项目收益 投资模式 财政直投、专项债券 危旧房屋拆迁 拆除危旧房屋，新建安置房 近期实施 无收益（公益性项目） 财政资金、经营性项目收益 财政直投、专项债券 闲置物业再利用 闲置的物业、底商等重新引入产业，活化利用 远期实施 有收益（经营性项目） 社会投资 产权人自营/委托运营、社会资本租赁/收购 旧厂区改造 闲置厂区重新规划、建设、运营 近期实施 有收益（经营性项目） 财政资金、社会投资 财政直投/政府和社会资本合作整理后出让 ………… ………… ………… ………… ………… ………… 城市更新资金来源于项目内部和外部，各有其特定的投向、回报要求。城市更新资金统筹是指政府方/平台公司建立资金分配机制，将各项资金投入相应类型项目的过程。 类型 名称 来源 投向 备注 项目外资金 财政资金 上级财政专项下达的资金和地方财政从财政盘子中切块的城市更新专项资金 基础设施投资、环境保护、社会福利事业等公益性项目 平台公司融资 平台公司以其自身经营
